[摘要] 在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月楼市冷清收场。8月份成交8230套，环比7月8980套，下跌8.35%。同比2010年8月份的成交量7152套来说，今年8月成交降幅达到了15.07%。
在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月楼市冷清收场。8月份青岛楼市新房成交8230套，环比7月8980套，下跌8.35%，是2月起“青岛版限购令”出台以来成交量首次下跌。但同比2010年8月份的成交量7152套来说，今年8月成交增幅达到了15.07%。其中，青岛楼市8月纯住宅共成交7366套，价格方面，8月份青岛住宅均价9586元/平，环比增长0.10%。
青岛预计8月开盘或加推的项目有24家，如期开盘的项目仅有8家，逾6成计划开盘项目爽约。其中市北、四方、胶州、开发区集体失约，8月没有项目开盘。城阳区预计开盘的5家楼盘中仅有中铁华胥美邦一家履约，如期开盘加推。李沧区作为刚需楼盘供应大区，有李沧万达广场、中南世纪城等项目开盘。
在政策紧逼的背景下，受资金限制的岛城开发商们日子已然十分难过，甚至在拿地上也是畏首畏尾。8月举行的四方区五幅地块的土地拍卖会上，一年来首次出现因无人竞拍住宅用地流拍的情况。“住宅用地也能流拍，这出乎很多人的意料，开发商不得不收紧腰包。不过，这也能反映出开发商对未来楼市还是持谨慎态度的。”
纵观2011年青岛楼市成交情况，自2月份实施青岛版限购令以来，新房成交量未曾下跌，8月首次出现了销量下跌的局面。面对销售减速、楼市“钱荒”、存货重压等问题，不少开发商将目光盯上了“金九银十”。受到上半年政策的限制，青岛众多开发商都都已经开始积极备战，不少项目都在进行打折优惠，希望在今秋打个“翻身仗”。
2011年8月新楼销售区市排行-面积
数据来源：青岛网上房地产
8月区域成交排行榜：李沧区成为本月赢家，以1593套129352平米的成交一举摘得成交套数、成交面积双项；胶南市、即墨市紧随其后，分别获得销售面积亚军、季军。
单盘成交套数排行榜：李沧万达广场不负众望以352的成交套数夺得8月单盘成交套数，平度的锦厦新城-樱园项目夺得亚军，成交了145套，而李沧的另一个项目东篱桃源以140套的成交量位列第三位。
单盘成交金额排行榜：市南区的鲁商首府以4.49亿的成交金额排在首位，李沧万达广场近3.88亿的揽金量屈居亚军，而市北的中海.紫御观邸排在第三位，成交金额近1.67亿。
8月份成交面积构成：60-90平米中小户型仍是市场成交主力，成交3624套，占总成交套数的50%，其次是90-120平米户型，成交2425套，占总成交套数的33%。
8月成交价格构成：单价3000-4000元/平米房源成市场成交主力，成交1440套，占总成交套数的20%，单价10000元/平米以上的房源仅占11%，刚需盘仍受追捧。
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8月单盘成交套数排行榜
8月，是金九的一个预热期，楼市虽不如预期的那般火热，但也稍微有一些回暖的氛围，李沧万达广场住宅的开盘入市给李沧区甚至整个楼市带来了不小的冲击，它也不负众望，以352的成交量位列8月单盘成交套数榜首。李沧万达广场占据中部现代商贸区李村中心，是一座集合了大型shopping mall、室内、室外步行街、高品质住宅、公寓、写字楼，风情社区商业街等众多现代商业和居住形态于一体的超大型、国际级城市综合体，李沧8月21日住宅开盘，首期住宅产品面积从85平—135平不等，起价8400/平，均价9500/平。
平度一向并不是成交的热点区域，这次锦厦新城-樱园项目却以145的成交量夺得单盘成交的亚军，来到了大家的视野前，但跟名的352套还是有一定差距。该项目位于平度市锦州路69号，由青岛三龙城市建设综合开发有限公司开发。7月25日首次开盘，共有600多套房源出售。
本月单盘套数成交排在第三位的是李沧的东篱桃源，项目位于李沧区惠水路，均价为8539元/平，8月共成交了140套。现在还有近800套房源在售。
8月单盘销售金额排行榜
8月成交金额桂冠被市南鲁商首府摘得，鲁商首府项目紧邻奥帆中心，位于青岛市的最核心地块，二期8月13日加推，成交均价为29232元每平，8月成交金额为4.49亿元。
李沧万达广场8月的销售额为3.87亿元，排在第二，而中海紫御观邸以1.67亿的成交额排在第三位，青岛栈桥奥特莱斯广场、东篱桃源、和中南世纪城项目也都进入的8月销售金额的10。
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8月成交面积构成
数据来源：青岛网上房地产
8月份成交面积构成中，60-90平米中小户型仍是市场成交主力，成交3624套，占总成交套数的50%，其次是90-120平米户型，成交2425套，占总成交套数的33%。
