[摘要] 史无前例的“限购令”执行至今已经历两个春秋，由此也使2012年青岛房价唱响了“一跌到底”的主旋律。据中指数据显示，2012年青岛房价从最初的9675元/平方米跌到年尾的9470元/平方米，期间跌势时缓时急，但未有一次逃脱“跌价”的藩篱。
总体上看，以上统计数据忠实地反映了今年青岛楼市的大体走势。以5月为分界线，“红五月”之前的青岛楼市笼罩在一片“迷雾”之中，限购令继续实行，购房者观望，新房成交量锐减。为了杀出重围，部分开发商掀起一股降价潮，李沧区的中南世纪城、万科生态城均推出较大的购房优惠，城阳区的金日紫都、拉菲庄园、厚德森林国际等也纷纷竖起团购大旗，西海岸的秀兰禧悦山、西海景苑推出“4字头”、“6字头”海景房，还有楼盘更是“成本价抛售”。
在这一番折腾下，青岛房价在3、4月份迅速下滑。这一系列的促销优惠也激发了刚需一族的购买力，5、6、7仨月新房成交量逐步递增，此外，房贷利率优惠重现，中国人民银行降息0.25个百分点等利好消息影响了楼市格局，年中几个月成交量稳定，相应的这几个月的房价也回到了一个相对比较平稳的轨道上。
经过8月的过渡，青岛楼市盼来了“金九银十”，但房价反而跌倒了谷底。一方面，即墨农民经适房大批量成交，青岛市批保障房也在9月上市预销售，5000多套房源售价大多在3、4000元/㎡之间，大大满足了刚需购房人群，同时也拉低了青岛房价的整体水平；另一方面，在这样的楼市背景下，商品房新盘上市也大肆推广低价策略。这其中，李沧区的时代城定价6600元/㎡，原本就大大低于周边平均价格，还推广团购活动，开盘当天所推房源售罄；胶州的低价项目青岛风景也卖出了300多套。
实惠的经适房与低价商品房共同拉低了青岛房价平均水平，9月新建住宅价格同比跌幅5%，为全年之最。10月、11月青岛房价降幅有所缓和，2012年这条蓝色线条还是次上扬。地产大鳄开发的新盘项目年底推出新房源，虽然价格与此前相比略有上涨，但也不愁卖，降价盘反倒成了“非主流”。如中海国际社区二期一里城，成交价基本在9500元/㎡左右，与一期折后9200元/㎡相比上涨明显，目前已售出近300套；李沧万达广场二期悦公馆9000元/㎡，也卖了200多套了；尽管中南世纪城上半年的购房优惠早已取消，10-12月还是网签了295套新房。
此外，刚需不再独霸天下，改善型置业者登场，洋房、别墅、高端住宅年底露脸，动辄2万/㎡的香山美墅、青岛印象山于11月底12月初入市，团购楼盘也大多是中高端楼盘，世茂红墅湾一套别墅需要二三百万，青岛中心非毛坯住宅定价高达37000元/㎡，玫瑰庭院洋房过万，这都不是普通刚需所能消费得起的，在一定程度上拉高了年尾房价整体水平。
2012年青岛房价一路走，一路跌，甚而一不留神“穿越”回两年前，这无疑是政策与市场博弈的结果。2013年，限购令仍未“退出江湖”，这对青岛房价来讲仍旧是一种强有力的牵制。政策调控仍在延续，开发商之间的竞争也在持续，保障房的建设也将更加如火如荼的进行，2013年的青岛房价该当如何，迟早会见分晓。
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