[摘要] 由于保障房的利润空间较小,过去通常由国有房企负责建设,一般开发商对保障房建设的积极性并不高。不过,相对于以往保障房开发的无人问津,当下“主动”参与保障房建设的开发商正越来越多。
能够加快资金周转
随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入的力度,参建保障房项目正成为房地产企业避险的绝好去处。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下,保障房周转速度快的特点就成了吸引开发商的优势。
北京市房地产交易管理网及中原地产的数据显示,6月中上旬,北京商品房成交量继续下探,住宅总成交量仅为3094套,环比5月同期下滑37.1%。除去经济适用房及限价房等政策房后,商品住宅仅为1950套,环比5月中上旬下跌了32.8%。
在商品房陷入低迷时,保障房的市场正迎来广阔的发展空间。各地的楼市新政都明确要求加大政策房建设力度。根据北京市今年的住宅建设规划,将开工建设政策性保障住房13.4万户,各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。此外,今年北京市住宅用地供应总量为2500公顷,其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。对于开发商来说,快速发展的保障房无疑是个巨大的市场。
“虽然保障性住房利润率低,通常仅在3%左右,但在房地产宏观调控之下,不失为一个安全的经营模式。相对于普通商品房,保障性住房的建安成本较低,宣传和销售费用不高,可以很好地控制成本。更重要的是,保障房的周转速度快,能够加速开发商的资金周转,在当前的房地产陷入僵局的情况下,无疑对开发商有很大的吸引力。”业内人士指出。
首开股份有关人员在接受中国证券报的记者采访时也表示,保障房虽然对公司的利润空间有一定影响,但是对市场有积极的意义。同时,保障性住房周转速度快符合公司加快周转的目标。因此公司将在综合判断的基础上,积极争取并有选择地参与保障房项目的建设。
专家认为,房企进入保障房市场,主要是由于商品房市场受到政策的调控,而保障房市场受到政策支持。而且由于保障房是政府项目,开发商更容易获得银行贷款授信,对资金的压力较小。
应鼓励开发商建设热情
从建造高档楼盘到发展普通的住宅,再到保障房建设,房地产企业正经历着一次回归。然而在加大保障房建设力度的背景下,如何真正鼓励开发商的建设热情,将是保障房建设目标能否顺利实现的关键。
根据规划,2010年我国将建设各类的保障性住房和棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户,保障房建设任务艰巨。6月18日,住建部、国土部、发改委等6部委联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》,要求加快建设公共租赁住房、限价商品住房,加快住房保障立法,推进信息化建设。今年7月底前,各级2010-2012年保障性住房建设规划将向社会公布。
尽管主要由国家推动,但是现阶段,开发商仍然是保障房建设的主体。积极有效地调动起开发商的保障房建设积极性,避免作秀的行为,确保开发商真正投入到保障房的建设中去,就成为解决保障房建设的要点之一。
远洋地产的副总裁徐立表示,在国外,保障性住房建设往往在利率等方面享受相关优惠,我国如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性还需要继续探索。
专家也指出,保障房建设除需要大量资金投入,还需要政府提供优惠的推地政策,并对建设前期的征地、拆迁进行支持。除此之外,关键还要有相应的配套措施,包括激励机制和风险分担机制,在保持政府投资力度不变的前提下,鼓励和支持民间资本进入。
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