[摘要] 【编者按】从2012年岛城上半年的楼市状况来看，政策、低开、降价在很大程度上催高了成交量。下半年，调控依旧继续，开发商依然面临资金、库存量等棘手问题，以价换量会成为必要的选择？那三四季度将会是开发商“抢金”时刻还是购房者抄底入市时刻？ 9月16日聚焦搜房网“金秋购房季”置业讲堂，揭秘楼市众生相。
如果现在还没有房子，就会有选择权，所以有选择权的时候，一定要掌握好手里的这个权利。这就要求我们对整个房地产的形势有一个基本的了解，首先我简单介绍一下李沧区，它在青岛市区的楼市是个什么地位呢？整个五区的供应量大约一半是在李沧区，成交量也超过了三分之一，基本上这么一个量，尤其是青年人，今年来的青年人的比例相对多一些，这是一个你的必选之地。
中置国际营销总监、青岛楼市知名人士张百忍
李沧区：前景光明 未来青岛居住的核心区
李沧区的面积是98平方公里，市南、市北、四方加起来是97平方公里，一个区顶了3个区，98平方公里换算成占地面积大概是9800万平米，除去基本建筑的话，将来大约可以建1亿平米的房子，是这么一个概念。那么在这样一个情况下，你就知道现在李沧区的人口大约是四五十万，将来至少要达到80万，将来李沧区的人口要翻一番，前景非常广泛。我们现在看到的李沧区，是一个大工地的概念，到处尘土飞扬，但是这正好是一个变化的过程，未来五到十年，大约是这么一个过程，到2020年左右，这个过程就会大致完成，沧口是旧城改造，东部主要是旧村改造，这三大改造完成之后，基本上李沧区会形成一个新的面貌，这个跟四方区是比不了的，四方区现在的概念已经定了，你再想改造的难度会非常大，将来的前景非常广阔。这是一个基本的概念。
金水路代表：绿城理想之城、万科生态城 世园概念影响颇深
然后我说一下李沧区楼市的情况。李沧区的楼市主要分两大部分，是李村，第二是沧口。先说李村，李村原来是崂山县的县城，我们知道原来有个崂山县，1994年形成了李村跟沧口合并，所以它是有基础的，现在这个核心就是以维客广场(小区网论坛)和夏庄路为中心，形成这么一个环维式的状况，西边基本到达重庆路，广东到滨海大道，这么一个概念。如果按照房地产版块来讲，基本分这四块，一个是东李，再就是中李，再就是李村北部和李村西部这四大版块。我们先说东李版块，很多人都去东李块，地块形式是三山加两路再加一条河，南北两山加金水路跟九水路，金水路东边主要是绿城理想之城和万科生态城，这个区域相对的配套不是很齐全，但是它有一个利好就是世园的概念，这个概念起的作用非常大，尤其在万科这种销售能力比较强的情况下，把这个概念发挥到了，所以生态城的两次开盘基本上都创造了非常好的成绩，而且它的价格并不便宜，我有朋友也去买，我说你为什么到那里买？他说那里有世园。我说世园能带来什么你想过没有？他说我也没有想过。世园会不会给这个区域带来利好呢？会带来，但是会带来多少利好？你要想清楚。更多是环境的变化和道路的变化，交通的变化，但是真正的配套，相对的时间要长得多。所以你要在这个区域买房子的话，你一定要考虑有车，如果你没有车的情况下，你在万科生态城买房子，但你短时间内不要去住，住的话会非常不方便，因为你生活基本的配套也好，交通也好，都跟进不上，这是一个基本的情况。
九水路：李村河增色不少
然后主要的就是九水路版块，我们说九水路版块主要是郑庄改造的三个楼盘，一个山河城，一个东李桃源，还有一个是映月公馆。现在的房源不是很多，主要是靠西边近一些。映月公馆现在价格有所回落，还有一个比较特殊的楼盘就是东李桃源，很多人不知道这个楼盘，因为这个楼盘本身是电业自己开发的，也没怎么做宣传，基本上是内部人在倒房，有相对的议价空间，很多人买房子之后因为市场不好被套住了，他急于套现，这会有一个讨价还价的可能性。再往西是和达和城，现在价格也落下了，8000块钱左右。