[摘要] 国五条细则祭出之后，房地产再次成为全社会最热的话题。每一次房地产调控，除了导致房价变化外，对整个行业也是一次冲击：有些企业可能面临倒闭，而有些企业则趁机扩充实力。
国五条细则祭出之后，房地产再次成为全社会最热的话题。
每一次房地产调控，除了导致房价变化外，对整个行业也是一次冲击：有些企业可能面临倒闭，而有些企业则趁机扩充实力。
作为老牌房地产央企，中海地产也在调控大背景下加速追赶。有分析称，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。
在“两会”现场，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了中国建筑股份有限公司副总裁兼中海地产主席孔庆平。在他看来，地产行业必将进入产品多元化阶段，在政策等因素的作用下，将开始“弱汰强留”过程，而决定性因素是企业的成熟度。在他看来，房地产调控是正确的，企业也想有稳定的政策预期，而地产企业的盈利在5%~8%就很好。
地产行业整合是大趋势
NBD：现在房地产企业都在谈转型，如向商业地产转移，注重产品和的多元化，您怎么看？
孔庆平：长远来看，房地产企业在产品结构、收入结构上应有一个长、短期的安排，但这必须根据内部的资源状况来定。十年前我们的公司发展策略就提到适当加大对商业地产的投入，经过一段时期的努力，希望商业地产的盈利占到20%，这是我们一个基本方向。
目前我们已建成的、正在开发的商业地产大约有250万平方米，去年底我们已经完成了50万平方米。我认为，商业地产要考虑资源效率和投资机会的问题，我们重点是城市核心地区的甲级写字楼和商业中心。房地产企业着眼于产品多元化和产品结构不能算转型，只是做了一些调整。
NBD：您刚才提到商业地产占盈利20%的目标似乎还没有完成，目前住宅地产仍然是主流吧？
孔庆平：那是当然，这几年政策的重点是打击投资、投机性需求，但是刚需不能抑制。我认为，房地产市场在中国有很大发展空间，住房的改善性需求会随着居民收入的不断提升而提升。
NBD：现在强势房企开始在各地加速拿地建房，对于行业进入整合阶段，您怎么看？
孔庆平：中国房地产市场经过十几年发展，逐渐在走向成熟，特别是一些大城市已经很成熟。以前市场上充斥了一些不专业的开发商，他们的产品是不能满足消费者需求的，这就导致房地产市场虽然很火爆，但空置率却在不断增加。在目前的市场中，在政策的作用下，也就开始了“弱汰强留”。
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“鬼城”是城镇化的一个阶段
NBD：有声音抨击大型房企，说他们其实是用资金能力挤出了其他同行，您怎么看？
孔庆平：的确存在这个问题，但我想资金并不是主要的问题。一些开发商有点钱，以为买了块地就可以赚钱，但没想到房子盖到一半就盖不下去了，或者是盖好了又卖不出去，资金无法回笼。出现这种情况的最主要原因是房产商没有根据自身的能力去做与它们能力相符的事情。投资超过了自身的能力，这就是风险。
NBD：还有观点称，现在大型开发商以国企居多，而且表现都十分优异，对民企形成了挤出效应，您怎么看待这种说法？
孔庆平：目前的市场适合真正有实力开发商去参与，真正有实力的不一定是国企，也有可能是民企。这种实力体现在，市场在任何情况下，无论是畅销还是冷清，它都能够生存。这就要求房企有很强的财务能力，需要保持对健康财务结构的坚持。
比如中海在2008年的时候，手头净现金仍然有资产的10%左右，就算银行那个时候不给放款，我们仍然有足够的资金储备去推动项目的开发。
NBD：目前很多大型房企都重回一、二线城市，也有关于三、四线城市出现“鬼城”的报道，您怎么看待这个问题？
孔庆平：有一些城市存在“鬼城”的问题，是因为当地经济承受力、消费水平没有到达那个水平。但这只是城镇化过程中一个阶段的表现，长远来说，还是会沿着已经趋于成熟的市场路径而进行演变。
举个例子，北上广深四个一线城市在2006年以前房价涨幅是非常小，直到2006年后才开始有明显的增幅。我们2003年在北京金融街推出了一个楼盘，当时的均价是12800元/平方米，但根本卖不动，现在可能要在10万元以上了吧。这个例子说明，现在的三、四线城市还没有到相应的阶段，到了那个阶段房地产必然会有比较好的发展。
“国五条”效果取决于地方实施
NBD：“国五条”细则已经出台了，房地产市场又面临新一轮调控，您怎么看待调控？
