[摘要] 房地产调控不达目的决不罢休,房价不降更有力的整治措施就会层出不穷。这个结论是在仔细分析最近房地产调控进程中的五个信号后而得出的。
房地产调控不达目的决不罢休,房价不降更有力的整治措施就会层出不穷。
这个结论是在仔细分析最近房地产调控进程中的五个信号后而得出的。
信号一:
中央决策层重申,房地产调控政策措施不会松动。
在8月21日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时指出,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
二在此之前的8月13日,李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时就做过同样的指示。
这被业界认为终结了市场对房地产调控政策松动的幻想。未来,各方面会“以更大的决心更有力的措施”来落实房地产调控政策。
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信号二:
国土部等相关部委整治房地产乱象态度明确,措施得力。
作为房地产调控政策的主要执行部门,国土部于日前通报了房地产用地专项整治情况。
该部土地利用管理司廖永林司长表示,各地上报的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。廖永林表示,目前房地产市场宏观调控正处于关键时期,市场形势不断向好,但不稳定、不确定因素仍然较多,因此必须采取得力措施,加快清理查处工作,务必于10月底前基本完成查处任务。
国土部晒地并限定查处完成时间,表明在部委这个层面落实房地产调控政策的措施已经指向了问题的核心。闲置土地如果被彻底清查,屯地开发商或退出或加速开发,对于整个房地产市场的健康发展是非常有利的。
据了解,其他相关部委也在抓紧制定落实国务院房地产调控政策的得力措施。
信号三:
预售资金专户管理,直击开发商软肋迫其就范。
在北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息公布后,各地也将采取类似办法的新闻就频频见诸报端。
该办法的基本框架是,今后房地产企业或将不能直接收存预售资金,将统一划入监管账户。如需用款需经施工单位、监理单位加以确认,分四个资金使用节点,每次使用不得高于总额的25%,且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
业界专家认为,这个办法如果能够在各地顺利实施,就打在了开发商的“七寸”上:房地产项目公司就不能随意动用预收资金,开发商的资金链面临严峻考验。
该政策实施后,房地产开发商将加快销售流程,以期快速回流资金,避免资金链出现问题。加快销售的方法之一就是降价促销。
信号四:
银行可承受的房贷压力从年初的30%提高到50%,房地产调控不会引发金融风险。
而日前,交通银行副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了房贷压力测试结果。钱文挥表示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,个人按揭不良率增加约1.2个百分点。总体而言,不良率改变仍相对较小,风险不大。
其他银行进行的房贷压力测试结果也非常乐观,从年初测试的可承受30%的压力普遍提高到现在的50%左右。
银行可承受房贷压力的提升,将极大的促进房地产调控政策的落实,而且这种落实是在能够完全防范金融风险的前提下进行的。
信号五:
开发商逐步认识到了房地产问题的关键,不再寄望于房地产调控政策的放松。
作为公认的意见领袖,任志强对房地产调控的看法可以影响一批开发商。
8月12日,任志强在博鳌房地产论坛上表示,“政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西其中有一些准备使用'核武器’,你干嘛非得让政府把'核武器’都用出来,你要从了,就不用把'核武器’拿出来了”,任志强还对台下数百开发商发出呼吁:“我都'从了’,你们也'从了’吧。”
任志强的观点能够代表相当部分开发商的想法。他能说出上面这番话,说明他已经认识到了房地产问题的关键。如此,再寄望于房地产调控政策的放松就太不明智了。
现在,各界都充分认识到了:这次房地产调控的确是真调控。定义为真调控的理由有四:一是房地产泡沫威胁到经济和金融安全;二是高房价加剧了贫富分化和社会冲突;三是房价问题不解决政府信用就会受损;四是“调控”对象开始指向了地方政府。在此背景下,房地产调控目标焉能不实现。
三问楼市那点事儿：房企降价放量 消民怨拓钱途怎么玩？
来源：上海证券报
4月17日至今，楼市调控已满四个月。在经历了长达百日的观望、僵持、对峙后，中国楼市下半年将走向何方？接下来的调控政策会继续收紧还是有所放松？房价究竟是涨是跌？一连串问题的背后，中国楼市似乎被一层迷雾笼罩。
新政百日后中国房地产市场的下一轮走势。陈淮、樊纲、朱中一、陈启宗、任志强、施永青等专家学者与业内人士坐而论道，剖析楼市背后的各种角力因素。
似乎没有明确结论——房价背后，是中国经济增长方式转变、货币制度与财税制度改革、开发企业转型、中央与地方政府利益协调等各方面矛盾与纠葛混合而成的难解谜题，任何一个变量都会影响楼市步调。企稳，至少是各方都希望出现的一种局面。
问政策：从“遏制”到“维稳”怎么走
“‘钱多房少’是推高房价的根本原因。双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。”
