[摘要] 2013年上半年虽然经历了青版”新国五条”的调理性抚慰，市场成交依旧火热。刚需重镇李沧、城阳高新区阵营随着青岛环湾保护、拥湾发展的规划改造，世园会、青岛铁路北客站建设以及红岛、河套、惜夏板块的规划建设潜力的凸显，市区红海扩容、刚需“外溢”；李沧、城阳部分刚需大盘以热销姿态领涨岛城楼市。
城阳”三板斧”刚需/团购/抄低价 规划利好来势凶
2013年1-6月城阳高新区新房成交量top10
城阳高新区随着环湾发展、地铁、轻轨等规划利好的深化，购房者抢先入驻意愿增强。上半年前5个月，城阳高新区作为潜力之地凭借团购、刚需、低价特色获得劲销。在新市北及李沧区大涨之际，城阳区普遍楼盘保持价格平稳走势，刚需楼盘价保持在7000-8000元/平之间。
环胶州湾板块及夏装板块低价、刚需大盘加推释放，低价、团购开路。其中，卓越蔚蓝群岛创下岛城团购5个月畅销1012套的高业绩，价位方面，整体均价保持在6700-6800元/平之间，少有波动。该片区世茂公园美地、龙湖滟澜海岸等上半年加推较少，与卓越蔚蓝群岛拉开差距。夏庄板块得益于市区刚需外溢 ，天泰城、中铁华胥美邦等大盘接连加推，1-5月中铁华胥美邦销售371套、天泰城销售291套、正商红河谷销售178套，均入区域top10。城阳中心板块以万科城市花园、正阳东郡、御景尚都为代表，价位平稳，成熟地段销售平稳。惜福镇板块随着山景资源的开发，高端别墅、花园洋房逐渐被购房者接受，银盛泰德郡、长水山庄、100福国际山庄等为代表，银盛泰德郡3月销售46套，销售金额0.81亿，居城阳高新区第五位。
库存回归10万 下半年抄底看新盘
截至7月1日，青岛市楼市新房库存回归10万套左右，较去年下半年超16万的高位有明显回落。高库存快速去化，价格坚挺，市区抄底难上加难。
青岛新房库存量（数据来源：青岛网上房地产）
据网上房产统计数据显示，目前库存位新黄岛约为33126套，前五其他依次为胶州市14328套、即墨市12658套、城阳高新区11123套、李沧区5772套。楼市库存大部分集中在环湾近郊市。市区李沧库存登记为5772套，随着均价接近万元，价格形成的成交瓶颈凸显。购买中海国际社区的李先生坦言“当初购买中海9000左右还算划算，如果是现在过万的价格就可能不会买了。”其实据笔者了解，下半年李沧区新房库存不止网上房产网显示的这么多。万科生态城大二期总房源远超一期，伟东幸福之城四期共3000多套房源，年内首开计划推1600多套房源；中海国际社区剩余11、12、15、18、19#等楼座总房源也接近七八百套，中央公园总房源约在300多套，中南世纪城小二期圣玛城邦4栋商品楼座总房源900多套，山河城二期总房源600多套，加之绿城理想之城高层诚园、海尔鼎世华府、青岛印象湾等，刚需房源居多。抄底下半年，或可期待。
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