[摘要] 岛城11月份楼市持续热销出乎各方预料，相比10月份上涨近半，一路蹿升至年度最高值13036套，环比10月份的8756套增加48.88%。近几个月，相较于其他城市近几个月成交量的不温不火，岛城楼市一路“扶摇直上”，本月再次超过万余套，可谓独领风骚，出尽风头。
岛城11月份楼市持续热销出乎各方预料，相比10月份上涨近半，一路蹿升至年度值13036套，环比10月份的8756套增加48.88%。近几个月，相较于其他城市近几个月成交量的不温不火，岛城楼市一路“扶摇直上”，本月再次超过万余套，可谓独领风骚，出尽风头。
岛城楼市成交持续给力，11月近30新盘低调入市，相较于成色十足的“银十”也足足多了近10余新盘。开盘数量剧增，开放商承担的数据压力相应承重。年末，开发商加紧“价量齐放”抢手，以回笼资金；另一方面，万众期待的“十八大”没有发出进一步打压楼市的信号，之后很多徘徊的购房者选择主动出击，赶上2012的末班车购房。
11月销售量排行
从11月销售量排行榜来看，11月销售量排行10分别是青建太阳岛、康大新天地和圣凯国际商务综合楼(小区网论坛)、海山罗兰、万科东郡、卓越蔚蓝群岛、兴悦华城、城中城、金岸御景小区和理想之城。其中多数新开楼盘在11月或开盘、或加推、或者促销。仅top10的销量就高达1990套，其中销量超过30套的项目有2个，2个项目的销量超过200套，余下6个项目的销量在100-199套之间不等。虽然，11月岛城楼市销量喜人，但是真正卖的“漂亮”的项目也不多，仅两三个而已。
11月岛城楼市成交保持了原有的惯例，主要集中的远城和城郊。远城和城郊开盘火热与其楼盘的热销密不可分，开盘鼓点往往与去化节奏亦趋亦步。虽然，主城区基础生活配套最为成熟，但是由于动辄上万几万的单价让购房者望而却步，只能“退居”房价较低的城郊，这就导致主城区的购房需求被挤压向城郊。再加之城郊基础配套逐渐成熟，环境舒适，购房优惠力度大等多重因素，使得城郊跑量远好于主城区，开盘量也多余主城区。
另一方面，低房价是吸引刚需的致命因素。11月仍然是以刚需发力为主。成交量总体靠前的区市李沧区、原胶南市、城阳等一直是刚需重地。在楼市一路稳中有升的大环境下，众多刚需购房者11月果断出手，暖了楼市冬天。
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从11月销售量排行榜来看，11月销售量排行3分别是青建太阳岛、康大新天地和圣凯国际商务综合楼。其中，青建太阳岛和康大新天地是11月仅有的销售成交量超过300套的项目，分别为310套和309套。圣凯国际商务综合楼的销量为221，距离前二甲差了近90套。足见青建太阳岛、康大新天地11月成绩十分傲人，获得了购房者的厚待。
各区成交量
作为11月销冠的青建太阳岛10月开盘当月就热销90套，夺得了10月原四方区的销冠。11月更是成交310夺得销售量的魁首，一举帮助原四方区成交量高达2278套，力压城阳，位居区市销售榜单次席。
青建太阳岛的创意LOFT在开盘时即以高性价比、买一层送一层的特性，获得了市场的好感，10月8日开盘以来，持续热销，勇夺10月份公寓市场销售，11月1日又加推了2号楼商业楼。无论是产品本身的创意，还是在曝光量各个方面都赚足了眼球。青建太阳岛的创意LOFT产品本身买一层送一层的空间设计，也摊低了项目均价。
而另一方面刺激太阳岛热销的原因在于，项目在年前即将封顶。工程进展顺利，对于现在出手的购房者，能够在14年前入住，差不多与现房相当。
最后，在11月初，四方区将和原市北区合并的小道消息不胫而走。小编猜想，购房者抢购四方新房，也是应对两区合并的必要举措。毕竟，老市北区的房价均价在15000——18000之间，全区几无万元以下新房。而老四方区均价不足13000，边缘区众多新房房价不足万元。两区整合之后，四方的房价可以借力“扶摇直上”，所以，无论是自住还是投资，在区划整合之前购买，都是十足明智的举措。
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胶州湾隧道车辆通行费开始执行新标准，7座以下（含7座）的小型客车通行费仅为16元/车次，并且原定25年的隧道收费期限并没有延长；而另一利好消息，青岛成品油批发价下跌，预计90号汽油每升降0.22～0.26元，0号柴油每升降0.26～0.30元。由此，各方都认为抢购西海岸新房正当时，期待西海岸楼市11月傲视群雄。
但是，西海岸11月销售仅位居第四，位居李沧、四方、城阳之后。纵观11月西海岸楼市，给力的新盘并不多。除了新开盘的康大新天地和海上罗兰成交量颇有惊喜外，其余楼盘销售并不足令人满意。
而与此相对的是西海岸的库存，据房天下统计数据显示，截至上月中旬，西海岸的库存达到了35125套，占全市总量的30.63%。11月成交数据的不给力，西海岸的去化率就更令人忧心匆匆。
今年前10个月，开发区和胶南的月均成交量仅为1400多套，11月成交虽然超过2000套，但是较之11月整个涨幅趋势，成绩也并不傲人。以月均1400套来计算，这意味着在没有新盘入市或加推的情况下，35125套的库存量也要近25个月才能消化完，由此可见，西海岸楼市面临巨大的去化压力。
胶州湾周边片区规划
总的来说，各方都是十分眷顾西海岸的，继桥隧和油价下调之后，11月出台的新城市规划再一次惠顾了西海岸。新城市规划具体内容为：调整大沽河入海口至红岛段的环胶州湾保护控制线(填海控线)位置。将河套南侧的养殖池塘、原东风盐场位于大沽河东侧工区、大沽河滩涂湿地纳入保护线控制范围，合计增加胶州湾保护控制线围合面积22.3平方公里，为生态湿地保护和湿地公园建设留足空间。同时恢复并增加生态自然岸线长度。通过大沽河入海口至红岛区段的生态湿地保育和湿地公园建设，恢复胶州湾湾底的水域和滩涂，增加自然生态岸线8～10公里。还完善了环胶州湾保护控制线规划图则，对其具体走向、重要控制点以坐标控制。
在新城市规划的助力之下，期待西海岸楼市后继给力。
总的来说11月岛城楼市销量十分傲人，其助力包括多方面因素。从这个趋势看来，刚需重地仍然是销量大户，创意型产品也颇受市场青睐。在没有新的调控政策出台的情况下，岛城楼市12月可期更好成绩。
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