编者按：与3、4月份相比，5月份岛城各大项目加快推盘步伐，15项目开盘或加推。据搜房监控数据显示，6月份有25盘预计推出市场，市场供应放量，青岛楼市迎来“大考”。又到一年年中时，上半年的最后一个月，在这个大部分企业开始做上半年总结和下半年规划的月份，青岛楼市交上的是怎样的年中答卷?下半年的楼市是会继续僵持，还是会迎来拐点?对此华远经纪李岩发表了自己独到的见解。
虽然市场不明朗，市场观望情绪浓厚，但是销售业绩的压力促使开发商推盘，甚至有些项目推盘出现小步快跑的局面。“很多开发商，特别是大品牌开发商不会等待，因为存在业绩和资金的压力。”李岩分析道，“5月份多项目集中开盘，甚至出现‘被开盘’的情况，是市场的正常状态，与楼市形势好的时候相比，上半年各项目的消化周期延长，下半年也还会维持这样的状态。”
有专家分析，六月或迎来楼市拐点。对“拐点”一说，李岩认为不能一概而论，小范围内、单个个项目、单个产品出现大幅优惠或降价的情况可能会存在，但是从整个市场来看，房价不会降，只会是增幅减缓，可能在5%以内。
加息、限购、限贷、限价一系列政策频出，市场疲软有目共睹，下半年还会不会出台更加严厉的调控政策？对此，李岩表示，限购等政策都是阶段性的，政府会根据市场的变化不断调整新政策，如果市场朝着健康的方向发展，政策就会和缓。
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上半年青岛楼市"不轻松"六月"大考"市场供应放量
加息、限购、限贷、限价等层层加码的调控政策使楼市观望情绪浓厚，青岛楼市上半年过得“不轻松”。传统的“金三银四红五”并未出现预期的火爆销售局面，总体成交量下跌，房价出现松动迹象。进入6月份，青岛楼市迎来大“考”，市场供应放量。业内人士分析，6月份青岛楼市焦灼的状态将会持续，或将出现房价拐点。 【5月青岛住宅均价环比跌0.43% 楼市或迎来拐点】
上半年的最后一个月，在这个大部分企业开始做上半年总结和下半年规划的月份，青岛楼市交上的是怎样的年中答卷?下半年的楼市是会继续僵持，还是迎来拐点?
市场分析：买卖双方持续博弈
2011年上半年，青岛房地产市场买卖双方持续博弈，开发商根据市场状况不断调整推盘计划。据搜房网数据监控中心统计，3月计划开盘的楼盘14个，而实际开盘的项目只有5个;4月计划开盘的项目8个，其中真正开盘的只有4个;5月计划开盘的项目多达23个，但算上5月最后一周突击开盘的6个项目，实际开盘的也只有15个。大量的新盘在不断推迟面市计划，用更长的推广和认筹期“蓄客”和“试水”。
直到5月最后一周，在国家政策调控频出的情况下，迫于即将到来的“暑淡”压力，开发商加大供应量，开始采取各种营销策略加快销售去化，才带动这一周楼市成交量的小幅上涨，支持市场成交的主力仍然是刚性需求。 【5月末岛城迎来开盘小高潮 钱有木有？】
消费者同样在观望中等待出手机会。一位有意向在城阳购房的网友认为“现在同一个区域间的楼盘竞争很激烈，在价格上可能会有更好的选择机会”，他在御景尚都、阳光公园1号、中冶圣乔维斯、茵悦小城等几个楼盘中反复比较了，最终果断出手：“基本上已经到了我的心理预期吧。”但对于拒不降价的楼盘，购房者的态度也很明确。
5月成交分析：量价均有所下跌
5月份，青岛楼市前两周新房仅成交千余套，比4月还冷清。月末开发商熬不住，开始扎堆推新盘，但是楼市成交仍然起色不大。据网上房地产数据，5月岛城楼市住宅成交6416套，较之4月5893套的成交环比微涨8.87%，较去年5月8165套同比下跌21.42%，在价格方面，根据2011年5月百城住宅价格指数榜，青岛样本平均价格9495元/平，环比下跌0.43%，位居21环比下跌城市之列，可见，岛城楼市“红5月”没“红透”。 【青岛5月地产报告:“红5月”不够红成交同比跌21.42%】
政策分析：保持威慑
