[摘要] 【编者按】从2012年岛城上半年的楼市状况来看，政策、低开、降价在很大程度上催高了成交量。下半年，调控依旧继续，开发商依然面临资金、库存量等棘手问题，以价换量会成为必要的选择？那三四季度将会是开发商“抢金”时刻还是购房者抄底入市时刻？ 9月16日聚焦搜房网“金秋购房季”置业讲堂，揭秘楼市众生相。
李村中部：代表：中海国际社区、李沧万达广场 配套比较完善
再就是李村的中部，这个位置主要是两家大开发商，一个是中海国际社区，再就是万达李沧广场。还有一个小的，比如说鲁商银座也有几栋小楼，中央公园现在正在盖。还有卖得非常艰难的东方公园世家，实际上这几个位置都非常好，整个李沧中部是一个配套非常齐全的，交通非常方便，你要到哪里去，本地就可以坐地消费，包括通行到全青岛的公交系统全部都有，这是一个最方便的区域。但是它的价格也是李村最贵的区域。出现一个变化，去年12月份中海国际社区均价9200开的盘，没有成功，成交率不到100套，今年春天推出了一个送厨房的活动，把价格落到8500左右，就出现了热销，给万达形成了一个巨大的压力，万达就卖不动了，所以今年万达抗不住了，万达把价格从9500回落到了8500左右，我说8500是生死线，然后万达又开始热销了。东方公园世家也抗不住了，从9000多回落到了9000以下，它前面正好是李村公园，风景非常好，你对景观要求比较高的话，可以现场看一看。
这几个楼盘有几个缺点，优点就是交通配套非常方便，但是缺点非常明显，容积率非常高，再就是相对比较嘈杂，它和商业结合得都比较紧密，人员也非常多，这就看你的选择偏好，你说我就喜欢热闹，我可以选择这个地方，有的人我喜欢清净，这不是的选择，而且价格上相对来讲比较高，的八九千块钱，总价相对比较高一些，在李沧的一个位置。
李村北部：代表：时代城 供应量很大，需仔细筛选
然后最热闹的，现在是李村的北部区域，在金水路以北的地方，这个地方楼盘相对来说比较多一些，主力是嘉凯城时代城，旁边还有伟东幸福之城(小区网论坛)，再就是青山绿水，青山绿水也是卖得比较难的，春和景明的尾盘，再往西算的话就是蓝山湾，东边是春和景明。去年这个情况下，春和景明首先在这个地方等于是打响了炮，在当时说相对来说是比较好的机会，7200也是比较便宜的，它也是准现房了。热销之后的价格往回上，到了7600，又弹回来了，在这种情况下，伟东幸福之城三期开盘的时候把价格拉回来了，均价8000。我有一个朋友当时要买，我说你等一等，他说这个房子只有300多套了，很紧张，就交了钱，交钱之后8000多买的房子，底下是商铺，上面两栋楼，旁边是路，比较嘈杂，他可能坐车方便，318、363都在这个地方能坐上。
然后时代城就放出价格来了，他也签完合同了，然后回家就挨骂去了，多花了几十万，退不了了。因为蓝山湾的均价大约是7700左右，时代城最后的均价比它落下来将近1000块钱。按照春和景明、幸福之城和蓝山湾形成的这个价格底限，时代城的定价大约应该在7500左右，这样一个价应该是一个不高不低的价，跟这几家都平了起来，因为它的位置稍微偏北一些，因为它是一个大盘，规划比较高一些。但是由于它的销售压力比较大，所以他把这个价格一下子落下了几百块钱，不到7000。但是它的户型定位不太准确，如果户型定得小一点，更紧凑一些，我相信它不是86%的去化，它是。所以说买它的人，就相应的捡了一些便宜，6000多的价格恐怕在这个区域再不会出现了。当然它这个定价也跟城阳区南部的楼市的变化有关系，因为城阳区南部打得非常激烈，中铁华胥美邦价格很低，针对于开发商来说，这个成本压力是非常大的，但是对购房者来说，可能是一个相应的机会，因为你差两站，差了十几万，你在旁边说的这个贷款利率，那就是20几万。你现在随便一个小年轻，拿出20几万什么概念？你要省吃俭用多少年才能拿出20几万？
所以这个账是要算的，你的选择权就在你，你怎么选？一念之间钱就出来了，一念之间钱就没了，这是整个李村北部的情况。
下一步整个的供应量是比较大的，因为伟东还有四期，现在来看速度比较慢，蓝山湾的楼盘也不少，包括蓝山湾旁边还有一个大的经济适用房，文昌路20多万的保障房的崛起，这个压力还是比较大的，嘉凯城时代城本身这个面积又很大，可能193万平，春和景明已经卖完了，将来这个区域的供应前景还是比较多的，可以选择的余地比较大。这个地方将来可能交通往北移，将来这个地方地铁靠的机率比较小，不要轻信开发商，但是有一个优势，就是说这个地方公交车发车点会在这个地方，你可以坐上始发车，你要看明白。
然后是李村的西部，重庆路这边，有一些经济适用房为主的小楼盘，两三万平。现在相对大一点的是海尔优城邦，60多万平。因为这个成本比较高，所以它一直迟迟开不了盘，到现在一黏液没开盘，关键看它的定价。还有一个老盘卖得比较差，东城水岸，这个地方离市区确实是最近的一个地方，恰恰它的交通不是很方便，如果你去看河南庄这个地方，公交车过不来，地铁过不来，很偏僻，实际上它离得很近。现在宝龙过去了，可能对商业配套有所提升，但是你要是说交通的话，可能将来还要依靠自己有车的才行，这个楼盘相对来说比较少，可选的余地不大。
你将来想坐地铁的话你就选择中间，比如说中央公园，中海国际社区，它是个双地铁，本身这个交叉口就在这个地方，但是你要说向外围走的话，尤其是像东李，你必须要考虑建立自己的交通系统，如果建立不起自己的交通系统，你会很辛苦，这是我们说的李村楼市的一个状况。
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