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从区域存销比看楼市风云:机遇与挑战并存

————2014青岛楼市年中白皮书系列之存销比篇

房天下  2014-06-27 06:58

[摘要] 2014青岛楼市不同区域不同板块可谓是机遇与挑战并存,市场总体存销比居高不下已成为共识,那么青岛楼市各区域间存销比又有何差异,同一不同板块不同板块为何呈现冰火两重天的销售差异?下文通过青岛市各区域存销比浅略分析青岛楼市各区域差异。

 

市北区:存销比合理 两大热门板块托起市北交易量

市北区及四方区已合并为新市北区,从柱状图上分析来看,市北四方两区存销比处于青岛市的第二梯队而存销比与存量之间较为重合,市北区的存量相对较低,而市北区存销比则是青岛所以区域中较为低的的区域之一。市北区集合改善型群体和刚需群体两种市场需求区域,在去化方面压力相对较小。

区域分布地图

2014青岛楼市区域存销比分布地图(图表来源:青岛今鹏翔投资有限公司)

市北区两大热门板块托起市北区的交易,板块是新都心商圈,新都心板块是市北区重点规划2大板块之一,新都心板块身处“大青岛”的地理中心,新都心具有主城区“城市中心”的先天区位优势,南接中央商务区,北连欢乐滨海城,集生态居住 、商务商贸 、金融服务、休闲娱乐等功能于一身,而日渐完善的基础设施配套、市政道路的相继贯通,以及青岛条开通的地铁M3号线贯穿,给新都心板块带来无限潜力。

新都心板块内也是大盘云集,万科中心、万科蓝山、和达城上城、青建太阳岛、保利叶公馆、海尔时代广场等盘。板块区域内可选大盘较多,价格在1万3到1万5之间,是首改置业重地。新都心板块在去化方面压力较小,是未来青岛楼市稳定的根基所在。

第二板块则是欢乐滨海城板块,该区域则是市北四方区合区以后新规划的功能板块。定位环湾保护、拥湾发展的思路,欢乐滨海城板块现阶段来看交通配套等都还不是很完善,但欢乐滨海城板块崛起只是时间问题。版块内业态丰富,融合了商务、居住概念,保利、城投和绿地等地产大鳄已经纷纷进驻并快速开发,各项配套设施逐渐完善。板块内存量还是较高,但是去化也较为迅速。只是目前各个项目都还在建设阶段,入住条件不成熟,欢乐滨海城板块在存销比上也毫无压力。

而市北区另外两个板块也不容小觑,板块是浮山后板块市北区成熟的CLD,周边配套完善,成熟小区众多,区域内的城建印象山、青实樱花郡等项目可以重点关注。其次是市北区的CBD板块则处于市南市北交接区域,CBD内目前在建的写字楼较多。现市场不景气CBD板块去化有一定压力,但是未来随着CBD的建成和企业的入驻,会带动CBD板块的大发展。

李沧区:“物美价廉”

李沧区自13年楼市销售业绩经常稳坐青岛销售之首。2014年青岛世园会的在李沧区的召开,更是让李沧区及刚需重地、投资价值新洼地的热门区域。李沧区库存较高在青岛市存销比属于第三梯队。从图中可以看出虽然李沧区的存量高,但是李沧区的存销比和市北旗鼓相当,要在库存量较高的情况下存销比维持低位,需要李沧区有更快的去化速度。李沧区显然做到了。

李沧区内世园会板块、李村商圈板块、火车北站三大板块可以重点关注一下。世园会板块不用多说,在世园会没开之前就卖的不错。但是周边配套还不是很成熟,大型商场还需走一段路。概念炒作成分较多,但是从国内举办过世园会的城市来看,世园会周边的楼盘项目都有了一定的。

李村商圈板块,板块内大盘云集住宅商业也是业态搭配较丰富,而且商圈内地铁M3号线贯穿其中,区位价值可谓三个板块中的一个,版块内中海国际社区、中央公园、海尔鼎世华府、保利茉莉公馆等项目都是板块内热门项目。而商业方面板块内万达广场、伟东乐客城、奥克斯广场、北方国贸等大型商业项目,在板块内愉快的生活是没有问题了。而火车北站板块以及重庆中路沿线在李沧区也是较为引人关注,目前市场存量较高,房子价格不是很贵,长时间内存销比会稳定维持在一个低位。总的来说李沧区房子有的选,价格还不贵,在未来的存销比上不用做过多的担心。

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