还有一个比较失败的楼盘，米罗湾，开盘变成了退盘，销售情况也不是很好，整个操盘水平一塌糊涂，但是这个楼盘的面积比较大，销售压力比较大，所以如果你关注这个楼盘，也许它的密度、容积率相对低一些，虽然位置比较偏，但是这一点相对比较少一些。另外这几个盘共同的特点，它沿着李村河布局，整个李沧区政府花了几个亿的情况下把这条河重新整修了，对于喜欢这个静观的客户来讲，这个诱惑力相对来讲是比较大的，本身这是一个公共福利的空间，现在也开始修九水路了，这一条路修好了，整个河也好，周边山的绿化跟进的话，将来这个地方的环境是非常好的，你可以开窗看山，后窗看河，这是一个非常好的环境。东李的特点就是山、水相对比较丰富，但是它的这个配套相对的还不是很足，相对远一些。
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李村中部：代表：中海国际社区、李沧万达广场 配套比较完善
再就是李村的中部，这个位置主要是两家大开发商，一个是中海国际社区，再就是万达李沧广场。还有一个小的，比如说鲁商银座也有几栋小楼，中央公园现在正在盖。还有卖得非常艰难的东方公园世家，实际上这几个位置都非常好，整个李沧中部是一个配套非常齐全的，交通非常方便，你要到哪里去，本地就可以坐地消费，包括通行到全青岛的公交系统全部都有，这是一个最方便的区域。但是它的价格也是李村最贵的区域。出现一个变化，去年12月份中海国际社区均价9200开的盘，没有成功，成交率不到100套，今年春天推出了一个送厨房的活动，把价格落到8500左右，就出现了热销，给万达形成了一个巨大的压力，万达就卖不动了，所以今年万达抗不住了，万达把价格从9500回落到了8500左右，我说8500是生死线，然后万达又开始热销了。东方公园世家也抗不住了，从9000多回落到了9000以下，它前面正好是李村公园，风景非常好，你对景观要求比较高的话，可以现场看一看。
这几个楼盘有几个缺点，优点就是交通配套非常方便，但是缺点非常明显，容积率非常高，再就是相对比较嘈杂，它和商业结合得都比较紧密，人员也非常多，这就看你的选择偏好，你说我就喜欢热闹，我可以选择这个地方，有的人我喜欢清净，这不是的选择，而且价格上相对来讲比较高，的八九千块钱，总价相对比较高一些，在李沧的一个位置。
李村北部：代表：时代城 供应量很大，需仔细筛选
然后最热闹的，现在是李村的北部区域，在金水路以北的地方，这个地方楼盘相对来说比较多一些，主力是嘉凯城时代城，旁边还有伟东幸福之城(小区网论坛)，再就是青山绿水，青山绿水也是卖得比较难的，春和景明的尾盘，再往西算的话就是蓝山湾，东边是春和景明。去年这个情况下，春和景明首先在这个地方等于是打响了炮，在当时说相对来说是比较好的机会，7200也是比较便宜的，它也是准现房了。热销之后的价格往回上，到了7600，又弹回来了，在这种情况下，伟东幸福之城三期开盘的时候把价格拉回来了，均价8000。我有一个朋友当时要买，我说你等一等，他说这个房子只有300多套了，很紧张，就交了钱，交钱之后8000多买的房子，底下是商铺，上面两栋楼，旁边是路，比较嘈杂，他可能坐车方便，318、363都在这个地方能坐上。
然后时代城就放出价格来了，他也签完合同了，然后回家就挨骂去了，多花了几十万，退不了了。因为蓝山湾的均价大约是7700左右，时代城最后的均价比它落下来将近1000块钱。按照春和景明、幸福之城和蓝山湾形成的这个价格底限，时代城的定价大约应该在7500左右，这样一个价应该是一个不高不低的价，跟这几家都平了起来，因为它的位置稍微偏北一些，因为它是一个大盘，规划比较高一些。但是由于它的销售压力比较大，所以他把这个价格一下子落下了几百块钱，不到7000。但是它的户型定位不太准确，如果户型定得小一点，更紧凑一些，我相信它不是86%的去化，它是。所以说买它的人，就相应的捡了一些便宜，6000多的价格恐怕在这个区域再不会出现了。当然它这个定价也跟城阳区南部的楼市的变化有关系，因为城阳区南部打得非常激烈，中铁华胥美邦价格很低，针对于开发商来说，这个成本压力是非常大的，但是对购房者来说，可能是一个相应的机会，因为你差两站，差了十几万，你在旁边说的这个贷款利率，那就是20几万。你现在随便一个小年轻，拿出20几万什么概念？你要省吃俭用多少年才能拿出20几万？
