泡沫如果不能继续膨胀,那么只有破灭这一条路好走。
土地价格是房地产价格的先行指标
2007年,许多大中城市出现土地拍卖楼面价高于附近在售房产价格的疯狂情况。这种“面粉比面包贵”的情况往往发生在房地产泡沫的疯狂期。这一时期土地拍卖价格屡屡出现短时间内翻番,各种类型的“地王”层出不穷。而在2008年以来,土地拍卖价格回调明显,屡屡出现流拍和底价成交的情况;深圳有的成交地块价格回落到2005~2006年的水平;同时各地的退地风波不断。
土地拍卖价格对于房地产价格有指导作用,特别是新成交的低价土地逐步进入开发后对附近的高价楼盘销售有较明显的冲击作用。1988年12月日本地价提前房价约2年见顶。
购房意愿比例持续下降
房地产景气指数和房地产企业家信心指数在2003~2004年期间和2007年时达到顶峰。房地产业企业家信心指数和房地产景气指数走势高度相关说明了大多数房地产企业家对于行业并没有明显的前瞻判断;企业家信心很大程度上受到当期行业景气程度影响。2008年3月之后,房地产行业企业家信心指数出现连续大幅度下滑,说明了房地产业遇到巨大经营压力和困难。
另一方面,2003年到2005年3月之间,城镇储户问卷调查购买住房比例意愿保持稳定,我们的判断是当时房价上涨的累计涨幅和上涨速度还在居民购买力范围之内（高收入和较高收入人群）。随着这部分人群需求逐步满足,房地产目标需求人群向中等收入人群转移。2005年3月之后,城镇储户问卷调查购买住房比例意愿呈持续下跌走势,说明房价上涨过快,房价和收入增长偏离度增加,居民有购买力的需求比例不断下降。
房地产成交量同比大幅萎缩
在价格明显偏离需求水平的大背景之下,随着目前消费者和投资者对经济形势谨慎程度不断增强,势必导致房地产成交量的大幅萎缩。截至2008年12月25日,16个城市累计房屋成交量平均比上年同期下降32%。一般来说,各种资产价格走势形成盘整态势之后,价格会选择向能使成交量放大的方向运动。对于目前的房地产市场而言,无疑只有房价下跌到比较合理的购买力范围才能使成交放量。因此,房地产市场交易量大幅萎缩预示着房价泡沫有很大的破灭风险。
流动性紧缩
流动性的紧缩对房地产市场有较大影响。房地产开发是一个高资金杠杆的行业,流动性的紧缩会使房地产企业获得开发贷款的难度增加,财务成本上升。同时,证券市场的大幅下跌使得上市融资的道路基本上被堵死。
因此,很多房地产企业的资产负债率和现金流不容乐观,特别是一些2007年高价拿地、快速扩张的房地产企业。虽然最近央行连续降低利率,并且放松了一些个人购房贷款政策,但是反映流动性的狭义货币余额月度同比增速在快速下滑之后依然处在很低的水平。对比M1同比增速走势图,房价2003~2004年和2007年的两波快速上涨都发生在M1同比增速大于18%的流动性过剩区域。一般来说房价变动滞后于M1增速变化,并且受到M1增速变化的影响。从这一角度来看,房价面临较大下行压力。
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