在博鳌房地产论坛上，经济学家和房地产界学者认为，不足的房源供应量和过多的货币供应量这组矛盾，是推高房价的根本原因。如何推动外汇制度改革，引导长期贸易顺差下的巨额资金向外流出，与增加住房有效供给及土地供应，双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。
松地根
怎样加强住房有效供给？中国房地产业协会副会长朱中一预计，政府有关部门将加强督察力度。
国土资源部公布的数据显示，上半年完成的土地供应量还不足供应计划的1/3。从土地购置面积看，40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳同比大降99.7%，广州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地开发方面，40个重点城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市。
朱中一建议，政府有关部门应适当调整土地出让底价，确保土地供应计划的完成。
紧银根
“7月份我国贸易顺差是287亿美元。跑到房地产论坛来讲顺差，好像有点文不对题，但我觉得两者之间有很大关系。”北京大学国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁在论坛上表示。
去年我国新增外汇储备高达4531亿美元。周其仁解释说，国家外汇储备就是央行从市场上收回来的钱。简单地说，央行收回多少外汇就要向市场释放等量的人民币。“如此巨大的购买力在某一时期会集中在某些商品上，从而造成其价格出现大幅波动。”为此，应加紧外汇制度改革，拓展新的投资渠道，引导海量资金“走出去”，为楼市“降温”。
“多年来，我国货币的增速一直远高于GDP，导致广义货币M2和GDP的比例大概在200%左右。”在中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲看来，“钱会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀；也会流向资产，导致资产泡沫。”
“资本到了可以逐步双向流动的时代了。”樊纲认为，需要拓展新的投资渠道，有两方面值得重视。，引导民间资本进入各种垄断行业，参与各种投资；第二，通过藏汇于民、用汇于民，允许私人资本“走出去”。
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问市场 放量? 降价? 怎么选
“调控过百日，房价涨幅整体回落，一线城市成交量大幅下降。下半年，房价离‘心理价位’仍很远，但成交量可能触底反弹。”
眼下，房地产市场在严厉调控下已经出现了明显变化。一线城市成交量大幅下降，一手房价格未有明显变化，但二手房价格已有所下降。下半年市场走势如何，理所当然地成为博鳌房地产论坛的热点话题。业内大致认为，国家调控不会放松，成交量将从低位反弹。
以价换量未了局
“房价涨幅整体回落，调控初现成效。”中国房地产业协会副会长朱中一在论坛主题演讲中如是表示。
数据显示，7月份70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。成交量方面，1-7月份，商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落了5.7个百分点。7月当月商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。
华远地产董事长任志强认为，从6、7月份统计数据的对比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%。“很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格在持续下跌了。”
“很多人不愿承认新政已经发挥作用，是因为大家认为价格还没有跌到他们的‘心理价位’。”任志强表示。
金九银十仍可期
尽管在价格走势上存在分歧，业内普遍看好下半年成交量的回升。
朱中一认为，随着房地产调控政策逐步落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一定上升。
“楼市短期将呈现价稳量升的走势。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，所谓价稳，是指在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。而成交量方面，他表示虽然第四季度、明年季度并非传统的商品房销售旺季，但今年可能出现例外。
不过，在中原地产主席施永青看来，下半年可能出现量价齐升的局面。从中原掌握的数据来看，5、6月份的成交量大幅萎缩，但到了7月份已有所恢复。进入8月，继深圳等一线城市之后，二、三线城市的成交量也开始反弹。
“民间有一部分被压制的购买力等不及了，‘金九银十’可以期待。”施永青表示。
问企业 ：消“民怨”拓“钱途”怎么玩
“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云。十年后，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。”
如经济学家樊纲所言，“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云”。十年，中国房地产经历了一个高速增长的辉煌。然而，面对数次调控带来的考验，十年后再次相聚博鳌，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。怎样减少经济周期的负面影响？怎样预防政策调控的严厉打击？商业地产和地产金融创新成为探讨的话题。
