[摘要] 进入七月第四周，青岛楼市成交再次上扬，本周成交1936套，环比上升8.22%，本周总成交面积184564.7平米，环比增长8.13%。在限购政策之下，岛城楼市在房价增幅停滞的同时，新房成交增幅步伐也开始放缓。
进入七月第四周，青岛楼市成交再次上扬，本周成交1936套，环比上升8.22%，本周总成交面积184564.7平米，环比增长8.13%。价格方面，商品住宅成交均价为8904元/平方米，环比下降0.32%。在限购政策之下，岛城楼市在房价增幅停滞的同时，新房成交增幅步伐也开始放缓，价格开始微降。
图表1(2011.7.18—2011.7.26)青岛住宅每日成交走势
数据来源：青岛网上房地产
图表2(2011.7.18—2011.7.26)每日住宅成交统计
数据来源：青岛网上房地产
近期，岛城多楼盘开盘价走低，祭出各种优惠，降价跟风已经集体出现。在此情况下，开发商靠“捂盘拖延”的胜算已经不高，“低价快销”才是王道，较低的开盘价格也悄悄地拉开了降价的帷幕。 市场低迷，成交量暴跌，让房企不得不采取多种促销降价手段。开发商利用下半年开始的这段时间趁热打铁，推出大量新盘，以期在新一轮限购政策出台之前推出房源回笼资金。在调控越来越严的情况下，开发商的思路是早销、快销、多销，因此近期开盘的新盘很少有虚高的价格，而是选择低价方式。目前，青岛的开发商显然已经撑不住了，大幅优惠刚出炉。
在青岛楼市新政实施几个月后，很多开发商调整了开发进度，青岛新盘推出并不多。以往火热的楼房投标场面也在近期逐渐冷淡下来。在经历近年来的疯长之后，岛城楼市急速刹车。
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图表3(2011.7.18—2011.7.26)青岛住宅区域成交走势
数据来源：青岛网上房地产
图表4(2011.7.18—2011.7.26))青岛住宅区域成交统计
数据来源：青岛网上房地产
7月第4周成交排行榜前3名：四方区本周成交352套，环比下跌22.12%，成交面积28308.07平米，环比下跌22.04%，继续领先成交排行榜；排行榜亚军莱西市，共成交273套，总成交面积25513.62平米；第三名是城阳区，本周成交181套，总成交面积20147.44平米。
本周限购7市共成交1063套，占全市新房成交量的54.91%，环比上周下跌9.8%。自青岛限购近半年以来，随着限购措施的进一步扩大，岛城房产调控也将得到进一步深化。目前来看，在国家政策大背景影响下，限购将依然是岛城楼市调控最有效的手段之一。进入7月，岛城房价开始走向下调回稳的趋势，调控效果日渐显著。在此基础上，岛城房地产调控将会由限购、限贷、房产税等宏观层面转向范围更广、针对性更强的“深水区”。
更为值得关注的是，随着市区7区限购、限贷措施的加紧，大量开发资金和投资客开始转向政策相对宽松的周边县市。从长远来看，这必将推高周边5县市的房价，此前岛城就不断有小道消息称，胶南、即墨等五市或将出台限购令，这使得近期即墨、胶南等地区形成一定的购房热假象。虽然多个主管部门均称五市楼市不限购，但也不排除在国家大政策的影响和郊区五市房价上涨下实行限购的可能性。 以往的政策要继续坚持，未来的调控跃跃欲试将出台，针对性国务院日前召开的会议明确了限购的大方向和限购政策的灵活性，因此岛城楼市调控必然会更为贴合岛城的实际情况。对于下一步岛城房产调控的走势，业内人士认为，青岛楼市调控在继续抑制投资、投机行为并加大保障性住房供给的政策的同时，其调控方式或许将以更符合青岛本地的实际情况来制定。这也意味着岛城楼市调控将进入深水区。
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7月第四周成交项目排行榜：中南世纪城共成交106套，名仕园以97套位居第二，宜昌家园成交93套排第3位。
本周岛城热销楼盘排行出炉!中南世纪城夺冠，在7月16日中南世纪城一期首批3、10、11号楼强势销售，据了解，这次共推出556套房源，而当日共1000余组客户现场参加选房，强势销售450余套！第二名是位于莱西香港路21号的名仕园，第三名是位于四方区宜昌路15号的宜昌家园。
七日热销楼盘排名
来源：青岛网上房地产
7日范围：2011年7月18日——2011年7月24日
上榜：七区五市销售排名前七楼盘
七日热销楼盘排名
来源：青岛网上房地产
七日热销106套
