都霖美景李总
李斌：从侧面了解了一些情况，据我所知，万科的价格不是像您所说得那么低，它的销售非常不错，周边的几个楼盘，包括圣桥维斯，还有我们和青啤地产也合作了一个项目。现在小高层的价格应该是7000多，这个我们就不细谈了。【进入大话地产图文直播】
我们首先理解一下什么叫刚需，说到刚需我们就说到婚房，我记得易宪容说中国的地产很多都是岳母推动的地产，因为要结婚，要买房子才能结婚，这是典型的刚需，这是我们在说刚需的时候，实际上是最核心的一个刚需。
前两天北京的两家地产和光大银行做了一次统计，在北京市首次置业人群的平均年龄在27岁，就是27岁正好是结婚的一个年龄，英国好像在34岁，美国好象也在34岁。目前我们这种刚需的签约时间整整比发达国家还要早了差不多七八年的时间，由此可见我们这种婚房的刚需是非常强大的，但是这种婚房的刚需，27岁的年龄在北京买房呈现出一种几代购买的特征，27岁在北京买房子，凭自己的经济实力是做不到的。
第二种刚需，我觉得比数字还要庞大，就是刚才谈到的城市化进程。目前我们的城市化水平，中国统计在43%到47%之间，发达国家在70%左右，我们在未来二十年要达到这个水平，大概是4亿人进城。当然他们的城市化，是按户籍人口统计的，实际上肯定会超过47%。说到外来务工人员的时候，第二代农民工大概有1亿在城市工作，其中有8000万是未婚的，8000万要多少房子去满足他？如果他能买得起，当然他们在农村大部分也是独生子女，不会再像他们的父辈一样工作一段时间再回到农村，有留在城市的梦想，这个梦想首先会通过房子实现，这个刚需我们日常接触的比较少，但是这个刚需是大量的存在。
第三个是拆迁居民，这个不用说了，这是一种被迫的，像我们青岛市的几个区域旧城改造非常大。
第四个刚需可能是我们今天探讨的，就是不是以居住为目的的，以投资为目的的刚需。其实目前我们看看，虽然说在抑制房地产投资，但是实际上中国的投资渠道非常狭窄。假设我们在座的各位手中，我们已经有自己的住房，满足了基本的生活需求，有几十万花不了的钱，投在银行里面做什么？一般性人不会投基金股票，因为这个风险比较大，包括黄金，包括期货，包括石油。大多数人更多的会选择房产，因为有房产的财富效应。我很多朋友不做房地产的，他也有房子，再有钱的时候也和我打听哪里的房子便宜。比如说万科的房子，一开盘的时候就能涨到20%、30%，投资客肯定存在，前一段时间政府在打压他的过程当中，这笔钱暂时被抑制了，现在我们的CPI涨得这么快，货币的贬值是非常快的。我认为这种合理的投资性的需求，他的购买力一旦爆发，甚至比我们所说的婚房和进城人口的刚需要大。
金九银十的话，我觉得也不必太去考虑它，正常卖我们的房子。现在我们能够感觉出来，现在中央政府、地方政府、开发商和老百姓，四方在博弈，总有一段时间某一方占上风，在未来十几年或者是很长时间会一直存在。它是一年一轮回，现在是几个月一轮回。包括我们自己的楼盘，没有做任何的广告宣传，7月份卖了40多套，前期我推的尾盘现在还没有推，现在变成了几个月的博弈，只要中央政府没有确实的政策能改变地方政府和中央政府，包括客户和开发商的博弈，这两对的博弈是此消彼涨，长期存在的。我记得有一年12月底开的楼盘，卖的也是非常好的，这种博弈看我们能不能踩到点，包括我这个楼盘也是，在4月17号出政策，4月12号开盘，如果是5月2号可能就是另外一番景象。当然未必不是不好，可能一平米多卖不了多少钱。我从业接近10年了，这种短暂的调整，我觉得应该考虑长期的因素，国家不会让房地产死，我们只要做出合适的产品就没有什么问题。
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