青岛网上房地产统计数据显示，9月仅卖出新建住宅7849套，同比去年的9503套下跌近两成。“金九”已泡汤，“银十”也惨淡开局，3日至9日，住宅周成交量为1140套，岛城楼市买卖双方进入深度博弈状态。面对资金外流、库存持续上升、调控再现进一步收紧趋势，楼市上演“步步惊心”。楼市下一步将何去何从？记者多家探访，总结整理出岛城地产4大猜想。
猜想1 楼市政策是否会松动？
“新国八条”出台超过已半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济的正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。
房地产政策的退出或放松主要取决于什么？伟业集团副总裁胡景晖接受相关采访时表示，房产政策变动主要取决于两点：一是房价的下降幅度。年初中央与各地签订了房价控制目标，现在来看，达成这个目标几乎没有多大的问题。在房价目标达到时，对于一些在操作中矫枉过正的政策，中央可能会着手调整；二是市场供需关系的平衡更为重要。限购一方面限制了需求，另一方面也在积累库存，同时，保障房建设的大力推进也是在增加供应。只有当市场出现供大于求或供求平衡状态的时候，现有的政策才可能出现实质性松动。
日前发生在佛山松绑“限购令”戏剧性的事件，生动的演绎出地方政府在执行限购政策的不情愿和博弈心理在笔者看来，佛山松绑限购令无疑是“将了中央一军”，而中央迅速坚决的表态，这将成为未来市场风向标。尽管高层尚未表态，但从佛山快速撤销新政的动作来看，整体政策放松的可能性不是很大，中央对地方的调控政策“涛声依旧”。
猜想2 房企还会积极拿地，大面积推盘吗？
从前三季度的规律来看，即便是土地大量入市，倘若地块位置、规模不具备吸引力，在低迷的市场环境之下，四季度很难有企业去积极“埋单”。
青岛频现土地流拍 积极“埋单”难出现
原计划于8月25日上午9点半举行的一场土地拍卖会，因没有人递交申请而取消。这已是8月以来，青岛第三块因起拍价偏高而致流拍的土地。该地块位于李沧区京口路111号的地块定于25日上午9点半进行拍卖。该地块靠近李沧广场,地理位置优越,规划用途为住宅和商服，地块总面积为49167.5平方米，起拍价为4000元/平方米。但随后，记者从土地储备整理中心获悉，由于一直没有人递交申请所以拍卖取消。
土地储备整理中心的工作人员说，据他们揣测，目前整个房地产市场不景气，该地块配建保障性住房比例较大，加上高达22125万元的竞买保证金，在开发商资金链普遍紧张的情况下，这些因素挡住了很多潜在买主。据了解，8月以来，青岛土地拍卖遇挫也不是头一回。12日，四方区后海区域五宗地块集中拍卖，其中两宗因起拍价高导致无人问津，不得不取消拍卖，另3宗最终仅以起拍价成交。
对此，楼市分析人士张百忍认为，该地块限价房和住宅的比例是1：1，4000元/平方米的起价太高。“限价房卖到6000多元/平方米，根本不赚钱，而李沧现在房价在调整，刚开盘的李沧万达广场起价才8400元/平方米，这块地将来也很难卖出高价。”
存量高负债高 开发商信心不足选择“端着卖”
对于即将到来的第四季度房地产市场，诸多房地产专家和开发商都给出了“不看好”的答案。青岛房天下统计，青岛预计8月开盘或加推的项目有24家，如期开盘的项目仅有8家，逾6成计划开盘项目爽约。其中市北、四方、胶州、开发区8月份没有项目开盘。城阳区预计开盘的5家楼盘中仅有中铁华胥美邦一家履约，其余的都没有开盘。
青岛市房地产交易中心的数据显示，截至10月5日，开盘数量的增加让岛城新房存量飙升到了近12万套。按照目前青岛楼市的销售速度来看，即使忽略未来几个月新增的房屋数量不算，现有的新房存量足够全市销售15个月还要多。楼市积压日趋严重，而新房供应仍在继续加码，据了解，青岛四季度共有40家纯新盘上市项目开盘，而这对已经处于高位的库存量而言，无疑是超负荷。
临近年底，开发商资金链普遍趋紧，部分中小房地产企业资金链呈现恶化走势，甚至有些房企负债率超过100％。房企所面临的信贷融资的压力也将越来越大。在开发贷款方面，央行近期高度防范房地产贷款风险，甚至传闻叫停房地产开发贷款；而银监会也在加强地产开发贷的管理，对高风险经营的开发企业，银行不得助其通过地产信托类理财产品、发行债券等渠道募集资金，进一步紧缩房地产信托融资。
今年前三季度积蓄的大量楼盘形成了较大的推盘压力，限购使得整体需求不足，加上年底信贷紧缩也难于支撑需求的正常释放。因此，开发商在四季度暂时不会盲目推出大量新盘，大多会选择“端着卖”。
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