2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，政府开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有，足见决心之大。
进入2011年，楼市调控也一直从紧。从5月1日起，各地按照国家发改委要求，开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下，开发商可自行降价，但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。虽然“一房一价”可执行性颇受质疑，但对开发商的警示作用是明显的。
同样具有威慑意味的调控政策还有北京的叫停“商改住”和重庆的房产税试点。虽然这是一线城市的政策，但其向推广的可能性还是为青岛楼市拉响了空袭警报。
在北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》出台时就有专家表示，该项禁令意味着政府调控政策正向商业地产靠近，这将对各大城市的商业地产发展产生深远影响。
土地分析：地王不再
土地市场历来被视作房地产市场的风向标。据中指研究院数据统计，5月青岛共推出22宗地块，较上月增加37.5%；成交9宗，与上月持平。5月土地供应集中在城阳和黄岛，以工业用地和商服用地为主。其中市北CBD一商服和住宅地块以及李沧2宗地块关注。 【5月土地供应:市北李沧3宗地受关注 城阳黄岛仍是供应"大户"】
5月27日，市北区敦化路以南、连云港路以东地块，李沧区夏庄路124号地块以及李沧区九水路以北、汉川路以西地块三地块成功出让。值得关注的是，此次土地拍卖并没有出现大鳄云集的场面，除市北区敦化路以南、连云港路以东地块争夺比较激烈外，其余2宗均以底价成交。尤其是李沧区夏庄路124号地块楼面地价4400元/平，与该地块附近2月25日被中海竞得的李沧区河南、南庄社区地块8250元/平的天价相去甚远。
对此，某业内人士认为这与政府“控地价”的决心是分不开的。纵观近期土地动向，地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，土地市场“降温”，在政府的严厉调控下，“地王”拿地热情一落千丈，有的甚至退出一线市场，转战二、三线市场，本次拍卖中未见大鳄身影也在意料之中。
“虽说市北CBD拍出了8310元/平方米的高价，但总体而言眼下的土地市场相比去年差远了。”一名不愿透露姓名的开发商负责人分析认为，市北CBD主要是商业地块，附带小部分的住宅用地，在目前住宅受限的情况下，商业地产突然走俏，再加上市北CBD经过几年的发展，尤其是万达广场的开业，为周边带来无限的人流和商流，因此备受地产商关注，尤其是以商业投资为主的地产企业。
6月数据分析：六月楼市供应放量
据搜房网数据监控中心统计，6月份，青岛预计有25项目开盘或加推入市。其中纯新盘有10个，总开盘量的40%；老盘加推15个，占60%。市内四区、崂山预计6项目入市，占总开盘量的24%，远城区楼盘占76%。【2011年6月开盘预告】
另外，6月预计开盘的项目中纯新盘有10个，分别是太平路8号、中海紫御观邸、大拇指商业广场、李沧万达广场、香海府第、天一智慧之城帕缇欧小镇、保利海上罗兰、康桥首府、莱茵小镇、德惠凤凰都，主要集中在城阳、开发区、胶南等郊区。
在楼市调控政策越演越烈的情况下，开发商们在新盘推盘上愈显谨慎，而购房者出手也渐慢下来。从前几个月市场上市的楼盘可以看到，在推楼盘仍以老盘推新房源为主。
在前期楼市不明及客户不足的情况下，相当一部分新盘从3月观望到6月，在经历了长期的拉锯战之后，这些新盘计划在上半年最后一月入市一搏。
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