[摘要] 限购半年多，青岛楼市似乎高烧不退。根据青岛市国土资源和房屋管理局网上房地产公布的7月份青岛房产市场成交数据，新房卖出7951套，其中非限购的五市成交占比46%，成为限购下的楼市高地，挑起了青岛楼市的大梁。
1日，中指研究院指数研究中心公布了百城价格指数，数据显示，7月青岛住宅均价为9577元/平方米，环比小幅上涨0.24%，高于百城住宅平均价格涨幅0.21%。限购半年多，青岛楼市似乎高烧不退。根据青岛市国土资源和房屋管理局网上房地产公布的7月份青岛房产市场成交数据，新房卖出7951套，其中非限购的五市成交占比46%，成为限购下的楼市高地，挑起了青岛楼市的大梁。
成交7951套，郊区比例高
1日，青岛市国土资源和房屋管理局网上房地产公布了7月份青岛房地产市场成交情况，新建商品住宅共成交7951套，较6月份的7230套多出721套，环比上涨9.97%。较去年同期的6923套，同比上涨14.83%。
从区域成交量上看，房价整体比较高的市南、市北、崂山区，楼市继续低迷，成交惨淡，其中市南7月仅成交219套住宅，市北215套，崂山区成交144套。
而没有实行限购令的即墨、胶州、胶南、平度和莱西五市共成交3637套，占比达到46%。其中，即墨成交1136套，占总成交量的14.29%。
此外，四方区最近楼盘优惠活动比较多，成交量也出现大幅提升，成交住宅1290套，城阳区成交1037套，表现突出。
市场出现复苏迹象，中指研究院指数研究中心研究人员指出，一方面购房者经历了上半年的观望，可能会选择出手，另一方面存量继续增加使得竞争加剧，为了尽快回笼资金，开发商加大优惠力度，一定程度上刺激需求，预计成交量仍会出现持续上涨。
二手房>>
继续惨淡，成交不足千套
相较新房的成交回暖，二手房市场继续表现出低迷，成交量下降。根据青岛市国土资源和房屋管理局网上房地产公布的数据，7月市内四区二手房市场成交量仅为966套，比6月份减少了173套，环比跌幅达15%。
其中，市北、四方、李沧三个区的成交量缩水最明显。市北区7月二手房成交301套，较上月减少了68套；四方区成交210套，较上月减少了67套；李沧区成交169套，较上月减少了42套。仅有市南区二手房成交量有所上升，7月份成交286套，较6月份上涨了4套。
业内人士韩华分析，二手房挂牌价一直没有明显下降，对购房者没有很大吸引力，所以成交量没有像新房一样反弹。二手房是楼市的一个重要晴雨表，二手房市场的持续惨淡，反衬出楼市交易的不活跃，随着市场存量的增多，销售压力的增大，房价下降的可能性也会增加。
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土地>>
均价环比上涨一倍多
青岛上半年受限购、楼市观望等影响，土地市场一度低迷，但是进入7月后，土地出让量和成交量有所回暖，地价也出现了大幅上涨。
中指研究院指数研究中心公布的数据显示，7月份青岛七区共推出土地18宗，其中住宅用地推出3宗，商业办公用地4宗，工业用地11宗。建筑用地面积71.16万平方米，较去年同期的69.91万平方米上涨1.79%。规划建筑面积112.97万平方米，同比下跌8.87%。
7月份青岛12区市共成交土地122宗，总建筑用地面积488.1万平方米，其中住宅用地成交33宗，商业办公用地11宗，工业用地63宗。从面积上看，住宅建筑面积为135万平方米，占比27.7%，工业用地建筑面积187.9万平方米，占比38.6%。
七区住宅用地成交平均楼面地价为2042元/平方米，较上月上涨了1062元/平方米，环比上涨108.37%。同时衡量土地价格重要指标的溢价率也上涨，为9.11%。中指研究院指数研究中心研究人员指出7月楼面地价出现上涨，主要是因为崂山区成交地块价格偏高，拉高了地价。据了解崂山区的地块，楼面地价为3047元/平米，溢价率达到了20.10%。
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进入七月最后一周，青岛楼市成交再次下滑，本周成交1625套，环比下滑16.06%，本周总成交面积156645.47平米，环比下跌15.13%。价格方面，商品住宅成交均价为8917元/平方米，环比上升0.15%。经历了上周的成交小幅增长之后，再次进入下滑渠道。其中，限购七市共成交829套，占全市新房成交量的48.98%，占全市成交总其中四方区本周成交47套，暴跌86.65%。