热销原因：7月16日中南世纪城一期首批3、10、11号楼强势销售，据了解，这次共推出556套房源，而当日共1000余组客户现场参加选房，强势销售450余套！其中一房和两房房源当日售罄！整体实现成交金额逾3亿元！
NO.2 名仕园
七日热销97套
动态：名仕园位于莱西香港路21号，由青岛地矿置业有限公司开发，七日热销97套。暂无图片及进展。
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NO.3 宜昌家园
七日热销93套
动态：该项目位于四方区宜昌路15号， 暂无图片及进展。
NO.4 云南路改造项目一期H区14#-17#楼
七日热销91套
动态：该项目位于市南区滋阳路20－26、汶上路45－47等，由青岛开发投资有限公司开发。暂无图片及进展。
NO.5 洙河花园
七日热销66套
动态：该项目位于莱西龙口中路10号甲，由青岛滨泰置业有限公司开发，热销楼座为5#、6#、13#和14#。
NO.6 港城尊邸
七日热销61套
动态：该项目位于胶南市泊里镇董家口路173号，由青岛恒业房地产开发有限公司开发。暂无图片及进展。
NO.7 正北·名苑小区
正北·名苑小区 实景图
七日热销44套
动态：该项目位于胶州市扬州东路52号，现有面积80—90余平套二、122平套三、164平套四房源在售，价格在5800-6500元/平，毛坯单位。
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新闻链接：青岛房地产市场监测周报（2011.7.18-7.24）
本周（7.18-7.24）全市商品住宅共成交1936套，成交面积18.46万平米，平均日成交量2.64万平米。价格方面，商品住宅成交均价为8904元/平方米，环比下降0.32%。分区域来看，住宅成交量排名前二的区域是：四方区、莱西市，胶州市和城阳区并列第三。土地成交情况，本周全市共成交土地41宗，按规划用途来看，以住宅用地为主，共成交19宗，分别位于城阳区和黄岛区。
一、商品房市场
1、本周商品房总体交易情况
监测数据显示，本周（7.18-7.24）全市商品房共成交2087套，成交面积19.92万平米，平均日成交量为2.85万平米。分物业来看，商品住宅依然是成交主力，成交面积占比92.76%，本周商业类占比5.75%，办公类占比1.49%。
2、商品住宅成交情况及区域分布
本周（7.18-7.24）全市商品住宅共成交1936套，环比上升8.22%，成交面积18.46万平米，环比上升8.13%；面积在144平方米以下的普通住宅共成交1858套，占商品房成交总量的95.97%。
本周住宅成交量排名前二的区域是：四方区（352套）、莱西市（273套），分别占比18.18%、14.10%，胶州市（181套）、城阳区（181套）并列第三占比9.35%。成交套数的三个区域为崂山区（42套）、市北区（80套）、市南区（113套），分别占比2.17%、4.13%和5.84%。
3、办公类商品房成交情况及区域分布
本周（7.18-7.24）全市办公类商品房共成交31套，成交面积0.27万平方米，分别环比上升55.00%和108.18%。
分区域来看，办公写字楼本周成交量的区域为崂山区（19套），占比61.29%；接下来是黄岛区（4套）、市南区（4套），分别占比12.90%、152.90%；李沧区成交3套，四方区成交1套，其他各区无成交。
4、商业类商品房成交情况及区域分布
本周（7.18-7.24）全市商业类商品房共成交120套，环比下降18.37%，成交面积1.20万平方米，环比下降19.56%。
分区域来看，商业类商品房本周成交量主要集中在胶南市、平度市和城阳区，分别成交21套、21套和19套，占比20.19%、20.19%和18.27%，本周成交的是市北区和四方区，均成交1套，占比0.96%，崂山区无成交。
二、本周销售排行榜
本周销售套数排行榜入围的七个项目共成交567套，比上周增加70多套。排在首位的是本月刚刚开盘的青岛中南世纪城，位于李沧区重庆中路903号，本周售出120套，价格7300-8300元/平方米不等。排在第二名的是云南路改造项目，本周成交109套，位于市南区。莱西香港路21号的名仕园项目位居第三，本周售出97套，价格在4170元/平方米左右。
三、土地成交情况
本周全市共成交土地41宗，按规划用途来看，以住宅用地为主，共成交19宗，本周成交的住宅用地分别位于城阳区和黄岛区。其中黄岛区成交1宗，位于黄岛区黄河中路北、团结路东，土地使用人为青岛经济技术开发区旅游开发有限公司，建筑面积分别为7.4553万平方米，成交价格为30938.7341万；城阳区成交18宗，均为经济适用房用地，总建筑面积70.1047万平方米。
