[摘要] 房地产调控不达目的决不罢休,房价不降更有力的整治措施就会层出不穷。这个结论是在仔细分析最近房地产调控进程中的五个信号后而得出的。
问企业 ：消“民怨”拓“钱途”怎么玩
“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云。十年后，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。”
如经济学家樊纲所言，“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云”。十年，中国房地产经历了一个高速增长的辉煌。然而，面对数次调控带来的考验，十年后再次相聚博鳌，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。怎样减少经济周期的负面影响？怎样预防政策调控的严厉打击？商业地产和地产金融创新成为探讨的话题。
十年一觉 商业地产当道
商业地产缘何受到如此青睐。“一个原因就是这么多次针对楼市的宏观调控，几乎每次都是针对住宅市场。住宅市场的风险较高。”平安物业投资管理有限公司董事长邹益民在论坛上透露，目前越来越多的房地产公司表现出对商业地产的热心。
以万科为例，作为房地产行业龙头，曾经宣称专注于住宅市场的万科从去年底开始转变思路，宣布进军商业地产领域，住宅与持有物业比例将调整为8∶2。之所以放弃坚守只做住宅的理念，最主要的原因就是万科深受2008年的调控影响，当年净利润只有40.3亿元，同比下降了16.7%。
在博鳌论坛上，对于商业地产抵御政策风险的警示有着更为鲜活的案例解读。
金地集团董事长凌克表示：“我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在2倍左右。如果长期持有办公楼，包括，资产增值，这样算下来投资了6年，有4倍多回报。”“做商业地产可以分享到资产时段带来的丰厚利润。”邹益民表示，商业地产的高有着巨大吸引力。
也有开发商向记者表示，中国经济包括中国的房地产已经度过了一个黄金十年，然而经济总存在周期性。一旦出现周期性调整，对住宅市场将是致命的打击。“更多的房企开始考虑商业地产也出于对从宏观经济周期的考虑。”
资金为王 加速金融创新
资金是房地产开发的根本，地产融资一直都是博鳌房地产论坛的热点。这一次，房地产企业开始更多的谈到地产金融创新。
凌克表示，中国房地产的开发资金的来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。而来自银行的资金占比达到67％。
这种过度依赖银行的现状，在宏观调控时就容易暴露出较多问题。万科副总裁肖莉在主题演讲中表示。过度依赖银行，使银行体系积累过多金融风险、企业信用优势难以体现、债务短期化。资金来源和行业惊景气度高度相关，共振加剧行业波动。预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险。民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。
“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。”盛世神州房地产投资基金（北京）管理有限公司董事长张民耕表示。
张民耕看来，房地产基金的对房地产行业的作用体现在几个方面，，能动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。增加供给，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城市化的经济和社会成本。
第二，房地产投资基金促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。此外，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。
肖莉认为，要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。
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