房价收入比
“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。
世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间,比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间,房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间,房价收入比一直在3.5到4.0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比达到5左右。随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。
根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比的地区的排名,当时美国房价收入比的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥,房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域,也是银行贷款坏账率的区域——2006年次级贷款发放规模的10家美国企业有7家注册在加州。
对比我国的情况,截至2008年3月,我国平均房价收入比约为7.3,大城市中房价收入比的前三位分别是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4）,远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出,在上述城市一个普通家庭平均需要20~30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富,极大地挤压了其他消费需求。
另一方面,通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析,可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后,“高收入”和“收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群,也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。
2 房价泡沫会破吗?
从中等收入人群的房价收入比来看,房价则明显存在泡沫,明显偏离了中等收入人群的购买力水平。从国际经验来看,中等收入人群一般是房地产市场的主要需求和购买群体。因此,当前房地产价格存在较大泡沫。未来中等收入人群的购买力将成为影响房价下跌支撑拐点位置的主要因素。
房地产投资增长率
一般来说,当房地产投资增长率显著高于经济增长率时（例如相当于经济增长率的2倍时）,就有产生泡沫的危险。1998~2007年,我国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长分别为9.4%、18.8%、22.1%,房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2.35倍;其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20%以上,2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30%。
房价增速明显高于GDP增速时,房地产投资增长率2倍于GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门。具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率;大量的富豪集中产生于房地产行业;政府出让土地收入高速增长;房地产业和相关建材、装潢等行业过度繁荣。这种情况可以在社会经济发展的某一阶段阶段性地出现,但是显然无法长期持续。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速,不断减少有购买力的需求数量,房价无法持续过度上涨。
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