延伸阅读：本周市南大跌近千元 青岛二手房签约趋稳均价波动
————2011年7月第四周(7.18-7.24)青岛二手房市场分析
楼市综述
据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示，7月18日-7月24日，青岛二手房住宅挂牌均价震荡回落，每平米下跌224元，挂牌均价跌至13871元/平米。本周青岛七区挂牌均价四涨三跌，市北区涨幅为3.82%，本周挂牌均价为13027元/平米。而市南区本周跌幅，每平米下跌近千元，挂牌均价跌至19146元/平米。
>>上周精彩回顾：青岛二手房挂牌均价回涨2.06% 市南均价再破2万
本周青岛市二手房签约量与上周基本持平，据青岛网上房地产的不完全统计，本周青岛七区二手房共签约约310套，成交量与上周相当。19日周二当天签约量，约为64套。
据国家统计局公布的数据，6月份青岛二手房价格继5月后再次出现环比零涨幅。据悉，青岛市南、崂山两区的高端房产降价空间在加大，在惨淡的楼市背景下受冲击，不少房东降价销售手中的大户型房产。据主营市南区高端房产的21世纪不动产经纪人张蕊蕊（>>点击查看专访）认为，目前楼市的低迷是短暂的，主要是受了限购政策的影响，市南崂山的楼市将会在限购结束后有所好转。
而在保障房建设方面，青岛市保障房建设走在同类城市前列，坚持“以人为本“发展保障房。近日市政府做出了加快发展公共租赁住房的决策部署，青岛每年将建8000套公租房，大学生和外来务工人员有望入住。
二手房住宅挂牌均价
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示，2011年7月18日-7月24日，青岛二手房住宅挂牌均价下跌1.59%，每平米下跌224元，本周挂牌均价为13871元/平米。
近两月青岛二手房住宅挂牌均价反复涨跌，本周再度下挫。青岛七区中有三区出现挂牌均价下跌。其中市南区本周挂牌均价跌幅为4.76%，每平米大跌近千元，本周挂牌均价为19146元/平米。崂山区本周挂牌均价跌幅为1.62%，挂牌均价为18061元/平米，每平米下跌298元。李沧区本周挂牌均价为9753元/平，每平米较上周下跌109元，跌幅为1.11%，属本周跌幅。
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
青岛其余四区挂牌均价本周均呈上涨态势，其中涨幅的是市北区，为3.82%，本周挂牌均价为13027元/平米，每平米上涨479元。其次是开发区本周挂牌均价上涨2.52%，每平米上涨241元，挂牌均价达9808元/平米。城阳区和四方区本周挂牌均价也均上涨，但涨幅微小，均在1%之内，分别为0.78%和0.63%，挂牌均价分别为6356元/平米和11336元/平米，每平米分别上涨49元和71元。
据房天下二手房数据中心的统计数据显示，7月18日-7月24日青岛七区受关注度排行榜前五名保持不变，仍然是市北区关注，本周被搜索占比较上周增加了0.13%，本周占比为17.21%。其次仍然是市南区，占比同样增加，本周占比为17.01%。城阳区仍然排名第三，本周被搜索占比较上周下降，为13.96%，减少了约1%。
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
开发区本周占比为12.48%，排名仍然位居第四，占比与上周基本持平。李沧区仍然排名第五，本周被搜索占比较上周增加，本周为12.26%。本周四方区排名上升一位，位居第六，被搜索占比为10.27%。七区中崂山区本周受关注度，被搜索占比为10.00%。而五市中仍然是胶南市关注，被搜索占比较上周增加，本周为2.81%。
本周市南区挂牌均价跌幅，每平米下跌近千元。据房天下二手房数据中心的统计数据显示，本周市南区热门商圈前五名分别是：二轻新村、浮山所、大学路、广电大厦、八大湖，被搜索占比分别为13.68%、12.26%、8.33%、7.89%、7.07%。
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
七月份市南区热门楼盘前五名依次是：新贵都、颐中高山、锦绣华城、天慧苑、天山小区。
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