周交易:青岛楼市"以折换量"初见成效 成交环比增23%

青岛房天下-交易分析  作者：田田  2011-06-13 07:08

[摘要] 六月第二周，青岛楼市周二至周日(2011.6.7—2011.6.12)成交1267套，上周(2011.5.31—2011.6.5)环比环比增22.89%，本周总成交面积119453.13平米，环比增14.73%青岛楼市"以折换量"初见成效。

2011年高考尘埃落定，但焦躁的岛城楼市却如临“大考”。经过前几月数据摧残的开发商们，再也耐不住这“炎炎观望火焰”的“拷打”，扎堆开盘，纷纷打折促销。六月第二周，青岛楼市周二至周日(2011.6.7—2011.6.12)成交1267套，上周(2011.5.31—2011.6.5)环比环比增22.89%，本周总成交面积119453.13平米，环比增14.73%青岛楼市"以折换量"初见成效。

(注：因网上房地产无周一6月6日成交数据，本周只对周二至周日即2011.6.7到2011.6.12进行分析)

图表1(2011.6.7—2011.6.12)青岛住宅每日成交走势

数据来源：青岛网上房地产

本周6月6日，万科城东京街区开盘，第二天青建依山半岛开盘，6月10日中铁华胥美邦一期二批开盘。目前很多开发商包括绿城、中海、保利等，以小步快跑的推盘节奏加推新房源。在楼市调控不断加码的现状下，赶早推盘，抢占市场先机。“很多开发商，特别是大品牌开发商不会等待，因为存在业绩和资金的压力。”华远经纪李岩分析道，“5月份多项目集中开盘，甚至出现‘被开盘’的情况，是市场的正常状态，与楼市形势好的时候相比，上半年各项目的消化周期延长，下半年也还会维持这样的状态。

图表2(2011.6.7—2011.6.12)每日住宅成交统计

数据来源：青岛网上房地产

6月第二周成交区域排行榜：本周成交量中，城阳区跌下宝座，李沧一跃而上。李沧本周成交245套，总成交面积22899.28平米。周交易排行榜第二名是平度市，共成交188套，总成交面积16879.09平米，第三名是四方区，本周成交176套，总成交面积15310.31平米。青岛限购七区共成交665套，远远高于五市602套的成交量，限购七区呈现回暖趋势。6月周日成交项目排行榜：本周项目成交“双黄蛋”，平度市苹果塞威士和李沧区理想之城西子公寓本周都成交85套，李沧区蓝山湾本周成交59套，名列第三。

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图表3(2011.6.7—2011.6.12)青岛住宅区域成交走势

数据来源：青岛网上房地产

图表4(2011.6.7—2011.6.12)青岛住宅区域成交统计

数据来源：青岛网上房地产

本周区域排行榜李沧区周共成交245套，该区域给力总成交源于多个项目。6月2日，李沧区项目绿城理想之城二期西子公寓二批房源加推，均价10000元/平，全款94折，按揭贷款97折，较一期9500元/平的均价也基本未涨。因绿城品牌和高性价比房源，二期房源开盘当日去化率2/3。除却开发商实力因素之外，绿城理想之城的区位、周边交通生活配套的日渐完善尤其是金水路扩宽工程的顺利完结与通车、地铁一期火热施工带给绿城理想之城的种种交通便利条件，以及周边大型商业项目李沧万达广场的轰动入市，让这一本身就超大体量的建筑社区更"大社区化"。蓝山湾一期收官之作上月底开盘，开盘销售6号楼和7号楼两个楼座，推出房源318套，面积88-157平，均价8700元/平，蓝山湾针对刚性需求客群打造的2+1灵动空间，“2+1”空间可布置为书房、客卧或多功能厅，充分体现两房价格三居享受。

图表4(2011.6.7—2011.6.12)销售排行榜

数据来源：青岛网上房地产

平度楼市周成交名列第二，得益于苹果塞威士的大幅成交。苹果塞威士6月3日开盘，本周成交发力，该项目位于位于平度城市主干道天津与广州路交汇处，新平度一中，交通便捷，配套齐全，生活氛围浓厚。苹果塞威士住宅以5层多层为主，户型75平方米套二、99-118平面米套三房为主，上一次开盘是在2009年12月18日。平度另一项目本周成交，进入7日成交热销榜，该项目位于平度市泉州路395号，5月24日开盘后持续热销，已售出52套，可售套数328套。

