[摘要] 在青岛，一季度各种政策亮相，直接或间接会对楼市产生影响，不过在业内人士看来，这很难引发房价的暴涨或暴跌，由此产生的很可能是一种量价齐稳的趋势。
政策调控是房地产市场的晴雨表，因此格外受关注。如今，房地产政策改变了一刀切的调控方式，更讲究“分类调控、因地制宜”。今年两会上的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在青岛，一季度各种政策亮相，直接或间接会对楼市产生影响，不过在业内人士看来，这很难引发房价的暴涨或暴跌，由此产生的很可能是一种量价齐稳的趋势。
限购政策青岛仍未松绑
2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。如今“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实，其中青岛和济南是山东省仅有的两个执行限购政策的城市。当初，青岛“限购令”的出台有效遏制了投资性需求。因为投资性客户多数都有两套及以上住房，在岛城投资性客户中还有为数不少的异地购房比例，这些需求都曾是岛城房价暴涨的推手之一。限购政策在一定程度上抑制了楼市迅速上涨的态势。
今年随着楼市降温，有些地方政府开始坐不住了，房地产市场实施四年之久的限购政策出现松动迹象，继温州传出限购“松绑”方案上报的消息后，近期，长沙、杭州等地也传出限购“松绑”政策正在酝酿中的传言。业内专家称，本轮“松绑”限购，很显然是地方政府在给开发商打气，稳定住房地产市场是现阶段地方政府迫切需要做的。
虽然青岛版“限购令”当初出台时是以年底为限，不过直到现在一直没有松动。近期有媒体咨询山东省住房和城乡建设厅，相关工作人员表示并没有接到要对楼市限购令松绑的相关通知，也就是说，青岛市还将继续执行既有的楼市限购政策。
公积金新政贷款门槛提高
2月7日，青岛住房公积金管理中心发布消息，2014年3月10日起，将实施新的《青岛市住房公积金提取管理办法》和《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》，这被称作“公积金新政”，使得申贷缴存标准和公积金贷款限额门槛双双提高。显然此举给不少买了房还没办下公积金贷款的准业主，以及打算用公积金买房的购房者来了个措手不及。“想想原本能贷60万元的公积金现在只能贷36万元，剩下的要变为商贷，每月的月供压力又要加大，当时退房的心都有了。”曾有准业主如此告诉记者。
其实，青岛的公积金政策经历了多次调整，尤其是去年“个人符合条件的购买新建住房贷款额可达60万元”，一度催热了公积金贷款，更是带动了楼市的火热。不过这种宽松的政策也催生了不良现象，有些名下已有一套房产的购房者，为了能顺利办理公积金贷款手续，尽量多地贷到公积金贷款，还办理了“假离婚”。显然公积金贷款门槛的提高将限制这一现象。因为公积金新政，不少市民开始将目光转向购房商业贷款。不过现在看来，岛城购房商贷的形势也不容乐观，一方面是8.5折房贷绝迹市场，另一方面是信贷额度紧张。不仅如此，一些中小银行暂停房地产类贷款的消息近期也不断出现。在业内人士看来，公积金新政引发的信贷收紧，无疑是给岛城楼市打上了一针镇定剂。
不动产统一登记年底前或联网
2月18日，从省国土资源工作会议传出消息，我省省会城市、计划单列市不动产登记2014年底前开始实践操作，这意味着青岛将在今年年底前开展不动产统一登记。
个人住房信息系统联网一向被看作是不动产统一登记的前奏，不过这项工作启动已经4年，进展并不顺利。住建部于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求，在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网。然而，联网大限已至，500个城市的住房信息联网并未完成。2014年个人住房信息联网的工作将被纳入不动产统一登记制度的设计。
