[摘要] 2013年上半年的楼市相比2012年的沉闷，可谓“精彩”。数据显示，1～6月份青岛共成交住宅548.33万平方米，同比去年的275.36万平方米大幅上涨99.13%。月均成交91万平方米，达到2008年以来月均成交最高点。
不知不觉，2013年已经过半，或许是世界末日后，人们又对生活重新充满了期待，2013年上半年的楼市相比2012年的沉闷，可谓“精彩”。数据显示，1～6月份青岛共成交住宅548.33万平方米，同比去年的275.36万平方米大幅上涨99.13%。月均成交91万平方米，达到2008年以来月均成交点。新国五条出台，没浇灭大家买房的念头，反而给楼市添了一把火。还有一部分人攥着手里的钱，遥望即将到来的下半年。买房是一辈子的大事，下半年，买房该看哪儿？
■楼市观察
近400万平米房源支撑下半场决战
54333套，548.33万平方米，岛城楼市上半年交出了不俗的成绩单。特别是新国五条出台后，二手房交易即将征收个人所得税的消息，导致了一部分恐慌性购房，而且有很多本来打算买二手房的购房者，开始将目光转向一手房市场，这在很大程度上促成了青岛新房市场的“疯狂的三月”，被压抑了一年的刚需，在2013年上半年得到了全面的释放。
“上半年岛城成交主要以刚需楼盘为主，从销售数据上来看，青岛市内四区和郊区每个月的销售量和新增供应量基本上持平，存量基本上稳定。预计下半年，仍然还是以刚需项目为主要供应。”青岛同策研展部负责人陈浩告诉记者，今年下半年，青岛房地产市场的新增供应基本在近400万平方米以上，主要区域还是在城阳、李沧、即墨、西海岸这些区域，住宅多为高层、小高层，低密度产品表现不足。
“个人认为，下半年的市场，将延续上半年的市场表现，出现加强版的政策打压可能性不大，估计全年成交可能在1100万平方米左右。”陈浩表示，经济政策的完全实施需要非常长的时间才能调整过来，所以近期新政策出台可能性不大，开发商目前资金充足，近期的“钱荒”对开发商也不会产生太大影响。
“根据往年的情况，多数情况下，房地产公司下半年的销售压力会比较大。”陈浩表示，目前来看，多数品牌房地产公司都基本完成了全年任务的50%，因此很多房地产公司多会在下半年推出各种形式的促销活动冲量，争取在年底完成销售任务。2013年1～6月份，市南、市北、李沧和崂山四区一手房共成交13045套，远远高于这6个月8362套的供应量，市场火爆可见一斑。下半年，这四个区的潜在新增供应量在101万平方米左右，其中大部分为刚需大盘，这势必为下半年楼市打了一针强心剂。
高端盘云集，沿海一线均有供应
市南区一向是岛城市区内最的位置，在2013年下半年，市南区几个本来就销售火爆的高端项目将继续加推。
供应量：预计20万平米，沿海有加推
根据新联康(中国)提供的数据显示，2013年下半年，市南区的供应量预计在20万平方米以内，主要业态为住宅。金茂湾、鲁商中心等几个项目的加推，将极大地缓解市南区沿海稀缺地段新房源较少的现状。
主要分布：东中西部均有新盘
目前市南区新房源稀缺，新的供应主要集中在：是西镇片区，以金茂湾为代表的一片看海高层社区；第二是香港中路周边，以华润中心·悦府为代表的高端住宅；最后是以鲁商中心为代表的东部片区，也是高端改善型客户的区域。
价格预期：西部每平方米近两万，东部3万多
因为市南区的地位，市南区下半年新增供应的价位在全市也处于的位置，西镇附近的看海住宅价位相对亲民，预计均价在18500元/平方米左右；香港中路周边新楼盘住宅价格在3万元/平方米以内；而香港东路周边住宅价格预计在35000元/平方米左右。
主要楼盘：金茂湾、鲁商中心、华润中心