十年一觉 商业地产当道
商业地产缘何受到如此青睐。“一个原因就是这么多次针对楼市的宏观调控，几乎每次都是针对住宅市场。住宅市场的风险较高。”平安物业投资管理有限公司董事长邹益民在论坛上透露，目前越来越多的房地产公司表现出对商业地产的热心。
以万科为例，作为房地产行业龙头，曾经宣称专注于住宅市场的万科从去年底开始转变思路，宣布进军商业地产领域，住宅与持有物业比例将调整为8∶2。之所以放弃坚守只做住宅的理念，最主要的原因就是万科深受2008年的调控影响，当年净利润只有40.3亿元，同比下降了16.7%。
在博鳌论坛上，对于商业地产抵御政策风险的警示有着更为鲜活的案例解读。
金地集团董事长凌克表示：“我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在2倍左右。如果长期持有办公楼，包括，资产增值，这样算下来投资了6年，有4倍多回报。”“做商业地产可以分享到资产时段带来的丰厚利润。”邹益民表示，商业地产的高有着巨大吸引力。
也有开发商向记者表示，中国经济包括中国的房地产已经度过了一个黄金十年，然而经济总存在周期性。一旦出现周期性调整，对住宅市场将是致命的打击。“更多的房企开始考虑商业地产也出于对从宏观经济周期的考虑。”
资金为王 加速金融创新
资金是房地产开发的根本，地产融资一直都是博鳌房地产论坛的热点。这一次，房地产企业开始更多的谈到地产金融创新。
凌克表示，中国房地产的开发资金的来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。而来自银行的资金占比达到67％。
这种过度依赖银行的现状，在宏观调控时就容易暴露出较多问题。万科副总裁肖莉在主题演讲中表示。过度依赖银行，使银行体系积累过多金融风险、企业信用优势难以体现、债务短期化。资金来源和行业惊景气度高度相关，共振加剧行业波动。预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险。民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。
“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。”盛世神州房地产投资基金（北京）管理有限公司董事长张民耕表示。
张民耕看来，房地产基金的对房地产行业的作用体现在几个方面，，能动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。增加供给，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城市化的经济和社会成本。
第二，房地产投资基金促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。此外，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。
肖莉认为，要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。
锋言锋语
“怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待解决的问题之一。目前部分城市商品住房租赁价格上涨明显，特别是5-7月，北京房屋租金上涨了20%，上海上涨超过10%，深圳上涨了8%。房租价格上涨，既影响中低收入者的居住要求，又与物价指数上涨有关联。因此，政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法，规范房产经纪机构行为，大力发展租赁市场。”
——中国房地产业协会副会长朱中一
“下半年的房地产市场可能出现四种情况：一是价格下降，销售回升。二是价格下降，销售没有回升。三是价格不降，销售也回升，四是价格不降，销售也不回升，出现一种僵持局面。政府最想看到的就是种情况。”
——华远地产董事长任志强
“如果政府不再出手的话，接下来的两个月，房地产市场价格和成交量都会上升，‘金九银十’可以期待。但这个回升很可能会引发更严的政策。”
——中原地产主席施永青
“2007年为了上市，我也头脑发热高价拍了一两块土地，结果上市没成功，还为了还债把高价拍卖的土地折价出让。还好广州中华广场有稳定的租金收入，所以我还可以活下来。我建议各位做住宅的地产发展商，不妨分精力做一些商业地产。虽然投资回报比较长，但最后起到中流砥柱作用还是商业地产。”
——昌盛中国董事长邹锡昌
“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是冲出怪圈的一条路。”
——盛世神州房地产投资基金（北京）管理有限公司董事长张民耕
“要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。”
——万科副总裁肖莉
京沪深杭全面叫停第三套房贷 房价将跌50%?不可能
(来源：信息时报)日前有消息称，银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。随后银监会在其官方网站公布了有关负责人就此传闻的答记者问。不过，据四城市当地媒体的报道显示，目前京沪深杭等地银行已全面叫停第三套房贷。
近日，《北京日报》记者走访了北京多家商业银行发现，个别对第三套房贷发放仍可“网开一面”的银行网点，目前已全部停办。据一位银行业内人士透露，由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策，银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。
