[摘要] 2014青岛楼市不同区域不同板块可谓是机遇与挑战并存，市场总体存销比居高不下已成为共识，那么青岛楼市各区域间存销比又有何差异，同一不同板块不同板块为何呈现冰火两重天的销售差异？下文通过青岛市各区域存销比浅略分析青岛楼市各区域差异。
2014青岛楼市不同区域不同板块可谓是机遇与挑战并存，市场总体存销比居高不下已成为共识，那么青岛楼市各区域间存销比又有何差异，同一不同板块不同板块为何呈现冰火两重天的销售差异？青岛房天下推出青岛楼市白皮书系列策划，全方位多角度触摸青岛楼市“存销”真相。
市南区：土地金贵 购房者、开发商没有实力玩不转
从2014青岛各区域存销比与可售面积柱状图中看，存销比是39供销比0.61长期来此市南区去化周期最长，需要39个月。市南区的可销售面积较为稀缺，而目前市南新建住房主要集中在沿海一线及西市南的小港湾区，而市南区的存销比来看属于低存量高存销比，说明市南区虽然新建商品住房可售房源相对较少，但是由于市南区的房子都属于高端住宅商业项目，价格也是。换句话说，虽然房源少但是也不好卖。
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
市南区沿海一线公寓住宅也集中了青岛本土大鳄及国内实力开发商，位于香港中路一线的中铁的青岛中心与华润的悦府项目仅一路之隔，同时周边聚集了深蓝中心、海逸天成、远雄国际等高端项目，竞争较为激烈。而位于东部中国海洋大学麦岛版块则更是楼盘云集海信地产占据前海沿线土地，海信天玺、天悦、君汇等，而香港东路以南则聚集着保利满月山、世茂拾贰府、青啤颐山源墅等项目。
总的来说市南区存销比虽然较高，但是由于市南区土地资源稀缺，大鳄云集出现价格下跌的可能性不是很高，而且去化很慢存销比会一直处于高位运行。市南区是开发商实力的碰撞，也是购房者实力的考验。
崂山区：青岛的高富帅 但也要为去化担心一下
崂山区板块与市南板块较为相似，但从柱状图上来看崂山区的存量较小而存销比却比市南更高，属于青岛最难去化的板块，而高富帅的崂山似乎从来不为去化而担心。崂山区拥有沿海和内陆的延伸。分为两大重点板块。板块沿海一线南姜板块，该板块也是崂山沿海一线最后的海景房，板块内以海信依云小镇为代表，而沿海板块新建商品住房可售项目多在南姜据崂山区中心较远，所以去化也不理想。
第二板块是沿滨海大道沿线的人文学区板块，这一板块价格较高周边配套有待完善去化压力同样较大。而崂山区的写字楼和商业项目并不是很多，主要的几个项目目前去化一般。作为“高富帅”的崂山区，从来就是个性的。但是虽然是高富帅但是在市场不好的情况下也该为自己担心一下。
"数说"2014上半年房价:动荡的房价 紧绷的神经
市北区：存销比合理 两大热门板块托起市北交易量
市北区及四方区已合并为新市北区，从柱状图上分析来看，市北四方两区存销比处于青岛市的第二梯队而存销比与存量之间较为重合，市北区的存量相对较低，而市北区存销比则是青岛所以区域中较为低的的区域之一。市北区集合改善型群体和刚需群体两种市场需求区域，在去化方面压力相对较小。
2014青岛楼市区域存销比分布地图（图表来源：青岛今鹏翔投资有限公司）
市北区两大热门板块托起市北区的交易，板块是新都心商圈，新都心板块是市北区重点规划2大板块之一，新都心板块身处“大青岛”的地理中心，新都心具有主城区“城市中心”的先天区位优势，南接中央商务区，北连欢乐滨海城，集生态居住 、商务商贸 、金融服务、休闲娱乐等功能于一身，而日渐完善的基础设施配套、市政道路的相继贯通，以及青岛条开通的地铁M3号线贯穿，给新都心板块带来无限潜力。
新都心板块内也是大盘云集，万科中心、万科蓝山、和达城上城、青建太阳岛、保利叶公馆、海尔时代广场等盘。板块区域内可选大盘较多，价格在1万3到1万5之间，是首改置业重地。新都心板块在去化方面压力较小，是未来青岛楼市稳定的根基所在。
第二板块则是欢乐滨海城板块，该区域则是市北四方区合区以后新规划的功能板块。定位环湾保护、拥湾发展的思路，欢乐滨海城板块现阶段来看交通配套等都还不是很完善，但欢乐滨海城板块崛起只是时间问题。版块内业态丰富，融合了商务、居住概念，保利、城投和绿地等地产大鳄已经纷纷进驻并快速开发，各项配套设施逐渐完善。板块内存量还是较高，但是去化也较为迅速。只是目前各个项目都还在建设阶段，入住条件不成熟，欢乐滨海城板块在存销比上也毫无压力。
而市北区另外两个板块也不容小觑，板块是浮山后板块市北区成熟的CLD，周边配套完善，成熟小区众多，区域内的城建印象山、青实樱花郡等项目可以重点关注。其次是市北区的CBD板块则处于市南市北交接区域，CBD内目前在建的写字楼较多。现市场不景气CBD板块去化有一定压力，但是未来随着CBD的建成和企业的入驻，会带动CBD板块的大发展。
