[摘要] 地方新政细则即将出台，新房及二手房市场继续升温。据房天下数据监控中心统计显示，截止到3月27日，青岛已经有28个左右楼盘开盘或加推，城阳以13盘的数量雄踞第一，其次是黄岛、李沧、市北及胶州。业内人士分析，青岛新国五条细则出台后，在一定程度上会令楼市降温，但新政对新房市场的影响不大。
地方新政细则即将出台，新房及二手房市场继续升温，全民购房潮正在如火如荼的进行，而开发商也在此期间集中开盘或加推，销售量也达到一个高峰。据房天下数据监控中心统计显示，截止到3月27日，青岛已经有28个左右楼盘开盘或加推，城阳以13盘的数量雄踞，其次是黄岛、李沧、市北及胶州。业内人士分析，青岛新国五条细则出台后，在一定程度上会令楼市降温，但鉴于新政对新房市场的影响不大，因此，开盘潮和购房潮在4月份会延续下去。
青岛3月各区开盘数量分布图
青岛3月已开27盘，主城区挑起新政后首月大梁
自3月1日“新国五条”出台以来，岛城楼市便掀起了一阵狂潮，无论是购房者还是开发商都有或多或少的恐慌感，购房者加快了购房步伐，本打算购买二手房的人由于“个税上调至差额的20%”等原因纷纷将目光转向新房市场，同时，岛城楼市也上演了一场大鳄较量大战，开发商纷纷紧抓时机开盘或加推，利用新政这一利好，大肆抢客。
据房天下数据监控中心统计，青岛3月已开约27盘，主要分布在城阳区、李沧区、市北区及黄岛区，而五市中只有胶州有一盘入市。显而易见，主城区成为3月新房入市的最主要供应区域，挑起了新政后首月的大梁。其中，上周（3月18日-24日），青岛共有约6个楼盘入市，城阳区有4个，分别是星光之城二期时光里、首创空港国际中心和招商LAVIE公社、TAHA时区，同时也令城阳区3月开盘量达到13个，几乎占据3月整体入市量的半壁江山。
青岛城阳3月开盘情况
上周另外两个入市楼盘分别是市北区的万科蓝山和李沧区的海岸华府，前者是凭借新划分后的新市北优势，得到众多购房者的密切关注，而且作为中高端的刚需及改善楼盘，产品颇受欢迎。海岸华府在3月份共有3次加推，分别是月初、中旬及下旬，依次加推了13、14、9#楼，面积73-99平套二套三户型，均价8300元/平左右。经过本周开盘，市北和李沧的入市楼盘数量均达到4个。
黄岛区有5个楼盘入市，位列目前3月开盘量的第二位。购房者纷纷将目光投在此，主要是因为两个原因，一是新区规划为该区域带来了诸多利好因素，而且西海岸经济新区也令其备受青睐；二是楼市新政的刺激，胶南也加入限购的行列，开发商趁势推盘，赚足了购房者的眼球。
此外，新政后，主城区开发商的动作频繁，其他五市只有胶州市一盘入市，尽管如此，市郊开发商也没有坐以待毙，例如，融城分别在3月10日、17日与房天下合作举行了看房团；岺海逸景湾将于4月4日推出新品，现在已经开始造势宣传。
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新旧市场活跃创高峰，购房者买账房价上涨
在新“国五条”细则出台后的三周时间里，青岛新房成交量都维持在3000套左右的高位水平：三周（3.4——3.24）成交量分别为3473套、2916套、3377套，21天成交量达到9766套，逼近万套。显然，新政后的个月，岛城楼市成交量能够轻易突破万套大关，在最后一周内楼市成交有望再创新高，3月总量冲刺15000套也不是不可能。
同样的，二手房市场也是非常活跃。根据市房地产交易中心的数据，截至24日，3月二手房市场网签量已经达7134套，超过去年上半年的成交总量，创下2013年的峰值。
新房前三周成交数据
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
在新政推高楼市成交量的同时，房价上涨也成为一种趋势。据调查显示，岛城各个区域均出现了房价明显上涨的楼盘，但是却得到了购房者的“买账”，销售状况良好，甚至出现了久违的“日光盘”。例如，位于正阳路上的某刚需盘，高层房源去年的均价在6100元/平左右，前段时间的均价还是6700元/平，可是现在已经调整为均价6800元/平，有了小幅上涨，据悉，仅仅在3月份，该盘就已经出货130多套；位于李村商圈的中海国际社区新政前均价9300元/平，新政出台后调整为9700元/平，环比上涨4.3%，中海国际社区3月3日加推16、17号楼，一举创造去化率60%以上的热销成绩。
