[摘要] 调控步步收紧，传统的“金九银十”以演变为“铜九铁十”而告终，岛城10月份青岛楼市新房成交8539套，同比2010年10月份成交跌幅达到了36.83%，同比2009年8593套略有下跌，成交量创三年最低。
调控步步收紧，传统的“金九银十”以演变为“铜九铁十”而告终，岛城10月份青岛楼市新房成交8539套，同比2010年10月份成交跌幅达到了36.83%，同比2009年8593套略有下跌，成交量创三年。其中，在成交的8539套新房中，新建住宅占7427套，环比下跌5.38%。
款不好贷 价不敢降 开发商看多方人脸色吃饭
进入10月，房企资金链面临越来越大的压力。青岛房企资金链告急，已出现几起股权更迭事件。青岛凯悦资金链绷紧，四川信托一纸终止信托计； 首创16亿收购山东阳光股份5公司，青岛两家在内……
一方面是资金压力增大，一方面是销售萎缩，面对楼市僵局，青岛部分开发商通过降价促销的手段回笼资金，收到一定的效果。但是，目前岛城开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价还没有开始。
前车之鉴摆在眼前，大规模降价会让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，降价则部分前期买房的业主不满意。在青岛白沙湾区域，快速降价已经引发退房纠纷的出现。而且，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。 》》房价一降 售楼处就被砸
房价未降 利率又涨 购房者淡定面对“被误伤”“被忽悠”
随着青岛越来越多楼盘打出响亮的降价口号，刚需们却随之陷入了另一个窘境。开发商将降价的噱头做得很大，城阳热盘“起价2200元/平米，买房还有机会抽送轿车”、胶州湾一楼盘“7折优惠，均价3000元/平米”、李沧大盘“起价6000元/平米”……看上去很美，但购房者发现，很多只是令人空欢喜，起价房当然存在，但也就是一两套，通常在开盘当天就被早早排队的购房者“抢”走了，现在要买只能买到均价上下的房子。 》》青岛众楼盘玩"跳水"房价上演"假摔"大戏
岛城房贷门槛再次提高令购房“雪上加霜”，部分银行首套房贷利率上浮10%，个别银行甚至对房贷“断供”。现在等银行房贷基本都需要“排队”。对于大银行来说,原来可能一个月可以放款,现在要到两个月才行。而小银行的排队时间则更长,很多银行现在送进去的单子甚至要排到明年才能放款。记者粗略计算一下，首套房利率上调10%后,以贷款50万元20年期来计算,月供约4106元,每个月比之前多了100多元,相当于加息两次。 》》首套房贷上调相当于两次加息
面对节节上涨的购房成本和步步维艰的房贷办理。 银行的“惜贷”和“停贷”行为，让刚需购房者哀叹：“现在连房奴我都当不起了。”而不少改善型购房者成了“凑款族”。岛城不少改善型购房者大都选择了一次性付款,免去了银行贷款政策的制约。
数据来源：青岛网上房地产
从具体区域看，即墨市、城阳区成交量依然排在前列。城阳区成为本月成交赢家，以1242套153723 ㎡的成交量一举摘得成交面积排行榜，即墨市、崂山区紧随其后，分别获得销售面积亚军、季军。城阳区则是采取了降价策略，取得不错效果。即墨由于推出了保障房，签约量维持在前列。而在市内四区，市南区以两位数96套垫底，市北、四方、李沧三区成交均在四五百套，不温不火。
业内人士张百忍表示：“青岛楼市在经历了三年前的调整后，又是从城阳开始，再来新的一轮调整。”城阳楼市又到了一个转折点，它无论是价格还是总体供应量，都已经达到了一个峰值。
今日热点推荐：
【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
【单盘成交分析】
数据来源：青岛网上房地产
龙湖滟澜海岸的开盘入市给整个楼市带来了不小的冲击，它也不负众望，以224套，5.87亿的成交量位列9月单盘成交金额榜首。龙湖悦澜居10月20日小高层首开，6500元/平的均价和5500元/平的低起价震惊岛城楼市。当天共计推出421套房源，3个，房源全部售罄，销售金额4亿多元，成为名副其实的“日光盘”。据记者采访了解，除了龙湖的品牌口碑、景观设计、小区物业等项目本身优势外，低价才是吸引购房者的关键。 》》龙湖低开热销轨迹解读