四方区成交176套名列第三。6月6日万科城东京街区开盘，在售房源面积63-108平不等，非毛坯，起价12200元/平。截止开盘当日中午12点，万科城东京街区成功认购211套，去化率约64.13%，销售面积约16839.74平米，销售金额近2.5亿元。此外，本周四方区项目中 江华府和鸿海佳园本周都有成交。

新闻链接：青岛本周住宅成交均价为8912元/平 环比跌0.53%

本周（6.6-6.12）全市商品住宅共成交1267套，成交面积11.95万平米，平均日成交量1.71万平米。价格方面，商品住宅成交均价为8912元/平方米 ，环比下跌0.53%。分区域来看，住宅成交量排名前三的区域是：李沧区、平度市、四方区。土地成交情况，本周全市共成交土地41宗，以工业用地12宗，商服用地10块，本周成交12宗住宅用地，分别位于胶州市、即墨市、青岛市本级、平度市和城阳区。

一、商品房市场

1、本周商品房总体交易情况

监测数据显示，本周（6.6-6.12）全市商品房共成交1354套，成交面积13.26万平米，平均日成交量为1.71万平米。分物业来看，商品住宅依然是成交主力，成交面积占比93.57%，本周商业类占比6.13%，办公类占比0.30%。

2、商品住宅成交情况及区域分布

本周（6.6-6.12）全市商品住宅共成交1267套，环比上升22.89%，成交面积11.95万平米，环比下降14.73%；面积在144平方米以下的普通住宅共成交1224套，占商品房成交总量的96.61%。

本周住宅成交量排名前三的区域是：李沧区（245套）、平度市（188套）、四方区（176套），分别占比19.34%、14.84%和13.89%。成交套数的三个区域为市南区（1套）、市北区（9套）、胶南区（33套），分别占比0.08%、0.71%和2.60%。

3、办公类商品房成交情况及区域分布

本周（6.6-6.12）全市办公类商品房共成交4套，成交面积0.036万平方米，分别环比下降87.50%和88.84%，本周办公类商品房成交套数和面积都有大幅下降。

分区域来看，办公写字楼本周成交量的区域为李沧区（2套），占比50.00%；接下来是市南区（1套）、胶南市（1套），分别占比25.00%、25.00%；其他各区无成交。

4、商业类商品房成交情况及区域分布

本周（6.6-6.12）全市商业类商品房共成交83套，环比下降43.53%，成交面积1.28万平方米，环比下降26.09%。这是最近几周商业类商品房成交套数和成交面积均处于持续上涨之后首次出现下降。

分区域来看，商业类商品房本周成交量主要集中在城阳区、黄岛区、莱西市和胶州市，分别成交25套、12套、11套和10套，占比30.12%、14.46%、13.25%和12.05%，本周成交两个区域均为零成交，分别为市南区和崂山区，其中崂山区已经持续三周零成交。

二、本周销售排行榜

本周销售套数排行榜入围的七个项目共成交355套，比上周增加近100套。本周位于首位的是苹果塞威士，位于平度市，共售出85套，参考价在2320-2360元/平方米。并列排在名的是理想之城.西子公寓，本周成交85套，位于李沧区延川路2号，价位在9470-10520不等。同样是位于李沧区文昌路28号的李沧区文昌阁社区城中村改造B1-06地块商品房项目（1#、6#-16#）楼项目位居第三位，本周售出59套，均价在6000元/平方米。永和鼎泰丰、隆海.海之韵两个项目的销售量虽然没有进入前三名，但是销售量平稳一直保持在前七名。