所以这个账是要算的，你的选择权就在你，你怎么选？一念之间钱就出来了，一念之间钱就没了，这是整个李村北部的情况。
下一步整个的供应量是比较大的，因为伟东还有四期，现在来看速度比较慢，蓝山湾的楼盘也不少，包括蓝山湾旁边还有一个大的经济适用房，文昌路20多万的保障房的崛起，这个压力还是比较大的，嘉凯城时代城本身这个面积又很大，可能193万平，春和景明已经卖完了，将来这个区域的供应前景还是比较多的，可以选择的余地比较大。这个地方将来可能交通往北移，将来这个地方地铁靠的机率比较小，不要轻信开发商，但是有一个优势，就是说这个地方公交车发车点会在这个地方，你可以坐上始发车，你要看明白。
然后是李村的西部，重庆路这边，有一些经济适用房为主的小楼盘，两三万平。现在相对大一点的是海尔优城邦，60多万平。因为这个成本比较高，所以它一直迟迟开不了盘，到现在一黏液没开盘，关键看它的定价。还有一个老盘卖得比较差，东城水岸，这个地方离市区确实是最近的一个地方，恰恰它的交通不是很方便，如果你去看河南庄这个地方，公交车过不来，地铁过不来，很偏僻，实际上它离得很近。现在宝龙过去了，可能对商业配套有所提升，但是你要是说交通的话，可能将来还要依靠自己有车的才行，这个楼盘相对来说比较少，可选的余地不大。
你将来想坐地铁的话你就选择中间，比如说中央公园，中海国际社区，它是个双地铁，本身这个交叉口就在这个地方，但是你要说向外围走的话，尤其是像东李，你必须要考虑建立自己的交通系统，如果建立不起自己的交通系统，你会很辛苦，这是我们说的李村楼市的一个状况。
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沧口：代表：海岸华府 旧城改造值得期待，价格合理
再就是沧口楼市。现在这个区域的话，它没有李村那么复杂，楼盘比较少，因为这个地方村子比较少，旧村改造压力小一点，它的旧村改造比较慢一些，基本上小村小庄改造。旧城改造也比较慢，的改造区可能就是火车站改造，也是一个重大的利好，本身开发商对这块的兴趣不是很大，大开发商到沧口的也比较少，供应的楼盘也比较少。
沧口以娄山为界，被分为南北两块。娄山以南更多的是一个居住区，中心就是我们现在说的沧口广场这个地方，青岛有名的够级扑克就是在这里诞生的，沧口的历史很悠久，本身青岛是一个长条形的城市，沿胶济线发展，所以它是一个有历史的区域。北边相对污染比较严重，化工厂、钢铁厂比较多。那么现在来讲呢，它有两个利好，原来沧口是一个相对大家都不重视的区域，很多人可能在青岛活动，很少到这个区域来，一般的话，被夹在这个区域，它整个的发展也比较慢一些，现在有两大利好，是火车站北移，火车站北移，整个周边政府对这里进行了重大改造，拆迁了将近1万户，现在主要做这个海怡新城，将来可能有一部分会对外销售，但是政府做的工作比较慢，城投开发的楼盘都比较慢，政府的效率决定的，它不是企业，这是一个情况。
主要楼盘的供应量呢，也是分两块，是我们说的娄山以南的区域，主要是在这个区域，一个是海岸华府，海岸华府算是一个比较大的楼盘，20多万平，它的好处是容积率相对不是很高，可能不到2.0，现在还有一些多层，你看到它这个楼间距相对来说比较远一些，是因为容积率低的原因。再就是我们说的翠海宜居，现在沧口的容积率你在李村是批不下来的，价格相对来说比较低一些。
