购房合同常见参考条款解析
第二大的问题，在司法实践当中，要注意人民法院的一个司法解释，在2003年6月1日施行的。购房房屋当中，遇到合同纠纷中应用非常多，因为理解问题和时间问题，我只介绍几个条款供大家参考。个是预售商品房未取得预售许可证的问题。它的效力问题是怎么规定的呢？出卖人未取预售许可证，应当视为无效的，双方都可以毁约。但是在起诉之前，取得预售许可证明的，这个合同是视为有效的，大家在诉讼的时候要注意时间。第二，商品房的宣传材料和广告的效力的，出卖人就商品房规划、销售范围内所做的说明，包括价格的确定产生影响的，视为邀约。所以大家对手中的宣传材料和图片要注意保留，如果没有在合同当中作为承诺，比如说开发商许诺人工湖、幼儿园、人工绿地，这在宣传材料中都会体现。第三是商品房认购、预购、预定协议，根据《合同法》规定，有的购房者和开发商没有签正式的购房合同，会签一些预购协议，如果说清楚了，也具有法律的合同效力。
注意购房中的无效合同
第三部分，讲一下无效合同的条款。大家先了解一下，什么是有效的合同？是行为人具有相应的民事行为能力，第二，意思表示真实，第三，不违反法律或社会公共利益。什么是无效合同内容？，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益。第二，恶意签订，损害国家利益的，第三，以合法形势掩盖非法目的，第四，损害公共利益的，第五，违法法律、法规的强制性规定。
刚才我讲的司法解释的第八条，有一个专门的特指商品房的无效合同，就是一房两卖的情形。有下列情形之一的，导致合同无法实现的，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，第二，合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。
一个人就一个房屋出卖给多个人，首先买卖合同的效力，这要讲到《物权法》第15条。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立使生效。为办理物权登记的，不影响合同的效力。是看后买的人是否是善意取得，前面买房屋的买受人已经支付了大部分的房款，而且交付入住了很多年了，只是没有过户。物价上涨了，前面的出卖人直接将房屋过户给第三人了，这个时候要看一下后面买的人是否是善意取得的。因为他买了这个房子，你必须考察房屋的现状，有没有人居住，有没有抵押。如果被前主人长期居住，即使是过户了，也可以申请法院合同无效。
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