[摘要] 2014年的岛城楼市，在频频传来的新政下催生出精彩的楼市新象。传统住宅地产以外的产业地产、旅游地产、养老地产等丰富业态，为楼市注入了新鲜的活力；岛城房地产市场上的新鲜变化，如户型应对需求、房价看涨地理区间，二手房楼市也在自身独特优势的基础上，不断进行整合创新，都激发了楼市更多新鲜动态。
2014年的岛城楼市，在频频传来的新政下催生出精彩的楼市新象。传统住宅地产以外的产业地产、旅游地产、养老地产等丰富业态，为楼市注入了新鲜的活力；岛城房地产市场上的新鲜变化，如户型应对需求、房价看涨地理区间，二手房楼市也在自身独特优势的基础上，不断进行整合创新，都激发了楼市更多新鲜动态。
产业地产房企抢滩迎春天
继2012年的大面积拿地，2013年的快速建设后，今年岛城的产业地产迎来了上市发展高峰期。从分布区域来看，目前的产业地产主要分布在新兴区域，如西海岸引进了武汉光谷产业园，蓝色硅谷核心区引进了伟东微软云社区，红岛经济新区引进了包含清华基因的科创慧谷、北科建集团的青岛蓝色生物医药产业园以及招商局网谷项目，而城阳区则引进了首创国际空港城、总部基地、天安数码城以及招商LAVIE公社。业内人士指出从长远来看，产业地产对于新兴区域的发展有巨大推动力，能够慢慢形成产业聚集的氛围，进而辐射带动形成一个个CBD。
从目前岛城诸多产业地产项目来看，虽然开发规模比较大，但是每个项目都有清晰的定位和独具特色的招牌，从产业园区的名字上便可见一斑。这些占地面积动辄上千亩的产业地产项目都在竭力为入驻企业提供更完善的后期服务，以期聚拢企业和人气，避免出现空城现象。有业内人士分析，目前进驻青岛的产业地产开发商大多具备成功的开发运营经验，在此基础上或将加快在青的产业地产开发步伐，并规避产业地产开发过程中的不少风险，带来性的客户资源，对于青岛市在新兴区域建设产业新城具有极大的帮助。
旅游地产投资有望新高潮
国民休闲旅游时代的到来，为旅游地产提供了强大生命力，也让投资开发企业看到了蓬勃的希望，青岛拥有广袤的海岸和一流的山海、温泉、田园等旅游度假区，引来实力企业纷纷攻城略地。随着近期西海岸“5A级旅游景点”的规划和唐岛湾湿地公园项目的进一步推进，以及中海在即墨郊区拿地加码旅游地产，从意义上的海景房，到目前旅游地产市场逐渐步入成熟，岛城度假酒店、主题公园、滨水地产、主题商业、旅游综合体等多种旅游地产形态正在积极探索发展中。业内人士看来，未来岛城的旅游地产领域将会迸发更多崭新的机会，乡村旅游、创意农业、旅游小城镇等旅游形态也会进入市场，特色酒庄、主题酒店会更加抢眼，旅游综合体仍将继续受大型开发商追捧，旅游投资会迎来新的高潮。
近两年，旅游地产项目如雨后春笋般，目前青岛旅游地产项目数量繁多，多家大型开发商均在青岛布局旅游地产业务，包括万达的东方影都影视产业园区、碧桂园十里金滩、万科东郡等。纵观青岛旅游地产聚集区，人们想到的还是主要集中在城阳惜夏板块、即墨温泉板块和西海岸沿海一线，不管从“分时度假”的休闲目的还是改善性、刚需的居住需求来讲，一处交通便利、环境优美、性价比高的旅游地产项目都是集生态环保、宜居宜玩于一身的不二之选。
养老地产倚重管理前景广
随着我国老龄化的加速，越来越多的人开始提前为老去的时光做准备。也正是因为它的稀缺性与刚需性，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少房企更是马不停蹄地向养老概念转型，如保利、万科、远洋、首创置业、华润置业等都加快了布局养老地产的步伐。目前岛城涉足养老地产的开发商，除了具有足够实力的明星企业外，更多是通过和国外公司合作借鉴国外的经验，已经正式对外营业的新华锦·长乐国际颐养中心由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资3亿元打造；芭东和园由芭东集团携手全球养生养老产业巨头德国IB国际联盟，引进德国目前进的养生养老服务理念和标准创建；万科·长者公寓则是由青岛万科携手日本浅井谦建筑事务所，综合考察日本成熟先进老年公寓产品，选定京都山科作为参考对象打造而成。
