[摘要] 首次“松口”的房价和低迷的成交量似乎让7月岛城楼市释放出降温的信号，然而，“平静之下暗流涌动”，依然坚挺的土地市场和国家调控政策的“淡化”都表现了房地产市场的“韧性”。如今，就连一向大胆直言的楼市“预言帝”任志强都表示房价走势难预测，不敢预测了。国内房价走势扑朔迷离，青岛楼市未来何去何从？
中指研究院8月1日发布报告显示，青岛7月住宅均价9490元/平，环比下跌0.04%，成为今年青岛房价首次下跌。首次“松口”的房价和低迷的成交量似乎让7月岛城楼市释放出降温的信号，然而，“平静之下暗流涌动”，依然坚挺的土地市场和国家调控政策的“淡化”都表现了房地产市场的“韧性”。如今，就连一向大胆直言的楼市“预言帝”任志强都表示房价走势难预测，不敢预测了。国内房价走势扑朔迷离，青岛楼市未来何去何从？青岛房价究竟会涨还是会跌呢？
土地市场依然坚挺为楼市“撑腰”
土地市场变化一直是影响房地产市场价格的重要因素，两者的关系犹如面粉与面包，“一荣俱荣，一算俱损”。上半年岛城楼市的“高热”与土地市场的异常火爆可以说有着千丝万缕的联系。
青岛土地市场依然坚挺
进入下半年，土地市场虽然不如上半年火爆，但地价依然“坚挺”。其实自5月份开始，青岛土地市场就一直呈现“边缘化”的趋势，郊区黄金地块持续“走红”，主城区地块则销声匿迹，近2个月时间里仅有崂山区一幅综合地块上市，而7月份市北核心区三地块的连续出让将这一“缄默”打破。其中，位于市北区抚顺路19号地块被中铁十局以底价竞得，更是成为今年的“地王”。
土地市场不降温，下半年楼市被普遍看好。岛城知名楼市学者张百忍认为，下半年青岛房价将继续坚挺，大幅下降的可能性不大，尤其是热门区域、热门楼盘价格下降的可能性几乎为零。不难发现，虽然7月房价“松口”，但房价上涨压力仍然存在。
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楼市调控淡化 下半年政策或唱“稳”
记者采访时发现，预测起下半年岛城楼市走势，很多业内人士意外的“默契”，即“如果下半年没有新政策出台，市场会呈现出平稳上升的态势”。而“政策三两个月就变，等等看”也是不少购房者的心理。无疑，调控政策成了下半年岛城楼市的“变数”。
下半年调控政策或唱“稳”
房产税试点的消息还甚嚣尘上，就在业内外都在观望政策变化的时候，7月31日召开的中共中央政治局会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，却对房地产调控只字未提，只是提出“促进房地产市场平稳健康发展”，这一表态给下半年的政策定下了“平稳”的基调。
城镇化“撑杆”岛城楼市
2013年国务院提出加速城镇化建设后，青岛积极推进。4月份政府部门在新闻发布会上曾提出，2015年青岛将有70万农民转移进城镇，这就意味着有大量的乡镇人口要市民化，住房需求空间庞大。
城镇化撑杆岛城楼市
“城镇化作为未来中国国内建设的重要策略，少不了房地产的参与，无论政策多么严厉，城镇化都是重头戏，新政不会打击房地产的健康发展”，岛城著名楼市学者张百忍曾表示。大青岛版图的快速扩张，必然带来大拆大建，而城市扩张后，需要大量的居住人口、工作人口相匹配，对房价也将有一定的拉动。
货币超发“抬高”房价？
近日，央行官员撰文称，有人说高房价是印出来这种说法是不正确的，房价并不决定于货币供应量，而是决定于房地产供求关系。不过，网友对此并不“买账”。
货币超发抬高房价
张百忍在分析青岛部分区域房价涨幅超20%时曾提出，如此涨幅的一个重要原因是货币发行量的迅猛增加。2002年时不到20万亿，今年3月份突破了100万亿，达到103万亿。而十年前李村的房价是2000块钱左右，所以货币发行与房价上涨是成正比的。
尽管价格确实决定于供求关系，但是货币超发会间接影响供求，而且住房本身就兼具消费和投资双重属性，货币超发“抬高”房价似乎是必然。
购房者是房价上涨的“帮凶”？
在中国，“有房才有家”的传统观念一直根深蒂固。很多人更是年纪轻轻成为“房奴”，为房打拼。如今，房子更是成了结婚的必需品，“丈母娘推动房地产发展”的说法也不无道理。
购房者成房价上涨帮凶？
另外，购房者买房的心理犹如买股票：“买涨不买跌”。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子也已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。
“说白了，老百姓买房，现在中国的投资很多的手段还是有限，买房保值增值的意识还是相对来说占了很多买房客户，除了改善居住以外，另外大部分的主要目的。买了房子不能保值，再降，那不是很多人希望看到的”，恩马集团营销总监冯宇渊告诉记者。某种程度上，购房者成了房价上涨的“帮凶”。
买还是不买 这是个问题
在如此纷繁复杂的政策和市场环境下，不少购房者会问：“那现在到底要不要买房呢？”
要不要买房？什么时候买房？是围绕购房者的永恒的话题。买了，怕跌；不买，怕还要涨。对此，业内人士建议，对于刚需购房者来说，只要有能力，任何时候买房都是好时机。
买还是不买这是个问题
购房者往往对政策非常“敏感”，对此，今鹏翔投资有限公司执行总经理 建议购房者，买房自住不要看大势，要关注个人居住需求，“每个人的可买项目和可置业区域都是有限的，买房要关注项目、户型面积等微观市场”。“多重项目、多研究开发商的背景信息。就像炒股一样，多炒个股，少炒大盘”，青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理陈耀华说。张百忍则建议具有居住需求的购房者“抓紧时间，多下点工夫，多跑跑，多看看，多聊聊”，他认为，2013年还是购房的好时机。
不过，如果将房产视为投资品，则需要在投资的同时考虑到可能的政策风险和资金风险。
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