李沧区：“物美价廉”
李沧区自13年楼市销售业绩经常稳坐青岛销售之首。2014年青岛世园会的在李沧区的召开，更是让李沧区及刚需重地、投资价值新洼地的热门区域。李沧区库存较高在青岛市存销比属于第三梯队。从图中可以看出虽然李沧区的存量高，但是李沧区的存销比和市北旗鼓相当，要在库存量较高的情况下存销比维持低位，需要李沧区有更快的去化速度。李沧区显然做到了。
李沧区内世园会板块、李村商圈板块、火车北站三大板块可以重点关注一下。世园会板块不用多说，在世园会没开之前就卖的不错。但是周边配套还不是很成熟，大型商场还需走一段路。概念炒作成分较多，但是从国内举办过世园会的城市来看，世园会周边的楼盘项目都有了一定的。
李村商圈板块，板块内大盘云集住宅商业也是业态搭配较丰富，而且商圈内地铁M3号线贯穿其中，区位价值可谓三个板块中的一个，版块内中海国际社区、中央公园、海尔鼎世华府、保利茉莉公馆等项目都是板块内热门项目。而商业方面板块内万达广场、伟东乐客城、奥克斯广场、北方国贸等大型商业项目，在板块内愉快的生活是没有问题了。而火车北站板块以及重庆中路沿线在李沧区也是较为引人关注，目前市场存量较高，房子价格不是很贵，长时间内存销比会稳定维持在一个低位。总的来说李沧区房子有的选，价格还不贵，在未来的存销比上不用做过多的担心。
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城阳区：小有压力 青岛下一个“万元户”
李沧以北就是城阳区，城阳区的柱状图上来看存量较大，去化周期需要21个月。城阳区行政区域面积更大，土地资源充足，区域内项目也比较多，存销比上各个板块也不一样。但是从青岛的发展来看下一个万元户很可能就是城阳。但其竞争对手西海岸新区最近的利好让城阳也小有压力。
城阳区主要几个板块和业态聚集构成城阳楼市，从板块上来看城阳区从东向西分别是惜福镇板块，夏庄板块，中央区板块、棘洪滩板块、流亭板块。而城阳的惜福镇板块与棘洪滩板块都属于城市外拓行板块，处于郊区概念。而从今年市场来看郊区是库存的重灾区，去化较慢，这就需要开发商在开发该板块时候要更从消费者的角度出发，提供市场受欢迎的产品。
而夏庄板块、流亭空港商务板块、城阳中央区板块位于现有的居住区，人气较高，但是板块内项目竞品较多，想要在该区域内做出更好的销售，需要开发商拿出更多的智慧，而板块如果市场改善将会成为复苏的板块。
西海岸新区：含着金汤匙诞生 健康成长需要更多“营养”
西海岸新区由原黄岛区与胶南市合并组成，2014年6月国务院批复设立西海岸经济新区。成为了6月份岛城最焦点的区域。西海岸新区的设立让人喜悦，而西海岸新区的楼市存销比却令人担心，从柱状图上看，黄岛区与胶南市存量都很高，两个板块的存销比平均值处在26的高位。西海岸新区的去化周期需要26个月左右。
西海岸新区内几大板块较为热门是中央商务区，从胶州湾海底隧道黄岛出口一直沿滨海大道前行，两边项目林立，青岛印象金沙滩、金沙滩一号、月亮湾、海尔山海湾等等沿海一线项目众多库存量巨大，销售却很慢。第二板块是灵山湾板块，周边的万达东方影都、世茂诺沙湾、科达天意华苑、云龙港湾等项目聚集让灵山湾片区的库存量也是巨大，销售压力巨大。第三板块则是原胶南市府所在地板块，周边凭海临风、欧美香榭里等项目。
西海岸新区的三个板块虽然存量巨大也构成西海岸新区楼市的主力军，但是随着新区建设的如火如荼，未来西海岸新区按照240万人口规模来看，西海岸新区只要有足够的营养，未来区域发展潜力还是较大的。
"数说"2014上半年房价:动荡的房价 紧绷的神经
即墨市：蓝色硅谷核心区 拖把头上的蓝色明珠
即墨市从存销比上来看，库存量总体偏大。即墨楼市重灾区也在即墨东部鳌山板块的蓝色硅谷核心区，青岛市政府发布《青岛蓝色硅谷发展规划》，将鳌山湾畔这片风景优美、总面积443平方公里的区域正式纳入山东半岛蓝色经济发展规划的战略核心。该区域也集聚中国开发商大鳄，三盛国际海岸、青岛国际博览中心、港中旅海泉湾等。项目拔地而起，暂时来看蓝色硅谷核心区还处于初级阶段，到了夜晚就变成“鬼城”，人迹罕至。因此即墨把握好蓝色硅谷核心区的发展规划它真正变成掌上明珠。
胶州/平度/莱西：根据自己的情况都悠着点
胶州市从市场存量上来看仅次于西海岸新区，但是胶州市自身刚需性需求拉动加之胶州市楼市泡沫较小期去化速度还是不错的，经常在每日楼市交易夺得榜首，存销比也比较大，去化周期需要26个月之久。莱西和平度虽然库存量不如胶州大，但是从存销比上看，莱西和平度的的销售并不是很好。对于胶、平、莱三个县级市，则更需关注市场变化随时调整优化。
"数说"2014上半年房价:动荡的房价 紧绷的神经
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