国土资源部的相关人士介绍，不动产登记涉及房屋、土地、林地、草场、海域等多个领域的产权登记整合，按照不动产统一登记制度的设计，个人住房信息系统将与不动产登记统一平台对接。
其实，有关不动产统一登记的讨论一项热烈。除却反腐利器的作用，很多人认为不动产登记统一会带来“抛房潮”，使得房价下降。就连潘石屹都曾经表示，实施不动产统一登记，房价马上会跌。不过在一些人看来，不动产登记统一是为征收房产税做准备，而这将增加房屋持有的成本。
不过在业内人士看来，新兴政策产生影响，还要经历较长的时间，因为不光是产权统一登记，将来房产税的全面开征，也会因为要解决诸多问题而需要时日。
就近入学被催热
年初，教育部印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。虽然这则通知和房地产关系不大，却被认为会催热，因为“现在想进入名校，就必须靠户口，想获得户口，只能靠房子了。”
据了解，整个岛城约有8万套，占整个青岛可售房产1%左右。虽然划片入学青岛一直就有，就近入学的通知下发之后，原本就稀缺的这些升级成为“抢手货”。很多中介对“”这一概念进行力推，强调的保值性、抢手性。岛城一些名校周边的已经远远超越其价值，虽然是小破旧的老房子，但是一样能卖出动辄两三万元/平方米的单价。
但业内人士表示，该通知短期内对影响不大，因为在青岛划片入学已经实行了很多年，这次通知的印发只是起到一定约束作用。虽然不会大涨，但是价格攀升也是一种趋势。不过市民还需注意辨别“伪”。像有些小区虽与名校仅一墙之隔，却并不意味着就能进入该学校就读。楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。
单独二孩预计七月落地
最近，各地先后开始放开“单独二孩”政策。所谓“单独二孩”是指夫妻双方一方是独生子女的夫妇可生育两名孩子的政策。在继北京、浙江、江西、安徽等省市实施该政策后，山东省“单独二孩”方案也开始于今年3月申请报备，并有望在7月正式实施。
显然，单独二孩带来的人口增加将间接刺激一直以来享受人口红利的房地产市场。甚至有专家直言，二孩政策将极大提高房地产销售量，减缓房地产衰退进程。记者注意到，二孩政策也开始悄然影响年轻置业者的选择。“我们从原先购买二居室改为现在主要看三居室。”记者了解到，原本备受刚需推崇的二居逐步被三居房或四居房所替代，岛城开发商也开始推出小三居甚至四居户型来满足置业者置业需求。在二孩政策出台之后，很多夫妇在张罗着要二胎的同时也将迎来了一股“换房潮”
有开发商表示，未来设计户型上不在于“以大为主”，而是尽可能多的房间。不过业内人士也表示由此带来的销售量上涨则需要一段时间的酝酿才会显现出来。从目前来看，青岛新房市场并没有太大反应，预计要待政策正式实施后逐步显现。
土地市场一季度渐降温
土地一级市场往往被认为预示着后市的冷热。不过据不完全数据统计，一季度岛城共推出45宗商业、住宅地块，同比去年推地量减少15.5%；推地总面积高达1472403.42㎡，同比去年小降5.4%。
其实1月份，岛城推地数量并不少，共41宗地块亮相，不乏山东路15号、宁夏路87号、新都心台柳路、老四方老企业搬迁等多处高含金量地块。2月份土地市场则是十分冷清，只有位于东李世园会附近，宾川路以东、金水路南的1宗地块挂牌上市。3月份则是让人出乎意料，仅有崂山枣山路3宗地块入市。
虽然同去年相比，土地数量只是有小幅度下滑，不过一级市场的由热转冷也表明岛城土地供应的脚步正逐渐放缓。有业内人士表示，1月份房企大多开始全年补仓计划，使得青岛土地市场都比较火爆。不过随着岛城楼市的冷静，土地市场迅速降温。今年土地市场究竟能不能火热，还得看青岛的整体推地计划和四五月的市场表现。记者王晓磊
一季度楼市呈降温趋势 20城市新房库存量创新高
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