再一个区域是重庆路这个地方，主要是中南世纪城、香蜜湖。去年芳馨园打响了降价的炮，引发了中南的跟进，中南跟进以后，它的时候都能卖到5000多，现在可能反弹回6000多了，这是一个价格的问题。后来香蜜湖抗不住了，今年上半年也抗不住了，也降到6800，降下来基本上出现热销，不降的话就卖不动，海岸华府也有跟进的动作，也出现了销售加速的情况。我觉得沧口这个地方是一个很明显的销售，也要靠以价换量，但是它也有一个特点，一旦快销之后，价格会往上弹，它的供应量小，它没有那么多楼盘跟它竞争，它一看这个房子卖得好了，马上就有涨价的冲动，所以说你要6000多的房子，不到7000的话，这个地方也是一个很好的机会，因为地价也在上涨。在这样的情况下，成本可能就得6000块钱，这是沧口的一个情况。
我刚才说了两大利好，就是这个火车站的建设，整个这个沧口南部区域出现一个重大宾馆，不光是建一个火车站的问题，它把整个区域的改造，包括太原路立交桥的修建，这个地区商业会相对繁荣起来，包括金水路的往西延伸。还有一个利好，就是整个的旧厂搬迁和改造，青钢要搬迁到胶南去，因为现在很大的一个不足之处就是这些厂的污染太严重，在这个地方买房的人，尤其是靠近这个地方，他会有这个担忧，人们现在对这个健康的要求越来越高，在这种情况下，如果工厂搬迁的话，搬走了之后，这个后顾之忧就解决了，这是一个很大的利好。
所以沧口一旦搬迁，会有一个保值的作用，南部有一个沧口飞机场，整个青岛市区一个存量最完整的地，这是军队的事。如果这个地方搬迁的话，可能会形成一个的居住区，这是整个楼市的基本情况。
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张百忍现场教大家如何选择自己合适的房子
：了解宏观经济
，就是说你怎么判断这个房子应该怎么卖，相对的价格比较低的时候能买到这个房子，或者说买到这个房子你能比较放心，将来会少出很多问题，不会像别人那样形成一大堆问题，买了房子还形成一大堆烦心事。你要了解宏观经济，这个宏观经济到了现在不了解不行的地步了，前年我记得我就说过中国经济的一些问题，当时人听了就觉得这个人杞人忧天，当时经济发展很快，去年我在讲的时候，很多人就有认同感了，今年就不用讲了，稍微了解这点常识的人就知道，中国的经济已经进入了一个下降的通道，而且这个速度远远超出大多数人的估计，所谓的经济学家说，我们这个经济三季度就会反弹，结果我们三季度的所有数据都是在继续下滑。
那么在这样的情况下，到年底很多行业的这种失业就会大幅度增加，就会出现，降息会出现。现在很多大的企业已经开始裁员了，这就是一个标志。你要买房子，你要考虑你自己的情况，你今天买房子，明天你被裁了，你拿什么去还款？除非一次性付清，你要把这些账考虑清楚。
第二你要了解整个金融政策和房产的一些形势
第二你要了解整个金融政策和房产的一些形势。我刚才讲的其实相对是微观的东西，你比如说宏观有哪些调整政策，需要哪些费用。比如说今年九月份开始，青岛市区今年三月份开始修房屋维修金，虽然这个钱不知道收哪去了，但是这个钱必须收的，高层的房子一平米要33块钱，一套房子怎么也得1万块钱，从今年九月份开始的，郊区五市也开始收了，你要买的话就要多交这些钱，这些东西都要关心，这也是你选择的权利。
再就是房产税，比如说你要交的各种其它费用，这些东西你要有逐步的了解。目前的房地产形势谁也说不清楚，下个月就要开十八大了，到底开完这个会议之后，新的领导人上台会采取什么样的措施，每个开发商也都在猜，购房者也在猜，不知道会采取什么样的措施。这样的情况下，再像以前那样随便买个房子，我这个房子就能，或者我这个房子起码能够保值，这种情况下可能性不是很大，你买这个房子可能会涨价，也可能会跌价，也可能不涨不跌，旁边一个房子低价开盘了，你心里也不会好受，这是一个。
