山东元鼎律师事务所 徐红律师
大家好，感谢住交会为圆百姓购房梦而组织的活动，也搜房网提供的这次平台。我简单把住房知识跟大家交流一下。
商品房买卖相关法律规定
相对其他消费而言，房屋买卖因为标的额较大，交易程序复杂，专业性强，一般有条件的还是聘请律师代理。因为性质不同，我把房屋买卖分为商品房的买卖和存量房的买卖。主要看一下商品房现售和预售的含义，有什么区别呢？可以从相关的法律法规中下载。国家建设部2001年颁布《商品房销售管理办法》和2004年二次修订的《城市商品房预售管理办法》是目前规范商品房销售的主要法规。从这两部规定的定义看，商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售。
第二个讲讲房屋销售的条件，大家买过房子，对房屋销售的条件有很多的了解，通过文字来看非常烦琐，企业资质、规划许可证、安置拆迁已经落实，供水、供电、供气配套。
主要讲一下开发商到有关的交易中心，先查一下有没有出租、抵押的情况，因为现在房屋登记办法，开发商必须先到交易中心登记，这样为避免购房的风险。
第三，商品房预售的条件。有没有土地出让金，有没有施工许可证、规划许可证。我们最重要的是看一下预售许可证，前面的几个证如果记不清楚，也不用查了，但是预售房要有预售许可证。
第四，商品房买卖合同的主要内容。在管理办法第15条也明确规定了，像当事人的名称、住所、基本状况、销售方式、总价格、交付时间、装修的标准，供热供电等，公共配套产权，面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜。还有合同在约定的时候，有几种选择方式，多退少补，对维护我们的权益有很大的帮助。解决争议的方式，有仲裁和法院两种方式。因为时间的关系，我不讲很详细的内容了。
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购房合同常见参考条款解析
第二大的问题，在司法实践当中，要注意人民法院的一个司法解释，在2003年6月1日施行的。购房房屋当中，遇到合同纠纷中应用非常多，因为理解问题和时间问题，我只介绍几个条款供大家参考。个是预售商品房未取得预售许可证的问题。它的效力问题是怎么规定的呢？出卖人未取预售许可证，应当视为无效的，双方都可以毁约。但是在起诉之前，取得预售许可证明的，这个合同是视为有效的，大家在诉讼的时候要注意时间。第二，商品房的宣传材料和广告的效力的，出卖人就商品房规划、销售范围内所做的说明，包括价格的确定产生影响的，视为邀约。所以大家对手中的宣传材料和图片要注意保留，如果没有在合同当中作为承诺，比如说开发商许诺人工湖、幼儿园、人工绿地，这在宣传材料中都会体现。第三是商品房认购、预购、预定协议，根据《合同法》规定，有的购房者和开发商没有签正式的购房合同，会签一些预购协议，如果说清楚了，也具有法律的合同效力。
注意购房中的无效合同
第三部分，讲一下无效合同的条款。大家先了解一下，什么是有效的合同？是行为人具有相应的民事行为能力，第二，意思表示真实，第三，不违反法律或社会公共利益。什么是无效合同内容？，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益。第二，恶意签订，损害国家利益的，第三，以合法形势掩盖非法目的，第四，损害公共利益的，第五，违法法律、法规的强制性规定。
刚才我讲的司法解释的第八条，有一个专门的特指商品房的无效合同，就是一房两卖的情形。有下列情形之一的，导致合同无法实现的，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，第二，合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。
一个人就一个房屋出卖给多个人，首先买卖合同的效力，这要讲到《物权法》第15条。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立使生效。为办理物权登记的，不影响合同的效力。是看后买的人是否是善意取得，前面买房屋的买受人已经支付了大部分的房款，而且交付入住了很多年了，只是没有过户。物价上涨了，前面的出卖人直接将房屋过户给第三人了，这个时候要看一下后面买的人是否是善意取得的。因为他买了这个房子，你必须考察房屋的现状，有没有人居住，有没有抵押。如果被前主人长期居住，即使是过户了，也可以申请法院合同无效。
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存量房（二手房）的买卖相关法律规定
二、存量房（二手房）的买卖，房改房。
，房屋权要清楚，（房地产权证、房地产共有权证，他项权证），如果是真实的话，可以考察一下。
第二是卖方主体要合格，如果无行为能力和限制行为能力的人在买房的时候，要受到限制。因为他们都有监护人制度，除被监护人的制度之外，比如说未能年人的孩子，过户到他的名下，在未满18岁时不得出售房屋进行交易。卖房受到限制，接受这个房屋法律不会限制的。
第三，定金的问题。定金必须以书面的形式约定，口头形式约定的定金以交付为准。约定比例不超过主合同标的的20%，超过的部分法院不予支持。现实中定金往往出现两种情况，要么过高、要么过低。
违约金的计算方式明确，当违约金和损失赔偿额都有规定的情况下，如何选择？2009年5月13日对违约金的比例有所调整，当违约金高于造成损失的30%时，违约金也可以予以减免。
像涉及《婚姻法》、《交易法》的，还有涉及户籍的，在户籍没有迁出去之前，大家要注意先不要过户，法院不会受理的。因为时间关系，我就先说到这儿。
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