而在上海方面，《新民晚报》报道称，沪上商业银行的第三套房贷业务已基本叫停，截至8月6日上午，农业银行上海分行明确表示接总行通知已暂停办理三套房贷，其他多家国有商业银行和股份制银行尽管没有给出上海分行层面的官方说法，但在实际操作中已经停办该项业务。
记者了解到，5、6月份，深圳发展银行的深圳分行、交通银行深圳分行等商业银行在大幅度提高首付及贷款利率的基础上，是允许发放三套房贷的，现在，这种情况已经改变。探访中，来自银行信贷员和中介人士的答复完全一致：深圳地区三套房贷的大门已经关紧了。
有银行信贷专业人士告诉记者，深圳银监局已经传出信息，下半年不仅从严监督执行三套房贷政策，而且将对二套房贷的执行情况进行全面而严格的检查。
浙江《今日早报》报道，记者从各家银行了解到，目前杭州的银行基本上都得到了总行的通知，全面叫停了第三套房贷。
深发展杭州分行的个人贷款中心主任杜志良告诉记者，其实现在市场上第三套房贷本来就很少，因此暂停三套房贷对房地产市场不会有太大的影响，更多的可能只是心理层面的影响。
银行房贷压力测试加码 房价将跌50%?不可能
一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。市场俨然将银行第三套房贷政策视为试探房地产新政策走向的“风向标”。而部分城市重启房贷压力测试、预设下跌幅度提升至50％的传闻，更令人揣测，楼市调控的时间跨度和深度是否可能趋于严格？
房价将跌50%?不可能 制图 邬思蓓
叫停第三套房贷仅为重申
对于 “京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻，银监会并未直接正面回应，只是公开重申了此前对于第三套房贷的政策，即部分房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例及利率应大幅提高，具体由银行自主确定。
“其实这更多的是在强化政策，影响心理预期。”某国有大银行上海分行人士表示。由于购买第三套房成本大幅增加，第三套房贷业务量目前实在少得可怜。另一位银行业内人士表示：“购买第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20％计算，和以前的七折相比，成本前后相比已相差了50％。再加上认定标准这么严格，哪里还有什么业务？现在不是银行停了第三套房贷，而是客户停止了第三套房贷。 ”
记者调查发现，目前上海银行业第三套房贷业务基本处于 “停滞”状态。农业银行上海分行明确表示，近日已经接到农总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知，目前已经暂停办理第三套房贷。招行上海分行人士也表示，该行第三套房贷此前就已停止申请。另一家股份制银行上海分行负责个人金融业务的副行长则表示，该行此前虽未完全停止第三套房贷，但房贷新政策实施以来的审批异常严格谨慎，“几乎相当于停掉”。
银行房贷压力测试加码
在“第三套房贷暂停”风声中，监管层还重启部分城市房地产贷款压力测试，压力预设条件更大大加码。
一位股份制商业银行上海分行个贷部门负责人告诉记者，从上月开始，监管层已经要求各银行开展新一轮压力测试，而测试假定条件在原来“房价下跌30％”的基础上更为严格，对一线城市房价上涨过快的地区，预设“房价下跌50％”的条件下进行压力测试。
此前，各商业银行按照房价下跌30％的情况进行压力测试，结果较为乐观。银监会7月底公布的压力测试汇总结果显示，在房价下降30％、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2．2个百分点，税前利润下降20％；46家农村商业银行不良率将上升3．5个百分点，贷款损失率增加30％。
而据银行业内人士透露，此次测试除个人按揭贷款、房地产开发贷款等房贷业务外，还将针对房地产关联度大的行业信贷，如钢铁、水泥、建材等行业的信贷进行测试。
业内人士表示，其实各家银行对于房地产信贷风险承受能力有所不同。那些近年来较为激进介入房贷的银行面临的风险较大，而国有大行普遍承受能力较强。
“三高”考验房地产信贷
“加大风险预期，适当提高压力测试要求，或许更能反映近两年房地产信贷资产的真实情况。 ”上述商业银行个贷部负责人说。他认为，一线城市房价在2009年以后迅猛上涨，而有相当部分银行贷款是在房价迅速上升期发放的，因此客户对房价下跌的承受能力较弱，房地产信贷质量压力较大。
记者调查亦证实了这位人士的判断，在部分重点地区和城市，房地产贷款对银行信贷的依赖度更高，呈现高价位下的高增速、高集中度这“三高”趋势。
一是高价位，国土资源部下属中国土地勘测规划院城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年住宅平均价格为每平方米4474元，涨幅达25．1％，为2001年以来水平。
二是高增速，尤其是个人房贷增长创历史水平。2009年12月末，房地产贷款同比增速达38．1％。
三是高集中度，在部分城市房地产新增贷款占比超过50％。如数据显示，去年下半年上海房地产贷款增量占下半年各项贷款增量的65％，截至2009年12月末，上海房地产贷款规模占房地产信贷总量超过10．4％，居之首。
但业内专家同时指出，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50％”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断。从我国目前经济基本面判断，我国房价不可能出现下跌50％的极端情况。
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