[摘要] 【编者按】从2012年岛城上半年的楼市状况来看，政策、低开、降价在很大程度上催高了成交量。下半年，调控依旧继续，开发商依然面临资金、库存量等棘手问题，以价换量会成为必要的选择？那三四季度将会是开发商“抢金”时刻还是购房者抄底入市时刻？ 9月16日聚焦搜房网“金秋购房季”置业讲堂，揭秘楼市众生相。
张百忍现场教大家如何选择自己合适的房子
：了解宏观经济
，就是说你怎么判断这个房子应该怎么卖，相对的价格比较低的时候能买到这个房子，或者说买到这个房子你能比较放心，将来会少出很多问题，不会像别人那样形成一大堆问题，买了房子还形成一大堆烦心事。你要了解宏观经济，这个宏观经济到了现在不了解不行的地步了，前年我记得我就说过中国经济的一些问题，当时人听了就觉得这个人杞人忧天，当时经济发展很快，去年我在讲的时候，很多人就有认同感了，今年就不用讲了，稍微了解这点常识的人就知道，中国的经济已经进入了一个下降的通道，而且这个速度远远超出大多数人的估计，所谓的经济学家说，我们这个经济三季度就会反弹，结果我们三季度的所有数据都是在继续下滑。
那么在这样的情况下，到年底很多行业的这种失业就会大幅度增加，就会出现，降息会出现。现在很多大的企业已经开始裁员了，这就是一个标志。你要买房子，你要考虑你自己的情况，你今天买房子，明天你被裁了，你拿什么去还款？除非一次性付清，你要把这些账考虑清楚。
第二你要了解整个金融政策和房产的一些形势
第二你要了解整个金融政策和房产的一些形势。我刚才讲的其实相对是微观的东西，你比如说宏观有哪些调整政策，需要哪些费用。比如说今年九月份开始，青岛市区今年三月份开始修房屋维修金，虽然这个钱不知道收哪去了，但是这个钱必须收的，高层的房子一平米要33块钱，一套房子怎么也得1万块钱，从今年九月份开始的，郊区五市也开始收了，你要买的话就要多交这些钱，这些东西都要关心，这也是你选择的权利。
再就是房产税，比如说你要交的各种其它费用，这些东西你要有逐步的了解。目前的房地产形势谁也说不清楚，下个月就要开十八大了，到底开完这个会议之后，新的领导人上台会采取什么样的措施，每个开发商也都在猜，购房者也在猜，不知道会采取什么样的措施。这样的情况下，再像以前那样随便买个房子，我这个房子就能，或者我这个房子起码能够保值，这种情况下可能性不是很大，你买这个房子可能会涨价，也可能会跌价，也可能不涨不跌，旁边一个房子低价开盘了，你心里也不会好受，这是一个。
还有金融政策，比如说美国第三轮的宽松又开始出现了，我们的CPI已经回到2%的点了，这对下一步整个的金融政策也会有条件。如果说整个通货膨胀卷土重来的话，房价反弹的机率就会增大。因为人们会考虑这个钱贬值的问题，所以他会把钱往房地产上投。你如果关心一点，对你的本身的判断力也好，对经济知识的了解也好也不是一个坏事，这是一个宏观的问题。
第三：微观：产品本身的配套
接下来你要了解一些微观的问题，最基本的问题，我们说买房子是买一个地段，地段就包括周边的配套、利好，这个就需要你亲自去跑去看，而且很多人买了房子到售楼处，一看售楼小姐很热情，我有一个朋友就是，跑到某大开发商那个地方去，中午11点去的，这个销售员讲到1点，他本来想去看看，一看销售员饭都不吃了，被感动了，然后就交钱了。交钱之后就感觉，李村的房子卖1万多？很贵啊。你应该知道哪个楼盘了，李村卖1万多的楼盘就1家。他说快找人把钱退回来吧，退没有那么容易，你不见到产品，你没买到一个东西，只是因为这个人的服务，当然这个服务也很重要，就把这个东西交了，把这个根本给忘了，舍本求末了。
服务很重要，谁的很重要？物业的服务很重要。李沧区最近这个物业闹得一塌糊涂，因为物业服务不好，将来这个物业不好，你买的房子垃圾遍地，没人给你打扫，将来这个房子会贬值的。你说你住高层，电梯坏了，修不好，你在20来层，就别下来了，下来就成运动员了，你这个房子的价值肯定会受到很大的影响。更重要的是你的生活不变，年轻人还行，爬楼，老年人的话，基本上就没法过了，严重影响你的生活质量。
第四：项目开发商
那么还有一个呢，你了解这个东西，是你了解整个的开发商，包括建筑商，现在青岛市政府要求开发商公布材料，把建筑材料公布出来，实际上对于一般的购房者而言，这个东西的意义不大，因为这个东西质量的控制更多的是要靠政府来监管，而政府如果说在这方面睁只眼闭只眼，仅就单个购房者而言力量是非常弱的。我们看到很多业主集体团结起来，针对一些楼盘，最近也有很多，但是基本上很难有一个很好的效果，为什么？你的选择权一旦选这个东西了，你再想改变，再想走回头路，非常难，这是一个情况。还有一些细节的问题，比如说我们的交通问题，我强调了好几遍，你这个地方没有地铁，公交不是很方便，你也要考虑到车的问题，现在买个车也不是很贵，尤其针对买房子的总价，买车简直就是一个零头了。但是你买了车的话，你应该考虑买车库，或者车位，你应该考虑你周边道路的拥堵情况，交通情况，你把这些问题做了一个整体的考虑，你将来才能有一个流畅的出行，否则的话，你买了车之后，物业不让你停，成天跟物业干架，直接把车堵在门外，或者给你把轮胎扎了，或者说你出了门之后看这个车，因为买车的人非常多，我们说的李村中部就存在这个问题。中海一下子1万多户在那个地方横着，现在那个区域很容易堵车，这个车集中在这个地方，很难释放出来，买得起中海房子的人都能买得起车，上下班什么情况，你就可想而知了。中海还有一个特点，我不开车但是我可以坐地铁，但是有一些楼盘是不行的，坐不上地铁怎么办？你就考虑这个路线，比如说你在李村北部买的房子，将来你要在市南上班，你要考虑走哪个路线？我记得有个朋友原来在天泰城买的房子，房子很便宜，他也算得很清楚，到市南不用半个，但是现在一个都开不到，开半个容易，走上六点走，但是六点起不来。
所以这些问题，就是说你提前考虑清楚的话，你将来就掌握了选择的主动权，但是如果你考虑不清楚，稀里糊涂也不去看，也不去想，也不去查找资料，也不去了解基本的情况，也不跟众多的人去了解，跟一些老业主，QQ群交流，网上的帖子、论坛，他都会告诉你很多的信息。这些东西都不了解，闭着眼就交钱了，后面的事就会很危险。
就讲这些吧，谢谢大家。
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