[摘要] 由于本市自今年1月份开始上调了二手房最低过户指导价，且上调幅度在30% 左右，导致购房成本不同程度地增加。记者29日调查发现，根据房源所处区域、面积大小及建成年代的差异，最低过户指导价的上调导致二手房交易成本增加了几千乃至上万元。但1月份的市场情况显示，过户指导价的调整尚没有对市场产生影响。
元旦后购买二手房的市民发现，交易成本增加了不少。由于本市自今年1月份开始上调了二手房过户指导价，且上调幅度在30%左右，导致购房成本不同程度地增加。记者29日调查发现，根据房源所处区域、面积大小及建成年代的差异，过户指导价的上调导致二手房交易成本增加了几千乃至上万元。但1月份的市场情况显示，过户指导价的调整尚没有对市场产生影响。
市区过户指导价上调
二手房交易将按照市地税局确立的交易指导价执行，这意味着个人购买房屋时当成交价低于指导价时，应当缴纳的契税、个人所得税以及营业税的多少要按照这个指导价来算。青岛市房地产交易中心负责人称，设立交易指导价，意在杜绝二手房交易过程中靠阴阳合同来避税的问题。因为调整后用于计算税费的价格更接近真实交易水平。
记者走访市区二手房中介了解到，二手房过户指导价普遍上调。如位于李沧区的华易春之都(小区网论坛)小区的一套二手房调整前指导价为5800元/平方米，上涨为7300元/平方米；市北浮山后一小区(小区网论坛)的一套二手房指导价原为6200元/平方米，调整后是8060元/平方米；市南区福林小区(小区网论坛)的一套二手房，1993年交房，调整前的指导价是7000元/平方米，现在指导价上涨了近2000元/平方米，过户指导价为9000元/平方米；原四方区金华苑(小区网论坛)小区的一套二手房指导价也涨了大约30%，调整后的指导价是6670元/平方米。
“市南区的二手房指导价如今在市内四区是的，仅就单价来说，指导价每平米为8000元涨到1.7万元；市北区每平方米7000元涨到9000元，李沧区每平方米5500元涨到7500元，而崂山区的二手房指导价则几乎没有变动。”21世纪不动产总经理刘刚说。
交易成本大幅增加
目前，二手房交易成本一般由买房人承担，所以对买房人来说，交易指导价的上调，直接导致购房成本的增加。二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。“以一套100平方米的房子来算，假设房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了1.6万元到2.2万元之间。”科威国际不动产的总经理孙杰说。
“但如果个人购买的普通住房超过5年(含5年)，营业税免征，因此增加的交易成本较少，如果购房者又是首次买房，就可能只多出6000元左右的购房成本。”青岛链家地产的殷天逸说。多家品牌中介的统计显示，交易指导价上调后，对未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影响较小，因为后者交易过程中只缴契税，税率相对较低。
市场交易没受影响
1月份的市场情况显示，尽管二手房过户指导价上调，但这并没有削弱大部分购房者的买房热情。
“1月份的二手房成交量还是很火热的，预计到月底成交量会达到2500套，快赶上去年12月的2700套了。”科威国际不动产总经理孙杰说，这个月的二手房市场并没有受到过户指导价调整的影响，而且较之去年春节也要好很多。
22世纪不动产的王文香经理认为，多重因素导致市场行情看好。“一是岛城市民对市场的预期，预期房价不能跌了；二是限购两年，多数购房者压抑得太久；三是如今的市场利好，二手房公积金贷款额度上限提高到了35万元，对购买小户型二手房的市民很有利。”王文香说。
但过户指导价的上调也不能说没有一点影响。“对很多处于刚性需求的购房者是有一定的负担的，想想看，同样的房子，本来不用多交那2万元，现在得多拿出2万元，无形中给他们增加了压力。”殷天逸说。
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