[摘要] 年关将近，在2011年末最后冲刺的抢收大战中，岛城开发商的促销意愿愈发强烈。楼市中低端楼盘的“以价换量”效果愈发明显，成交量翘尾暖意尽显。
年关将近，在2011年末最后冲刺的抢收大战中，岛城开发商的促销意愿愈发强烈。楼市中低端楼盘的“以价换量”效果愈发明显，成交量翘尾暖意尽显。
据网上房地产数据显示，本周(2011.12.12—2011.12.18)成交再创新高，共成交2108套，环比下跌15.78%，总成交面积192737.61平米，环比下跌15.11%，尽管成交套数和面积环比有所下跌，但是仍然远远高于周成交平均水平，保持高位运行。本周李沧区再次夺得区域成交排行榜，四方和胶南分别名列排行榜第2名和第3名。
图表1(2011.12.12—2011.12.18)青岛住宅每日成交走势
数据来源：青岛网上房地产
图表2(2011.12.12—2011.12.18)每日住宅成交统计
数据来源：青岛网上房地产
12月10日李沧重庆中路芳馨园开盘，推出244套，去化达到60%。李沧重庆中路芳馨园小高层产品起价仅为5880元/平方米，均价6300元/平；洋房起价6380元/平，均价7000元/平。该楼盘价格比周边楼盘便宜2000多元，这样的价格无疑已经跌回09年。【有盘必报：重庆中路房价回到09年 新盘均价6300】
中海国际社区12月13日开盘，起价7700元/平，均价9200元/平，送车位，开盘推出900多套，当日去化仅为200套左右。同样作为李沧大盘，中海国际社区比李沧万达广场占据更加有利的位置，位于李沧核心商圈，周边配套完善，交通便利，但是占尽地利，却不占天时，比李沧万达广场更好的位置却卖不出它的价格。【:均价9200 中海国际社区12.13开盘去化200套】
从中海国际社区开盘情况来看，销售情况并不容乐观。一位杜姓网友犹豫之后还是放弃了选房，他表示9000多的价格还是高于自己的预期了，他担心，明年房价继续下跌，房产贬值，准备观望一段看看政策以及楼市走向再考虑出手。在楼市大环境持续下行的时候，谁先调整价格谁将先赢得主动权。如同楼市专家张百忍在其博客中所称：“迅雷出击，方有成效。”
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图表3(2011.12.12—2011.12.18)青岛住宅区域成交走势
数据来源：青岛网上房地产
图表4(2011.12.12—2011.12.18)区域住宅成交统计
数据来源：青岛网上房地产
本成交排行榜前3名：李沧区本周成交866套，环比下跌34.64%，成交面积78542.58平米，环比下跌34.61%；四方区是排行榜亚军，共成交332套，环比下跌22.43%，总成交面积22620平米，环比下跌21.82%；第三名胶南市，本周成交214套，环比上涨38.06%，总成交面积21567.36平米，环比上涨3.29%。
随着楼市调控政策进一步加码，岛城楼市疲态尽显，房企纷纷低价开盘或降价跑量。楼盘多、存量大的李沧区演绎岛城楼市降价最猛烈区域和推盘最火爆区域。
“李村的客户是重复性的，所以就面临着很多盘争一个客户，如果没有自己的杀手锏，客户流失率就非常高。同类产品就是拼价格，拼产品，拼策略。”楼市专家张百忍表示，2011年年底的楼市很像三年前2008年的年底。但是2012年的楼市决不会是2009年的楼市，因为政策显然不会放松，也没有四万亿来拯救市场了。
李沧某大鳄综合体项目负责人黄先生近日表示，该中海国际社区的开盘将对李沧楼市下一步的走向产生重大影响。虽然在某种程度上，两个楼盘存在一定的竞争，但是黄先生还是希望该楼盘能够取得良好的销售，如果该楼盘销售不好，那么明年李沧楼市或持续低迷，但中海国际社区显然并不是尽如人意。
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七日热销保障房压轴 万科春和景明继续盘踞热销榜
上周的青岛楼市依然是李沧的天下，虽然被四方区洛阳路保障房夺得，但是万科生态城、春和景明继续盘踞热销榜，销售势头无人能敌。
7日范围：2011年12月12日——2011年12月18日
上榜：七区五市销售排名前七楼盘
洛阳路片区保障性住房集中建设项目（一期）
七日热销291套
动态：洛阳路片区保障性住房集中建设项目（一期）位于四方区洛阳路4号，由青岛滨海房地产开发有限公司开发。 本周成交291套再次登上热销榜，并且重回位置。
七日热销233套
动态：11月20日，在楼市一片萧条的大背景下，万科世园板块项目万科生态城项目1.2期开盘。此次万科生态城澜庭、宽岸组团开盘，共推出1332套房源，均为高层80平左右小户型，起价6885元/平，均价8200-8300元/平，带装修约1200元/平米。据消息，当天房源售出达1197套（另有部分被团购），创下青岛年度单盘去化之最。
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NO.4 春和景明二期
春和景明实景图
七日热销70套
动态： 春和景明已经开盘，二期加推的是5、6、8号三栋楼，共307户房源，主推78-117平房源，起价6300元/平，均价7200元/平。
NO.5 保利.海上罗兰
11.6保利.海上罗兰高层开盘现
七日热销63套
动态： 保利•海上罗兰自10月份开盘至今，销售额已达10亿，占胶南市商品住宅销售额的1/4，西海岸板块销售额的1/10。近日，依托热销趋势，保利•海上罗兰1.2期全海景高层即将加推，多重惠利下，岛城必将迎来新一轮滨海置业热潮。
NO.6 隐珠山花园城
七日热销44套
动态：隐珠山花园城位于胶南市泰山路719号，由青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司开发。本周共计销售了44套。
NO.7 重庆花园
七日热销37套
动态：重庆花园位于莱西重庆中路16号，由青岛欧美房地产开发有限公司开发。暂无图片及进展。
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