[摘要] 在愈加频繁和严厉的调控政策影响下，随着住宅、商铺、写字楼开发纷纷降温，一些模式领先、规模庞大的产业地产项目就逐步走进人们的视野，被称为下一个地产黄金十年的新希望。产业地产稳定而持续的收益成为长期之后的中国开发商转型之选，中国开发区未来的发展方向必然是在城市总体规划的前提下，以企业化为主导的发展模式。
在愈加频繁和严厉的调控政策影响下，随着住宅、商铺、写字楼开发纷纷降温，一些模式领先、规模庞大的产业地产项目就逐步走进人们的视野，被称为下一个地产黄金十年的新希望。产业地产稳定而持续的成为长期之后的中国开发商转型之选，中国开发区未来的发展方向必然是在城市总体规划的前提下，以企业化为主导的发展模式。
案例一：超强的资源整合能力
中国五矿集团公司是一家央企，具备很强的资源整合能力，它的一个产业布局就包含很多行业。五矿是央企，所以在各地都有自己的丰厚的企业资源，因此它首先选择跟省级单位签署战略合作关系。以06年次进入房地产的营口项目为例：首先五矿跟辽宁省签订战略协议，接下来跟营口市签协议，把一级土地开发权拿到，三年之后的09年做的件房地产相关的事情就是把一些土地从工业用地性质转成商业用地性质，然后跟银行等单位签署战略合作关系，让银行去承诺。从06年拿地到09年三年时间五矿一直在做一级土地开发以及工业用地的招商工作，在11年才真正进入房地产开发领域，在一级土地开发里面坚持了五年，正是一个央企有的资金实力在支撑。
五矿所运作的营口项目，所有的板块都能够涉及到它的盈利，一级土地开发卖土地，二级房产销售，五矿整个的公司规模非常大，有很多个集团项目分公司，它所做的项目会把所有的盈利点全部拿出来做盈利，五矿之所以能够做到如此之大，就是因为五矿自身有非常强的资源以及资源的整合能力，在矿产领域非常专业，不仅与国内企业合作广泛，跟国外大型企业也有沟通，它的矿产资源可以直接供给招商的企业，所以像五矿这样一个企业做大型产业园相关的一级土地开发和二级房屋出售的工作并不惊奇。
另据2013年7月29日中国房地产报《五矿困守营口产业园 陷招商之困备受“空园”指责》一文报道：
中国房地产报记者在现场探访时发现，园区目前的招商情况并不理想，配套的住宅销售更是陷入停滞。以新加坡裕廊工业新城为模板的五矿营口产业园，并没有如计划中那样顺理成章地繁荣起来。
“现在只是把招商和销售的进度放缓，产业新城的打造需要时间和耐心。两三年后再看的话，这里会既好看又红火。”五矿（营口）产业园发展有限公司副总经理赵锦明对中国房地产报记者表示，假以时日，营口园区必将形成产城共融的局面，并迎来“赚大钱”的好日子。
然而产业地产人士则指出，五矿当初投资营口产业园就有战略失误的嫌疑。毕竟，营口的战略地位、资源禀赋和发展潜力很难支撑如此巨大体量的产业新城。“产业的定位和面临的竞争都令人担忧，而住宅销售更是被挤压得没有空间，两方面都存在问题，何谈造城和盈利？”
雪上加霜的是，记者在现场采访时发现，曾经亲密无间的开发商和地方政府之间也遭遇了“七年之痒”，种种嫌隙丛生，也为这个产业新城的未来蒙上一层阴霾。
压力之下，招商成为要务，甚至门槛也在不断下调。作为滨海旅游城市，营口对于引入产业的污染指标非常严苛，但五矿营口产业园招商人士对记者表示，“达到3级环评标准就可以入园了。”
这种低门槛也引发业内人士的强烈质疑，一旦引入了冶金、化工类高污染产业，不仅与五矿所宣称的“宜业宜居的绿色工业新城”理念不符，同时也背离了营口海滨旅游城市的定位。
该人士还表示，园区还为入园企业争取到最为优惠的政策。“企业的土地使用税减半，税收享受‘两免两减半’以及沿海产业基地的所有优惠政策。对于入园的企业高管，人数不超过20人的话，个人所得税3~5年减半，甚至可以帮助他们运作全免的。”
尽管优惠多多，但与“具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业”的招商目标仍相距甚远。在记者得到的部分入驻企业名单中，仅有河北东旭集团以及康师傅饮品两家企业称得上具有国际竞争力，其余大多是食品、饮料类的生产企业和电子信息类的营口本土企业。
住宅短期内指望不上，五矿的盈利来源主要还是土地招商。根据双方协议，一旦成功引入企业落户园区，五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营，还可以获得服务性收入。
五矿营口产业园工业人员向记者介绍，“根据投资的相关额度，土地的价格可以优惠在130元/平方米，平均每亩不到8万元。”
“价格很低廉，但是我们能够略有盈利。”赵锦明表示，毕竟，地方政府会有相应的补贴。
但一位产业地产操盘者对记者称，很多地方政府囿于财政压力，在补贴方面容易拖延，“口惠而实不至”，甚至直接用土地代替现金进行补贴。
营口的发展陷入多重困局，不得不令人思索该区域是否具有发展产业新城的基础。“一个地方只有具有资源禀赋的比较优势才能发展产业新城，其中包括良好的产业基础、人才资源、资金优势等方面。但从营口的生产要素来看，很难找到其资源禀赋所在。这样一来，产业新城的发展就成为了空中楼阁，无所支撑。”周建成表示。
不过，赵锦明仍然对五矿营口产业园的未来充满信心。
“只需等上2~3年，五矿产业新城目标必定会初具规模。”赵锦明说，“随着新一届国家领导人对于中国经济的调整、改革与推进，中国经济形势未来会更好，包括沿海产业基地相关政府职能部门的陆续搬迁入住，这里的人气会越来越红火，盈利水平也会大大提升。”
显然，暂时的困局并未阻挡住五矿拓展产业地产的雄心。“目前，五矿在汕头打造的商贸物流产业新城面积达到4.8平方公里，公司同时还在与北京通州区政府密切商谈产业新城建设的事宜，园区面积初步定为4.6平方公里。”五矿内部人士透露。
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