8月成交价格构成
数据来源：青岛网上房地产
8月成交价格构成中，单价3000-4000元/平米房源成市场成交主力，成交1440套，占总成交套数的20%，单价10000元/平米以上的房源仅占11%，刚需盘仍受追捧。
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【区域板块分析】
市南成交暴涨 商业地产发威
市南8月成交507套，环比上月暴涨93.51%。本月市南成交商品房是鲁商首府，本月卖出88套，均价36000元/㎡，第2名青岛栈桥奥特莱斯商业广场成交49套，价36000元/㎡，中央国际成交20套获得第3名，均价22000元/㎡。
市北成交波澜不惊 高端项目发力
市北区8月成交282套，环比下跌4.61%。本月市北成交套数是中海紫御观邸，本月卖出28套，价18132元/㎡。第2名青建依山半岛本月卖出17套，均价12000元/㎡。华远汤米公馆本月成交13套名列第3，均价13000元/㎡。
崂山区成交稳步增长 商业地产场重头戏
崂山区8月成交260套，环比上涨20.37%。本月崂山成交套数的仍然是青岛证大大拇指商业广场，本月卖出50套，均价18000元/㎡。第2名鹏丽南华利源国际公馆本月卖出42套，均价15000元/㎡。鲁信含章花园本月成交35套名列第3，均价13000元/㎡。
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四方区成交暴跌 大牌地产不愁卖
四方区8月成交351套，环比大跌73.21%。四方区本月成交套数的仍然是保利里院里，本月卖出58套，均价11000元/㎡。第2名中 江华府本月卖出30套，均价14000元/㎡。昌盛花园成交21套名列第3，均价6610元/㎡。
李沧区成交给力 新盘频发力
李沧区8月成交1593套，环比增长75.83%。李沧区本月成交套数的是李沧万达广场，本月卖出352套，均价9500元/㎡，抢尽风头。第2名东篱桃源本月卖出140套，均价8539元/㎡。中南世纪城本月开盘，成交96套名列第3，均价8600元/㎡。
城阳区成交停滞不前 老盘持续热卖
城阳区8月成交876套，环比下跌23.89%。城阳区本月成交套数的是卓越蔚蓝群岛，本月卖出64套，均价8300元/㎡。第2名金日紫都本月卖出63套，价6640元/㎡，坤明美地成交51套名列第3，均价5100元/㎡。
开发区成交大跌 桥隧利好 未显现
开发区8月成交604套，环比大跌30.33%。开发区本月成交套数的是天玺乐城，本月卖出131套，均价6500元/㎡。第2名衡山舒苑，成交33套，均价10000元/㎡。海尔山海湾成交32套名列第3，均价13000元/㎡。
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抢在限购前购买 购房需求向五市集结
即墨市8月成交840套，环比下跌26.89%。即墨市本月成交套数的是万科四季花城，本月卖出71套，均价57万/套。第2名润林学府林居本月卖出69套，均价6250元/㎡。怡景嘉苑成交63套名列第3，均价5898元/㎡ 。
平度市8月成交658套，环比下跌13.31%。平度市本月成交套数的是锦厦新城，本月卖出145套，均价4651元/㎡。第2名即发金色荔园本月卖出57套，均价4467元/㎡。华达金街地下商城成交53套名列第3，均价8991元/㎡。
莱西市8月726套，环比增长14.69%。莱西市本月成交套数的是书香门第，本月卖出53套，均价2059元/㎡。第2名厚德花苑本月卖出46套，均价2522元/㎡。翡翠城成交45套并列第3，均价3800元/㎡。
胶州市8月853套，环比下降31.77%。胶州市本月成交套数的是北都·咏春园，本月卖出65套，均价2145元/㎡。第2名府新花园本月卖出64套，均价2356元/㎡。惠锦苑成交58套名列第3，均价5276元/㎡。
胶南市8月成交592套，环比大涨62.84%。胶南市本月成交套数的是港城尊邸，本月卖出116套，均价4304元/㎡。第2名贝多芬公馆本月卖出78套，价6800元/㎡。隆海海之韵成交64套名列第3，均价8700元/㎡。
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【土地分析：8月青岛市区土地市场遇冷 郊区火热胶南诞生新地王】
编者按：据中指研究院青岛分院和房天下数据监控中心数据显示，8月份，青岛市通过招拍挂成交土地共20余宗，主要集中胶州和即墨，以工业用地为主。在住宅和商服用地方面，市区土地成交遇冷，四方后海片区3宗地块底价成交，3宗地块因起拍价偏高而致土地流拍。与市区土地市场遇冷形成鲜明对比的是郊区市场火热，胶南诞生10500元/平方米新地王。
市区仅四方底价成交3宗地块
8月12日，位于四方后海片区5宗土地进行拍卖，其中2宗地块流派，其余3宗以底价成交。 【8.12四方土拍遇冷 2宗无人问津3宗以底价成交】