三、土地成交情况

本周全市共成交土地41宗，比上周大幅上升。按规划用途来看，工业用地成交12宗，商服用地10宗，本周成交12宗住宅用地，分别位于胶州市、即墨市、平度市、青岛市本级和城阳区，其中胶州市住宅用地成交量占全市的一半多，共成交7块，总面积为16.5939万平方米；即墨市成交的地块位于即墨市田横镇规划路以南、规划路以西，建筑用地面积4..2263万平方米，成交价为 394.4344万元，用于经济适用房项目。城阳区成交的2地块均属于经济适用房项目用地，分别位于正阳路北、长城路东和流亭街道红埠社区，建筑用地面积为10.1238和6.3078万平方米。青岛市本级成交的住宅用地位于李沧区九水路以北、汉川路以西，用于中低价位、中小套型普通商品住房用地，成交价为3787.6138万元；平度市成交的住宅用地也属于中低价位、中小套型普通商品住房用地，位于平度市区胜利路北、福州路西侧，建筑用地面积3.8986万平方米。

延伸阅读：【壹周刊】上周青岛二手房量价齐跌 房介转战商业地产

—————2011年6月第二周(6.06-6.12)青岛二手房市场分析

楼市综述

据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示，6月第二周（6月6日-6月12日），青岛二手房住宅挂牌均价每平米再跌108元，挂牌均价跌至14272元/平米。本周二手房住宅挂牌均价三区上涨四区下跌，崂山区二手房住宅挂牌均价均涨幅，为5.51%，挂牌均价达18594元/平米。下跌的四区中城阳跌幅，为2.64%，其余三区跌幅均在1%之内。

据青岛网上房地产的不完全统计，本周青岛七区二手房共签约约280套，环比上周减少大约12.5%。本周日签约量的一天为9日当天，签约量为73套。

早在今年年初就下达的青岛市保障房建设任务，要求在6月底全部开建。目前市内四区的保障房建设进度顺利推进，四方区和李沧区由于地块的相对充足，公租房、限价房等建设进展顺利。由于经适房约是商品房价格的一半，因此经适房销售情况相对较好，而商品房则出现了滞销。一手房销量不容乐观，二手房成交也难见往年的火热，岛城房产中介都将目光转移到了不受限购影响的商业地产。

二手房住宅挂牌均价

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示，2011年6月6日-6月12日，青岛二手房住宅挂牌均价再度下跌0.75%，本周每平米下跌108元，挂牌均价创14272元/平米的新低。

6月第二周，青岛市二手房住宅挂牌均价本周再度下跌。本周青岛七区二手房住宅挂牌均价三涨四跌，涨幅的是崂山区，本周每平米大涨971元，涨幅高达5.51%，挂牌均价达18594元/平米。市南区本周涨幅第二，为2.35%，每平米上涨441元，挂牌均价为19184元/平米。四方区本周也有0.77%的微小涨幅，每平米小涨87元，挂牌均价为11326元/平米。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本周挂牌均价下跌的四区中，城阳区跌幅，本周每平米下跌199元，跌幅为2.64%，挂牌均价跌至7340元/平米。其余三区跌幅均在1%以内，其中开发区跌幅为0.77%，每平米下跌74元，挂牌均价为9491元/平米。市北区每平米下跌100元，跌幅为0.73%，挂牌均价为13685元/平米。跌幅的是李沧区，本周每平米下跌33元，跌幅为0.33%，挂牌均价为9831元/平米。

6月第二周，青岛市二手房住宅挂牌均价本周再度下跌。本周青岛七区二手房住宅挂牌均价三涨四跌，涨幅的是崂山区，本周每平米大涨971元，涨幅高达5.51%，挂牌均价达18594元/平米。市南区本周涨幅第二，为2.35%，每平米上涨441元，挂牌均价为19184元/平米。四方区本周也有0.77%的微小涨幅，每平米小涨87元，挂牌均价为11326元/平米。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本周挂牌均价下跌的四区中，城阳区跌幅，本周每平米下跌199元，跌幅为2.64%，挂牌均价跌至7340元/平米。其余三区跌幅均在1%以内，其中开发区跌幅为0.77%，每平米下跌74元，挂牌均价为9491元/平米。市北区每平米下跌100元，跌幅为0.73%，挂牌均价为13685元/平米。跌幅的是李沧区，本周每平米下跌33元，跌幅为0.33%，挂牌均价为9831元/平米。

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