还有金融政策，比如说美国第三轮的宽松又开始出现了，我们的CPI已经回到2%的点了，这对下一步整个的金融政策也会有条件。如果说整个通货膨胀卷土重来的话，房价反弹的机率就会增大。因为人们会考虑这个钱贬值的问题，所以他会把钱往房地产上投。你如果关心一点，对你的本身的判断力也好，对经济知识的了解也好也不是一个坏事，这是一个宏观的问题。
第三：微观：产品本身的配套
接下来你要了解一些微观的问题，最基本的问题，我们说买房子是买一个地段，地段就包括周边的配套、利好，这个就需要你亲自去跑去看，而且很多人买了房子到售楼处，一看售楼小姐很热情，我有一个朋友就是，跑到某大开发商那个地方去，中午11点去的，这个销售员讲到1点，他本来想去看看，一看销售员饭都不吃了，被感动了，然后就交钱了。交钱之后就感觉，李村的房子卖1万多？很贵啊。你应该知道哪个楼盘了，李村卖1万多的楼盘就1家。他说快找人把钱退回来吧，退没有那么容易，你不见到产品，你没买到一个东西，只是因为这个人的服务，当然这个服务也很重要，就把这个东西交了，把这个根本给忘了，舍本求末了。
服务很重要，谁的很重要？物业的服务很重要。李沧区最近这个物业闹得一塌糊涂，因为物业服务不好，将来这个物业不好，你买的房子垃圾遍地，没人给你打扫，将来这个房子会贬值的。你说你住高层，电梯坏了，修不好，你在20来层，就别下来了，下来就成运动员了，你这个房子的价值肯定会受到很大的影响。更重要的是你的生活不变，年轻人还行，爬楼，老年人的话，基本上就没法过了，严重影响你的生活质量。
第四：项目开发商
那么还有一个呢，你了解这个东西，是你了解整个的开发商，包括建筑商，现在青岛市政府要求开发商公布材料，把建筑材料公布出来，实际上对于一般的购房者而言，这个东西的意义不大，因为这个东西质量的控制更多的是要靠政府来监管，而政府如果说在这方面睁只眼闭只眼，仅就单个购房者而言力量是非常弱的。我们看到很多业主集体团结起来，针对一些楼盘，最近也有很多，但是基本上很难有一个很好的效果，为什么？你的选择权一旦选这个东西了，你再想改变，再想走回头路，非常难，这是一个情况。还有一些细节的问题，比如说我们的交通问题，我强调了好几遍，你这个地方没有地铁，公交不是很方便，你也要考虑到车的问题，现在买个车也不是很贵，尤其针对买房子的总价，买车简直就是一个零头了。但是你买了车的话，你应该考虑买车库，或者车位，你应该考虑你周边道路的拥堵情况，交通情况，你把这些问题做了一个整体的考虑，你将来才能有一个流畅的出行，否则的话，你买了车之后，物业不让你停，成天跟物业干架，直接把车堵在门外，或者给你把轮胎扎了，或者说你出了门之后看这个车，因为买车的人非常多，我们说的李村中部就存在这个问题。中海一下子1万多户在那个地方横着，现在那个区域很容易堵车，这个车集中在这个地方，很难释放出来，买得起中海房子的人都能买得起车，上下班什么情况，你就可想而知了。中海还有一个特点，我不开车但是我可以坐地铁，但是有一些楼盘是不行的，坐不上地铁怎么办？你就考虑这个路线，比如说你在李村北部买的房子，将来你要在市南上班，你要考虑走哪个路线？我记得有个朋友原来在天泰城买的房子，房子很便宜，他也算得很清楚，到市南不用半个，但是现在一个都开不到，开半个容易，走上六点走，但是六点起不来。
所以这些问题，就是说你提前考虑清楚的话，你将来就掌握了选择的主动权，但是如果你考虑不清楚，稀里糊涂也不去看，也不去想，也不去查找资料，也不去了解基本的情况，也不跟众多的人去了解，跟一些老业主，QQ群交流，网上的帖子、论坛，他都会告诉你很多的信息。这些东西都不了解，闭着眼就交钱了，后面的事就会很危险。
就讲这些吧，谢谢大家。
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