四方区瑞海北路17号、177号项目的A部分，地土地面积8333.3㎡，规划总建筑面积19999㎡，土地用途为商务金融（贸易咨询），该地块以3500元底价被青岛捷能汽车轮机集团股份有限公司拍得，总价69996500元。
四方区瑞昌路187号地块，土地面积39174.1㎡，规划建筑总面积164531.2㎡，住宅、商服兼有，该地块被卓远置业有限公司以楼面地价3730元/平成功拍得，总价613701376元。
四方区兴隆一路8号，土地面积14221.3㎡，土地用途为工业用地，该地块最终以底价905元/平成功出让，华电青岛发电有限公司以总价12870276.5元收入囊中！
今年1月7日，位于四方区瑞海北路17号、177号欢乐滨海城总体规划范围内6宗地块集中拍卖，其中3宗住宅用地价格拍至6560元/平，如今的价格与当时不可同日而语。
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胶南地价窜高 诞生10500元/平新地王
胶南土地市场几乎成了8月份最热的区域。8月17日胶南通过拍卖出让3宗土地，某房产大鳄以10500元/平方米的楼面地价拍得百果墅大酒店西、泰薛路南、海滨大道北侧的一个地块，该地块总面积48.68亩。另外一块住宅用地的成交价格也比较高。位于相公山河南、珠山路西的地块成交单价为2050元/平方米，而起拍价为1100元/平方米。 位于百果墅大酒店西、泰薛路南、海滨大道北侧的地块，起价就比较高，为4000元/平方米，规划建筑面积为32453平方米。
之前胶南的地价为6610元/平方米。今年6月份，山东安邦置业有限公司力拼对手，耗资3.33亿元，夺下胶南海滨大道北 、泰薛路南、东方华庭小区西地块，这一地块只有5.03万平方米，折合楼面地价6610元/平方米，成为当时的胶南地王。
最近两年胶南楼市持续火爆，商品房不愁销售，这也带动了胶南土地市场的发展，从1000元/平方米到了3000元/平方米。
对于胶南地价的上涨问题，业内人士表示，以前郊区五市土地价格很便宜，因为供应大，不稀缺。郊区很少有地王出现，土地市场波澜不惊。在限购令的大形势下，七区楼市多少受到抑制，开发商要拿地，顾忌较多。郊区不限购的五市就自然受到开发商的青睐，尤其是靠近市区的胶南、胶州、即墨，更是成为大鳄的重点投资区域。
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市区土地市场遇冷 3宗土地流拍
与胶南出现10500元/平天价地王相比，市区楼市相当冷淡。8月12日，四方区后海区域五宗地块集中拍卖，除了3宗以起拍价成交，另外2宗 因没有人递交申请而取消。在楼市新一轮调控半年多之际，作为青岛楼市晴雨表的土地市场开始表现出寒意。
8月25日，李沧区又一地块因为无人竞拍取消了拍卖会。据了解，8月初，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地拍卖公告 ，位于李沧区京口路111号的地块定于25日上午9点半进行拍卖。该地块靠近李沧广场，紧靠规划中的地铁M2号线、M3号线站点，地理位置优越。规划用途为住宅和商服，地块总面积为49167.5平方米，起拍价为4000元/平方米。 不过拍卖会也没有人递交申请而取消。
据了解，目前整个房地产市场不景气，该地块配建保障性住房比例较大，加上高达22125万元的竞买保证金，在开发商资金链普遍紧张的情况下，这些因素挡住了很多潜在买主。
对此，楼市分析人士张百忍认为，该地块限价房和住宅的比例是1：1，4000元/平方米的起价太高。“限价房卖到6000多元/平方米，根本不赚钱，而李沧现在房价在调整，刚开盘的李沧万达广场起价才8400元/平方米，这块地将来也很难卖出高价。”
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【房天下8月400来电评估报告】
二万发威李沧暴增51%，购房者重回市区 市北CBD入僵局，城阳热盘边缘化
据房天下数据监控中心显示：继7月份楼盘热度增加后，8月份持续提升超10%！其中以李沧区暴增51%领衔全市，市南、市北、四方均超10%，购房注意力重回市区。值得注意的是，市北CBD板块楼盘人气不温不火陷入僵局。而城阳、开发区继续平稳状态，城阳占全市比例本年度首次低于20%，热点楼盘呈现边缘化态势。
关注度前十楼盘中，李沧占据四席，其以万科生态城、李沧万达两家大幅领先，城阳仅有中铁华胥美邦本月开盘，居第四位。前十中已连续三月不见开发区楼盘踪影！本月14日保利里院里房天下团购，来电飙升至第5位，增长49.2%。从成交潜力榜中，城阳楼盘仍占半数，但从区位看已经逐渐逃离城阳中心，向南部及东西两线发展。
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