8月份远洋风景爆出价17242元/平方米，认筹期间除赠送非毛坯车位外还可再享单套总价10万优惠，远洋风景9月10日开盘首战，推出共700多套房源。3内劲售三百余套，在9月岛城所有在销楼盘中凭借优异的销售佳绩勇夺桂冠，在10月份以2.33亿屈居亚军。
苏宁电器广场以1.78亿的成绩获得第三名，繁华里·嘉悦自9月29日推出的首批房源，不足二十天，便已接近告罄，于10月16日强势加推。 》》热销解读
数据来源：青岛网上房地产
苏宁电器广场以227套的成绩获得10月单盘销售套数排行榜。苏宁电器广场繁华里·嘉悦于10月16日加推，所推出户型为首批房源热销户型，53-70平双地铁入户空间、182-218平商务办公，虽然只有短短十几天的蓄水，但是还是创下了岛城的热销记录。
作为万科集团在青岛开发的个住宅项目，万科魅力之城受到购房者的广泛关注,以202套的成绩获得10月单盘销售套数排行榜第三名。9月25日，万科魅力之城尊域开盘。此次开盘共推出51#、45#、46#、49#和50#楼五栋高层、小高层共255套房源，面积从88平到165平不等，起价9300元/平左右，主力户型是88平的套二、126平和165平的套三,非毛坯，标准时1200-2000元/平左右。 》》热销解读
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
【成交构成分析】
10月份成交面积构成
数据来源：青岛网上房地产
10月份成交面积构成中，60-90平米中小户型仍是市场成交主力，成交3404套，占总成交面积的36.3%，其次是90-120平米户型，成交2355套，占总成交面积的31.7%。
10月成交价格构成
数据来源：青岛网上房地产
10月成交价格构成中，单价6000-8000元/平米房源成市场成交主力，刚需盘受追捧，成交1978套，占总成交面积的28.3%。
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
【区域板块分析】
市南成交持续下跌 商业地产重头戏
市南10月成交128套，环比上月下跌19.50%。本月市南成交商品房是锦绣华城，本月卖出39套，均价23000元/㎡，第2名青岛栈桥奥特莱斯商业广场成交14套，价36000元/㎡，鲁商首府成交7套获得第3名，价27800元/㎡。
市北成交持续上涨 高端项目发力
市北区10月成交556套，环比增长57.06%。本月市北成交套数是万科蓝山，本月卖出18套，均价15600元/㎡。第2名诺德广场本月卖出16套，价16800元/㎡。中海紫御观邸成交14套名列第3，价18132元/㎡。
崂山区成交高位运行 远洋风景持续热销
崂山区10月成交797套，环比下跌29.90%。本月崂山成交套数的仍然是远洋风景，本月卖出96套，均价19000元/㎡。第2名天泰金融广场本月卖出33套，均价14298元/㎡。深蓝公寓本月成交23套名列第3，均价18000元/㎡。
四方区成交不给力 大牌地产不愁卖
四方区10月成交422套，环比下跌23.83%。四方区本月成交套数的是万科城，本月卖出137套，价11600元/㎡。第2名海信淮安郡本月卖出44套，价10500元/㎡。保利里院里成交30套名列第3，均价11000元/㎡。
李沧区成交持续下跌 商业地产频发力
李沧区10月成交847套，环比下跌8.63%。李沧区本月成交套数的是苏宁电器广场，本月卖出227套，均价11000元/㎡，抢尽风头。第2名李沧万达广场本月卖出137套，均价9700元/㎡。中南世纪城成交87套名列第3，均价7500元/㎡。
城阳区成交给力 白沙湾发展备受瞩目
城阳区10月成交1315套，环比增长69.24%。城阳区本月成交套数的是龙湖滟澜海岸，本月卖出224套，均价6500元/㎡。第2名万科魅力之城本月卖出202套，价9300元/㎡，天泰城成交163套名列第3，均价9500元/㎡。
开发区成交波澜不惊 桥隧利好提前透支
