[摘要] 近期，青岛房地产市场“新政”陆续出台，其中“公积金贷款额度提高”和“二手房最低过户指导价上调”最受关注，这两大政策或多或少对岛城楼市带来了影响，有利好，也有利空。
本月起，我市二手房过户指导价调整，上调幅度平均在30%左右；2月1日起，我市商品房公积金贷款限额统一调整为60万元，二手房公积金贷款限额统一调整为35万元。
近期，青岛房地产市场“新政”陆续出台，其中“公积金贷款额度提高”和“二手房过户指导价上调”关注，这两大政策或多或少对岛城楼市带来了影响，有利好，也有利空。
新政之一：公积金贷款限额上调“刚改”群体受益
青岛网上房地产公布数据显示，上周（1月20日-1月26日）新房共成交2486套，而综观整个1月份，青岛新房成交量有望突破万套。下月开始，全市商品房公积金贷款限额统一调整为60万元；全市二手房公积金贷款限额统一调整为35万元。这更是增强了业内人士对楼市的良好预期。
据了解，此次政策调整以前，我市公积金贷款政策为六区购买新建商品住房可贷额度为40万元，四市20万元；购买二手房，六区可贷25万元，四市为15万元。而此次新政策将不再划分“六区”与“四市”，而是全市统一调整，且统一一个标准：商品房公积金贷款限额60万元、二手房限额为35万元。
业内人士普遍认为，公积金贷款上限的提高，对那部分一直为凑不够房款而发愁的刚性需求或改善型需求来说是利好。因为相比商贷而言，公积金贷款利率更低。同样贷款金额，同样还款年限，公积金贷款与商业贷款比能节省十几万元的利息。“公积金贷款限额上调，这显然可以降低购房者的成本。”青岛中铁祥丰置业有限公司营销部部长禹用涛表示。禹用涛告诉记者，目前在售的楼盘中，使用公积金贷款的购房者比率约在30%左右，很大一个原因就是公积金贷款额度太低。显然，公积金贷款额度上调，对于购买保障性住房、首次置业的“纯刚需”以及进行改善性购房的“迫切需求”十分及时。
“多出来20万元的公积金贷款额度，可以让‘刚改’群体有更多的选择。对于单价10000—15000元/平方米的商品房销售促进，尤其是李沧和新市北的刚需楼盘。”国信地产营销总监隋宏志表示。同时他认为，像市南和崂山等区域则受影响不大，因为10万元的限额对于该区域普遍总价两三百万元的房屋来说是杯水车薪。这也意味着楼市政策调控已经从先前的一刀切开始转为微调，像公积金贷款额度上调无疑是对“刚改”群体进行了一次政策倾斜。
买房信心得以振奋
“公积金贷款限额上调无疑提振了楼市信心”，记者采访了多名业内人士，他们普遍认为，这次的上调对很多买房观望者是一个信号，尤其对他们的心理影响很大。
不过有网友担心公积金贷款上调或引发房价上涨。像岛城业内有一种说法认为市场又会重现大量购房者积极入市、房价因购房需求的爆发出现报复性反弹上涨的恶性循环。不过隋宏志认为目前岛城房地产市场已经是“企稳”的局面，不会出现2009年那样的市场大起大落。公积金贷款限额上涨更多的是带来一种“向好”。“公积金贷款额度提升对楼市回暖会有一点促进作用，但更多的是在购房者心理层面。”隋宏志表示。
不少业内人士也认为，公积金贷款额度上调是为了进一步刺激刚需，对当前房价影响不大。青岛高策房地产经纪有限公司业务中心总监单良分析说，青岛市此次政策调整，是在去年二十多个城市进行了“公积金贷款额度提高”等购房政策微调、住建部明确指出“要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”之后，“为进一步加大对中低收入职工购买保障性住房的扶持力度,减轻职工自筹购房资金压力”而跟随其后推出，显而易见政策的提出是完全符合时宜并且符合国家房地产调控政策要求的。单良告诉记者：“由于市场上投资投机炒房性的购房者受到调控的挤压，丧失购房资格，目前开发商主要的价格优惠政策是针对以上两类人群。毫无疑问，公积金贷款政策松绑犹如给市场一场甘雨，使楼市信心恢复，在一定程度上帮助购房者减轻购房的压力，刺激高端刚需入市。”
新政之二：过户指导价上调新指导价更接近实际
本月起，我市二手房过户指导价调整，上调幅度平均在30%左右。按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，首先需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是过户指导价。业内人士表示，此前我市的过户指导价仍停留在较低水平，调整后将更接近现实房价水平。
记者咨询了岛城多家二手房中介，了解到目前主要是市南区、市北区（含原四方区）和李沧区二手房指导价上调。其中市南区价格，指导价在8000—17000元；市北区为7000—9000元；李沧区为5500—7500元。一家中介负责人告诉记者，目前在市北区，涨幅的就是浮山后区域，像调整前为6200元，调整后涨至8060元。这主要是受浮山后新房楼盘增加、价格上涨影响。
本次调整后的计税价标准并不是采取“一刀切”的方式，像徐州路二手房以前指导价7200元，目前提高到了9000元；人民路二手房以前指导价6000元，现在提高为7400元。不仅如此，调整后的计税价标准还根据目前的房屋价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定，实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。
买房人购房成本陡升
显然，二手房过户指导价的提高使得二手房产交易的税费大幅增加。二手房交易中，由于二手房市场卖方的强势地位，税费最后一般会转嫁给购房者，提高过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。
“目前还看不出政策的影响，最近二手房的成交量仍然是上涨。”链家青岛公司总经理蒿玉峰表示，“政策平稳过渡的可能性很大，因为目前市场成交量不高，此时调整带来的市场波动也相对较小。”单良则认为，由于二手房交易成本的提高，一段时间内还会对二手房市场的成交有一定影响，致使一些购房需求转向商品房市场释放，促动商品房的销售。
不过，业内人士普遍认为，二手房交易成本的上升，有利于“坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”符合政府的房地产市场调控的政策要求，保证市场的长期健康发展。还有市场人士认为，提高二手房过户指导价，使指导价与市场价格更加接近，有利于规避“阴阳合同”的滋生，从而保障二手房交易的秩序和安全。
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