[摘要] 刚需市场的回温已成定局，接下来会不会进一步复苏，带动青岛万元以上楼盘的热销呢？因目前调控政策加码信号再起，受此影响，青岛楼市有一波三折的可能；限购不变，购买力强劲的改善型需求不能完全释放，这些都是楼市持续复苏将要遇到的“天花板”。
刚需市场的回温已成定局，接下来会不会进一步复苏，带动青岛万元以上楼盘的热销呢？因目前调控政策加码信号再起，受此影响，青岛楼市有一波三折的可能；限购不变，购买力强劲的改善型需求不能完全释放，这些都是楼市持续复苏将要遇到的“天花板”。
刚需为主，复苏走过阶段
7月25日，伟东幸福之城(小区网，论坛)三期开盘。根据该项目对外释放的消息称，366套房源，开盘就卖了将近300套，均价定在8000元/平方米。当然，最终的成交状况还要看该楼盘网上签约情况才能确认。
非常巧合的是，2010年7月25日，伟东幸福之城二期开盘，那时开盘价7900元/平方米，和三期价格很接近。
也就是说，2011年1月底发起的本轮调控，最终大约把青岛市区刚需市场价格定格在2010年年中的水平。从目前情况看，购房者能接受这个价格水平，暂时没有大幅下探或上涨的可能。从近两个月，李沧万达广场、万科生态城、中海国际社区等一些刚需盘的“战况”看，定价若合理，刚需购房者还是乐于出手的。
用青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟的话讲，开发商找到了与刚需“对接的价格”。
上周，今鹏翔在城阳中心城区代理销售的一个刚需盘项目一期开盘，所推房源基本售罄。根据修方舟观察，在城阳市场，一套房子五六十万元的总价水平，刚需购房者能平静接受。
“热销”缺不了价格前提。另有李沧“老盘”在停滞一年多后，近期发起新一轮推广攻势。该项目销售负责人告诉记者，从反馈情况看，现在购房者对价格非常敏感。以前买房是地段、户型、价格多方面因素综合考虑，而现在一听价格不合适，基本不考虑了。
至于到访客户量，这位销售负责人说，客户比之前能多一些，但谈不上火爆。
整体来看，刚需市场已经活跃起来，青岛楼市的复苏完成了阶段，但房价上升有压力，房价高了购房者不买账。
上半年，中端价位市场表现一般
刚需市场的复苏有一定的示范作用，购房信心继续传导，会逐步激活市区改善型与刚需混合的中端价位市场。在青岛市区，长沙路、合肥路及辽阳路一线是改善与刚需混合的灰色地带，有诸如万科城、远洋风景、青建依山半岛、开泰锦城、懿品御府等在售项目，均面向经济实力较强的刚需购房者和改善型购房者。
根据青岛网上房地产数据显示，过去半年这一市场成交量变化不大。开泰锦城4月份开盘，到现在只卖了100套出头；青建依山半岛，上半年销售了不到100套，今年销量的7月份，截止本周一成交39套；远洋风景项目整个上半年销售的月份也没有超过30套；懿品御府2月到7月卖了不到50套；万科城也难有上乘表现，月成交一直徘徊在二三十套的光景。
上半年，能在每平方米 10000-14000元这一价格区间取得不错战绩的只有晓港名城，远在市北老城区；远洋自然一期截至到本周一，7月份销售了240多套，后劲如何还难讲。
这一价位市场销售速度不快，而潜在供应量不小。下半年潜在供应的楼盘有国信紫云台、青建太阳岛、盛世美邦。此外，产品再高端一些，还有青岛印象山、香山美墅等。
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