开发区10月成交690套，环比下跌5.35%。开发区本月成交套数的是鑫汇阳光，本月卖出129套，均价6900元/㎡。第2名西海景苑，成交102套，均价11000元/㎡。将门苑成交67套名列第3，均价6167元/㎡。 今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
抢在限购前购买 购房需求向五市集结
即墨市10月成交1475套，环比增长60.29%。即墨市本月成交套数的是阳光园小区，本月卖出138套，均价2625元/㎡。第2名世贸商都本月卖出93套，价10000元/㎡。颐欣家园成交82套名列第3，均价5663元/㎡。
平度市10月成交378套，环比下跌15.63%。平度市本月成交套数的是银瑞·吉祥苑，本月卖出57套，均价3454元/㎡。第2名铂金府本月卖出29套，均价4112元/㎡。即发金色荔园成交24套名列第3，均价4488元/㎡。
莱西市10月成交385套，环比下跌51.57%。莱西市本月成交套数的是翡翠城，本月卖出94套，均价4400元/㎡。第2名中国铁建岸芷汀兰本月卖出52套，均价3693元/㎡。厚德花苑成交25套名列第3，均价2524元/㎡。
胶州市10月815套，环比增长21.64%。胶州市本月成交套数的是海湾天泰金融广场，本月卖出144套，均价7500元/㎡。第2名北都咏春园本月卖出90套，均价2136元/㎡。丽水花园成交73套名列第3，均价2987元/㎡。
胶南市10月成交749套，环比下跌12.19%。胶南市本月成交套数的是秀水天元，本月卖出65套，均价6238元/㎡。第2名贝多芬公馆本月卖出56套，价6800元/㎡。宏程家天下广场成交89套名列第3，均价6500元/㎡。
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
【土地分析报告】
岛城10月共成交土地25宗 工业用地成主力
10月份青岛市共推出土地33宗，去年同期推出108宗土地，建筑用地面积104.6万平方米，较去年同期的270.3万平方米，同比下降61.3%。规划建筑面积133.3万平方米，同比下降58.3%。其中住宅用地推出9宗，商业办公用地1宗，工业用地23宗。10月份土地市场较去年同期、今年9月，都比较冷清。
9月、10月青岛土地成交对比
数据来源：CREIS中指数据
10月份青岛共成交土地25宗，总建筑用地面积34.86万平方米，其中住宅用地成交1宗，商业办公用地1宗，工业用地23宗。从面积上看，住宅建筑面积为4.77万平方米，占比13.7%，工业用地建筑面积27.4万平方米，占比78.6%，本月工业用地仍占主力。 今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
10月青岛住宅用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据
10月份住宅成交楼面地价为664元/平方米，较上月大幅下降，主要是10月份成交地块位于黄岛区，以底价成交，溢价率为0。而9月青岛市住宅用地成交平均楼面地价为1814元/平方米，较上月上涨了291元/平方米，环比上涨19.1%。9月份楼面地价出现上涨，主要是本月成交四方区、李沧区地块提升了楼面地价。
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
青岛近3个月住宅用地成交总价Top5
数据来源：CREIS中指数据
9月成交的4块住宅用地进入总价排行榜 10月成交的未进入
9月份成交的四方区开平路28号地块位列总价排行榜首位，成交总价5.75亿元，楼面地价为4000元/平米，其次是李沧区京口路111号地块，其中8月份成交的胶南百果墅大酒店地块楼面地价，为10500元/平方米。而10月成交的土地未进入住宅用地总价排行榜。
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
【房天下400电话分析报告】
今日热点推荐： 【今日重点推荐】 青岛10月成交创三年 城阳夺冠
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