据调查显示，在涨价的楼盘中，涨幅都在10%以内。例如，联城海岸锦城在新政前均价9800元/平，新政出台后调整为10500元/平，环比上涨7.1%，涨幅居众楼盘之首，正商红河谷涨幅也在7%左右，幅度较大，与此同时，海岸华府等楼盘涨价谨慎，均价从新政前的8300元/平调整为8400元/平。
对此，业内人士表示，考虑到通胀的因素，目前的房价也算不上大涨，而购房者都有“买涨不买跌”的心理，加之新政的刺激，加快了购房者出手的速度。“再不买的话，可能房价还会涨，”一位刚刚在城阳区认购房屋的李女士这样说道，主要还是考虑新政的影响，早买了，也早放心。
刚需改善依然是楼市主力，投资盘在打压下开始抬头
据分析，在3月入市的项目中，刚需盘约有16个，改善盘约有7个，刚需、改善兼具的楼盘约有1个，投资项目有3个。可见，刚需项目依然是楼市的主力，其次是改善项目。从销售状况来看，成交量都非常不错。从物业类型来看，主要包括小高层、高层、洋房和别墅，主要定位刚需、改善人群。
星光之城二期时光里开盘现场
较为明显的是位于城阳区的星光之城二期时光里，该盘在3月23日加推最后的两栋刚需高层，但从22日中午就开始有购房者在售楼处前排队，以取得较早的选房机会，据目击人士称，有的购房者晚上也一直坚持排队，直到第二天选房结束，出现了3月罕见的“彻夜排队选房”的盛况。据销售数据统计，星光之城二期时光里当天共推出66套房源，定位刚需，当天就签出58套左右，可见，刚需项目在新政下是最吃香的。
银盛泰星河城SOHO房源认购活动现场
除了刚需和改善项目，投资型楼盘在楼市新政的严重打压下也开始抬头。例如，3月17日，银盛泰星河城SOHO房源认购活动在售楼处火爆举行，当天50余组客户到场，有的购房者不到8点就已经到达售楼处等待认购。开发商当天推40套新房源，现场成交30多套，几近售罄。位于城阳空港片区的招商LAVIE公社在3月23日开盘，推出80套LOFT产品，60-110平，4.7米层高，买一层得两层，6.1米大开间，均价6500元/平作于哦，当日几乎售罄；同一片区的首创空港国际社区在3月21日推出商旅公寓，3号楼，共222套LOFT产品，面积46-69平，均价9500元。
新国五条细则脚步逼近，市场降温只是时间问题？
“国五条”出台已近一个月，新国五条细则脚步已经逼近，例如，北京征求购房者对新政细则的意见和建议，深圳出台限价令政策，广东省人民政府于25日晚公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，称广东将严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，切实落实政府稳定房价的责任，坚决抑制投资投机购房需求。这意味着地方“国五条细则”大戏即将上演，青岛细则落地的窗口期大限将至。
目前，政策的降温效应并未明显表现出来，随着成交量的暴增，多数房地产企业对市场满怀信心，例如，包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了2013年全年销售目标。链家地产研究部的数据显示，万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元，平均同比增幅25.6%。这10家企业中，目前已经有8家制定了2013年销售目标，除中海以外，其余7家都有一定幅度上调，且平均上调幅度为12.8%。
从各大房企公布的2012年业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长，因此拿地和推盘热情也明显上涨。
对此业内人士表示，新政后，二手房“爆棚”的成交量“透支”了未来需求，二手房市场预期并不乐观，相比之下，新房市场却显出“蒸蒸日上”。从开放商4月推盘量来看，对市场明显保持乐观，关于新政对于刚需市场的影响，在他们看来，不会带来消极的影响。
此外，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰也表示，商品住宅市场虽不受“个税按差额20%征收”的影响，但对于以满足改善性需求或高端住宅类产品为主的房企，仍会受到新“国五条”的明显制约。从今年国家及地方的调控趋势看，实质性的从严措施出台在即，市场降温只是时间问题；此外，2011年调控以来房企整体利润率下滑，近期土地价格也有所上涨。这些叠加因素使得房企未来完成业绩的压力仍然很大。尽管这些房企对后市预期乐观，但是要完成预定目标仍然压力很大。
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