对于养老地产的发展潜力，业内人士普遍看好。从起步阶段开始发展，未来岛城养老地产对开发企业在投资、建设、运营、管理方面的能力有更高要求，需要涵盖医疗、康复、餐饮、文体等配套的有机结合，并需要专业团队进行管理。
户型设计精准对接不同需求
限购使购房人的选择更谨慎，更珍惜手中的“房票”，选择“一步到位”的改善房。受“单独二胎”政策影响，不少购房者的置业观正在悄然发生改变，一些本在看二居房的年轻人或新婚夫妇考虑到未来的家庭变化，为了避免再次置业时首付优惠政策的改变，一步到位成为他们置业的选择。以小换大、以旧换新的升级置业，令不少开发商主打“改善”牌，设计出了一批针对刚性改善性需求的，户型面积在90-150平米的升级户型。
目前岛城房地产商，有不少在将原先备受刚需推崇的二居房做主打转而主推三居房或四居房，如万科城、海信淮安郡、海尔时代广场、保利香槟国际等大鳄开发项目开始将90-100平方米做成三居户型来迎合购房者“家庭人口模式”的住宅需求。而对于舒适性的改善性需求，则有200平米以上的城市豪宅、别墅等产品能满足其需求。纵观岛城住宅设计，越来越精细化和注重实用是明显趋势，如厨房增加了中厨西厨两种，重视储藏空间的设计，飘窗的出现等。产品设计也越来越多样性，既有满足刚需的小户型、过渡性住房的LOFT，也有符合改善的中户型，还有舒适、奢侈的大户型。建筑形式有塔楼、板楼、板塔结合、各种别墅等，百花齐放的户型设计令不同需求都能在市场中找到自己想要的。
万元北移城阳涨势不容小觑
2007年，青岛楼市出现了“万元线”一词，那时候万元线仅仅圈划了市南东海路的一小片范围。六七年间，万元线已经从市南沿海一线、崂山区部分小区扩展到宁夏路以南区域，再到合肥路附近，并继而蔓延到了李沧。2013年，万元线已坐稳李沧区，并且继续北扩。目前，李沧多个楼盘如中海国际社区、万达广场房价过万元，此外，山河城二期伴山银河、嘉凯城时代城、中南世纪城等涨价幅度也很明显。
除了李沧，城阳房价的涨势也不容小觑，部分楼盘陆续摸到万元线。作为青岛北向门户，城阳聚集了大量的“新青岛人”，市场需求十分旺盛，中心城区以正阳路为轴线，楼盘呈现带状分布，盘踞了不少地产大鳄以及本地名企。该区域房价也是中心辐射式由高到低：御景尚都12583元/平方米[城阳]御景尚都144套在售、青特城14421元/平方米[城阳]青特城163套在售、水悦城等在2013年已经破万，万科春阳花园15907元/平方米[城阳]万科春阳花园160套在售等新盘开盘价9000元/平方米之上，而世茂、龙湖、银盛泰等大鳄垂青青岛后花园惜福镇和环胶州湾区域，价格也处于相当的高位。虽然城阳区均价还是七字头，但已经是万元大敌压境，业内人士预计2014年城阳几处新盘也将延续此路，刚需中有改善，低价中有抬升，房价摸万也是指日可待的事情。
行业整合中介瞄上电商营销
房地产与互联网领域的结合和创新，为二手房中介企业带来了巨大的发展机遇。2月份春节过后，岛城的租赁市场就火爆起来，3月的二手房交市场也迎来了春日缕“阳光”，比2月增加了近千套。随着互联网的发展，以及智能手机、平板电脑等移动终端的普及，网络租房、二手房APP买卖，二手房中介市场正在不断整合创新，以带动线下成交量的提升，更方便快捷地服务购房者、服务市场。
据了解，为了降低对网络入口的依赖，当前岛城多家大型中介公司已开始“两条腿走路”，搭建自己的房源信息网络平台。例如建立自营网站、推出视频看房和720度全景看房等线上看房渠道，为经纪人带来更多客源；而网站等也开始与大品牌的地产开发企业直接合作，搭建全新的一二手联动平台和资源，带动新房项目销售。业内人士认为，手机、网络让租房者可以足不出户比较房源，如果中介自营网站能够做大做强，并保障房源信息的真实可靠，结合传统中介强大的线下跟进和贴身服务能力，那么二手房中介企业的整合创新之路将前景可观。本版撰稿杨健
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
