[摘要] 国务院发布新国五条细则已近1月，广州细则率先落地，在全国范围内引起轩然大波，青岛细则落地大限将至。二套房首付和利率提高多少？卖房征20%税如何落实？
编者按：国务院发布新国五条细则已近1月，广州细则率先落地，在范围内引起轩然大波，青岛细则落地大限将至。二套房首付和利率提高多少？卖房征20%税如何落实？通过一个月的线上、线下采访，记者探班青岛新房市场40大楼盘、亲历房地产交易中心，细梳政策重拳开发商对市场预期的变化。
目前只有广东“国五条”细则落地，但是已有北京、上海、苏州等多地传出了地方细则在4月1号必须发布的消息，其中，二手房征收20%的所得税、二套房的首付比例、二套房贷款利率等细则究竟会对楼市产生怎样的影响，房天下经过一个月的调查，采访了数位房地产业内人士，就“青岛新国五条”的影响表达了自己的观点。
“国五条”细则拒绝“一刀切”或致二手房市场“零成交”
在“国五条”细则刚出台的时候，房天下时间采访了岛城几位大腕开发商。卓越置业集团（青岛）有限公司营销总监汪志雷就表示“调控政策开始更加精细化不再像之前那样一刀切”，地区间的差异也会让政策更像“外科手术”一样。汪总这样预计“新国六条”对市场的影响，“泡沫大的城市房价可能会应声下跌，而其他城市楼市将会在一段时间内陷入胶着”。
日前，青岛某银行的孙经理也表达了与汪总相同的观点“青岛的房价近年来一直很稳定，国五条细则真的实施的话，对新房的影响不大，但是二手房市场很可能成交量剧降，二手房市场会陷入“零成交”。
而从市场成交量来看，3月迎来了二手房市场的“井喷”, 仅仅24天成交高达7134套，超12上半年二手房成交量总和。青岛房产交易中心工作人员也表示二手房市场是被提前透支，至于国五条细则实施之后，她表示很担心，“二手房市场到时候应该会瘫了吧”。
对此，岛城房产资深业内人士李强也发博文表示二手房市场的冷淡期将至。“虽然，目前在房产交易中心过户的人仍然爆满，但那大多是在前段时间已经签定了买卖合同，由于贷款刚批下来的原因，所以只能现在才来办理过户手续。估计4月1号那天，房产交易中心办公大厅内，就该是“空荡荡”的了。”
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开发商对调控免疫 新政或沦为一纸空文
对于新“国五条”的出台，记者走访多个开发企业，他们都表示，一切都在预期内。可见，对于房产调控，开发商现在已经“见怪不怪”了。房天下数据中心监控显示，69.44%的项目近期没有有计划针对新政出台优惠。
“自去年底以来，楼市销售持续回暖，我们公司已预计到“两会”前后会有一轮调控政策。”李沧东李片区一新盘销售经理告诉记者，“国五条”并未让企业措手不及。该企业依然看平市场，因此营销策略上不会做太多调整。记者了解到同在李沧的多个项目（多为刚需）负责人都表示他们看不出“国五条”细则对自己的项目的实际影响，售楼处每天到访的人数变化不大。“调控政策倾向保护刚需置业者，对李沧这个片区的影响都不存在。”
"新国五条"被指疲软
在和达集团总经理曹业亮看来，若没有后续的细化政策，“新国六条很可能会成为一纸空文”，曹总认为，虽说“新国五条”将之前传闻的二套房贷相关传闻变成了政策，“但是细则里并没有提到提高的比例，就不会产生多大实际影响”，曹总认为，“新国五条其实只是之前政策的汇总与强调”。
也有岛城分析人士认为，虽然“国五条”中的有关政策可能导致二手房买家多支付个税，或许会继而导致部分购房者选购一手房，但“国五条”中还有提升首付比例、限购等政策表述，因此开发商也不会过快推新房，目前还是以原定的价格计划销售。所以，综合看来，在开发商已有所准备的情况下，“国五条”细则出台，开发商已是见怪不怪。
限购传言“风起云涌”全城限购或成为板上钉钉
按照“新国五条”的要求，实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房……
关于“限购”青岛未来会更加苛刻么？还是限购的范围会扩大？
“青岛在平度莱西等这些城市推行限购的可能性仍比较大，因为从青岛历年地方新政来看，青岛对中央的政策并没有打折。”山东某房企老总如是说。 “一旦实行起来，也会对部分刚需和改善性购房者造成打击，特别是临时换房的刚需，可能在购房时会受到成本增大的限制。”
青岛“楼市学者”张百忍称，青岛“国五条”细则月底会出台，并且可以肯定的是“四市都得限购”。目前，青岛下辖6个市辖区4个县级市，根据“限购区域应覆盖城市全部行政区域”这一规定，青岛四市将被纳入限购范围并不是空穴来风。
岛城资深业内人士李强也表示，“全市限购是肯定的事，不过影响不会很大。新国五条的影响主要还是‘个税’，但是具体个税怎么调整还不好说”。
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