预计35万平米，刚需盘继续发力
两区合并后的新市北区，成为市内刚需最集中的区域。下半年，市北区新增供应在35万平方米左右。
供应量：体量大、业态丰富
预计市北区下半年的供应量在35万平方米左右，但新开盘的项目不多，有凯景广场、万科中心、中广宜景湾及城市综合体和达中心城等几个项目。此区域下半年的一大亮点是和达中心城项目将在地铁上盖的31万平米城市综合体，其中包含9万平米购物中心，开放街区商业，甲级办公、精品住宅等产品形态，并与地铁3号线清江路站地下连通；其他的多是老盘推新，如晓港名城、万科蓝山、印象·山等项目，体量都在3万平方米以内。
主要分布：欢乐滨海城、新都心、浮山香苑
与上半年一样，市北区新增供应多集中在以万科蓝山、国信紫云台、和达中心城为代表的新都心片区；以保利香槟国际、海信·湖岛世家为代表的欢乐滨海城片区；以印象·山、香山美墅为代表的浮山后片区这三个区域。
价格预期：单价1.2万至1.8万
市北区的楼盘因其较高的性价比而颇受欢迎，下半年，欢乐滨海城片区的均价预计在12000元/平方米左右；新都心片区的均价预计在14000元/平方米左右；浮山后片区因其独有的山景资源，价格较高，新房均价预计在18000元/平方米左右。
主要楼盘：和达中心城、保利香槟国际、海信·湖岛世家、福州路万科中心、山东路万科中心、万科蓝山
推盘体量大，规划热点多
李沧区是名副其实的刚需重镇，下半年将有32万平方米的供应量。
供应量：单盘加推，都在3万平米左右
项目体量大是李沧区楼盘的一大特点，下半年，李沧区新入市的项目主要有奥克斯广场、伟东·幸福之城4期、青岛印象·湾等几个大的项目。另外，中海国际社区、阳光香蜜湖、嘉凯城·时代城等仍将继续推盘，每个项目的新增供应量都在3万平方米左右。
主要分布：世园片区、李村商圈、北客站
李沧区目前的项目分布比较集中，东李片区以绿城·理想之城、万科生态城为代表，在世园会的拉动下，此片区的火热也将继续；李村商圈附近以奥克斯广场、银座广场为代表，涵盖住宅、商业、公寓的综合体项目巨多；沧口北客站片区也是近年的热点。
价格预期：沧口以外，均价破万
李沧区楼盘价格相对较低，但近年来涨势强劲，预计下半年，东李片区的价格仍将在11000元/平方米以上；改造升级后的李村商圈住宅价格预计在11000元/平方米左右；沧口片区仍处于价格洼地，均价在9000元/平方米左右。
主要楼盘：青岛印象·湾、阳光香蜜湖、奥克斯广场、山河城(小区网论坛)、中南世纪城
高端产品多，供应量不足14万平米
崂山区以其独有的山海景观，成为青岛富裕阶层的聚居区域，但由于其稀缺性，从2011年开始，崂山区的新项目就比较少，2013年下半年，崂山区的新增供应仍较少，不足14万平方米。
供应量：高端产品多，体量都不大
目前崂山区的新增供应多以住宅为主，其中别墅项目占了不小的一部分，下半年的新增供应，也多以定位高端的别墅、多层和小高层为主，还有部分别墅项目有尾盘在售，体量都不是很大。
下半年崂山区新增供应分布比较分散，在青大附近的沿海一线，世茂拾贰府将有1.5万平方米的供应量；位于汽车东站附近的懿品御府主打别墅和洋房，预计将有1.2万平方米的供应量；另外，在沙子口附近的龙泽书苑项目也即将入市，预计有4万平方米的供应量。
价格预期：均价2.5万元左右
崂山区目前楼盘价格比较稳定，除了沿海一线，各地段均价相差不大，预计下半年均价在25000元/平方米左右。
主要楼盘：世茂拾贰府、懿品御府、龙泽书苑
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