孔庆平：“国五条”按差额征收20%个税的政策效果如何，需要看未来的实施细则，更需要时间的检验。过去某些城市对二手房交易持有物业不足五年转让的要对超出部分征税，但大部分城市目前没有这么做了。现在新的政策提出来了后，要看实施的细则如何，还要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些适合的政策。
楼市调控以来，以去年为例，无论是成交量还是价格都略微上升，说明调控还在老百姓可以接受的区间范围。不能总说调控没有效果。因为如果没有这些政策的话，市场可能就很难想象。
NBD：此前中国地产圈说四大企业就是“招保万金”，现在中海已经逐渐赶上来了，您有什么感想？
孔庆平：万保招金说的是A股市场，我们从来没有和他们放在一起进行过比较，我们是红筹股。
中海地产的品牌定位是做精品。我们是承包商出身，对工程进度和工程质量的控制是我们的长项。由于我们是在海外上市，因此具有整合境内境外资本的优势，我们的管理成本也比较低，我们的营销成本与营销总额之比低于1%。
13年楼市调控新政“国五条”或两会后出台
楼市“暖冬”激起新一轮调控的巨大呼声，一时间公积金上调、房贷收紧的传闻四起。昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。
多位分析人士均对记者表示，“国五条”的主要目的是为了抑制房价上涨，给高房价敲响警钟，颇有“敲山震虎”的意味。上海机构研究指出，相关主管部门此次的“吹风政策”属重申从严执行已有政策，并对其他一些政策“打补丁”。“真正的调控政策或在两会后正式出台，但也不大可能会是重磅政策。”
限购小范围升级
昨日，记者获悉，2月份的前19日，楼市交易量已经达到25.8万平方米，预期整个2月份的成交量将达到40万平方米，而1月份成交量仅为21.2万平方米，楼市回暖迹象明显。
据记者了解，本轮房地产调控自2009年12月启动以来，政策经历了四次升级，分别为2010年1月的“国十一条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而此次则被业界视为“第五次升级”，称之为“国五条”。
“国五条”中最引人注意的是提出了“限购扩容”。“国五条”规定，“严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”
对此，上海房地产研究院指出，这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行得较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。
也有分析人士指出，限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。
紧抓“保障房”建设
会议指出，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套，新开工630万套的任务。2013年前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
这也是所谓新型城镇化的重要组成部分——“将农民工市民化”，是住房保障的一种体现。“接下来，公租房需求将大幅增加，各地政府必须大力建设公租房。”
2013年楼市将进入“保障年”。2012年上海商品住宅的开工量突然下降到不足300万平方米，而之前每年的商品住宅新开工量都在1000万平方米以上。不过，2011年和2012年的保障房开工量都在1300万平方米左右，也就是在17万套左右，比之前每年600万-80万平方米、6万-9万套的动迁配套经适房的体量有成倍的上升。
“从这个角度来看，近两年600万-800万平方米的保障房建设增量，刚好弥补商品住宅开工减少的空间。而从今年起大量完工的保障房将进入有效供应阶段，以弥补商品住宅出现的巨大供应缺口。”预计，保障房的准入条件将大幅放宽，更加广大的人群将从保障房中受益。
此外，增商品住宅用地和开工量的大幅减少，随着前几年上千万开工的存量在今、明两年消化后，从2015年起，商品住宅市场将出现严重的供应缺口。另外，金融业的快速发展和消费贷的盛行，将让限贷政策的作用大打折扣。“一场由供应不足、调控作用下降和房价金融价值上升带来的新房价爆涨因素和风险正在聚集。”房产税需要加快推进，且需要提高累进税率，以取代调控能力下滑的限贷政策，同时对房产出现的融资价值部分进行抑制另外，继续加大保障房建设，推动城市建设，以满足房价上涨爆发出来的需求。
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