图表1(2011.7.25—2011.7.31)青岛住宅每日成交走势
图表(2011.7.25—2011.7.31)每日住宅成交统计
7月第5周成交排行榜前3名：城阳区本周成交251套，环比增长38.67%，成交面积23189.22平米，环比增长15.10%；李沧区跃居排行榜亚军，共成交233套，环比增长35.47%，总成交面积20537.06平米，环比上升22.08%；第三名是胶州市，本周成交211套，环比增长16.57%，总成交面积20049.23平米，环比增长11.02%。
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图表3(2011.7.25—2011.7.31)青岛住宅区域成交走势
图表4(2011.7.25—2011.7.31))青岛住宅区域成交统计
城阳低价盘成购房焦点
城阳作为刚需集中区域，今年的成交量一直在各区市中名列前茅，尽管如此，城阳因区位劣势仍然面临很大的压力，也因此低价是城阳楼盘多销的重要因素。以香邑漫步为例，该项目地处城阳区夏庄镇，用市区购房者的话来说“有点偏”，生活交通成本和时间成本有点高，但是其优美的社区环境、舒适的居住氛围和较低的价格仍然是购房者重点考虑的楼盘。目前小高层销售均价5900元/平，多层销售均价6900元/平。并且有特价房、复式户型95折优惠并赠送地下车位、搜房会员优惠等多重优惠活动。
与香邑漫步相比的是，其附近一新楼盘近日开盘销售，高层均价7000元/平左右，可谓开盘不低，据了解，该楼盘销售情况不容乐观，当日去化率不足30%。对此，业内人士张先生表示，该项目首次开盘价格偏高，不能满足购房者的心理预期，所以部分购房者会转而选择像香邑漫步这样品牌、产品都不错，价格又低的楼盘。张先生还表示，同样是今年开盘的中铁华胥美邦是一个低开高走的典型例子，该项目4月、6月两度开盘，6400-6500元/平的均价，实现了开盘售罄的热销局面，是符合调控政策和市场需求的表现。
低价是房企突围命脉
对于目前楼市，业内人士对此分析，当前市场“蛋糕”急剧萎缩，新推楼盘的定价可以是“低开高走”，开盘价定低一点，尽可能多抢份额。
岛城某开发企业营销总监表示下半年压力很大，政府的调控政策就如高压线，今年调控肯定不会变，所以难免会通过打折优惠等措施调低价格。另据一楼盘销售人员介绍，他们通过优惠加推新盘，其实采用的就是“低开高走”的营销策略，即每一次加推房源，售价都会比前一次有所抬升，通过首次开盘聚集人气，并且会率先推出受购房者青睐中小户型，造成热销的现象吸引更多购房者。
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7月最后一周，岛城热销楼盘排行出炉!中南世纪城蝉联，在7月16日中南世纪城一期首批3、10、11号楼强势销售，据了解，这次共推出556套房源，而当日共1000余组客户现场参加选房，强势销售450余套！热销势头延续到本周。第二名是位市南区滋阳路20－26、汶上路45－47等的改造项目，第三名是隆海海之韵。
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一、商品房市场
1、本周商品房总体交易情况
监测数据显示，本周（7.25-7.31）全市商品房共成交1761套，成交面积17.00万平米，平均日成交量为2.43万平米。分物业来看，商品住宅依然是成交主力，成交面积占比92.27%，本周办公类占比1.42%，商业类占比6.31%。
本周（7.25-7.31）全市商品住宅共成交1625套，环比下降16.06%，成交面积15.67万平米，环比下降15.13%；面积在144平方米以下的普通住宅共成交1546套，占商品房成交总量的95.14%。
本周住宅成交量排名前三的区域是：城阳区（251套）、李沧区（233套）、胶州市（211套），分别占比15.46%、14.35%、12.99%。成交套数的三个区域为崂山区（38套）、四方区（47套）、市北区（49套），分别占比2.34%、2.89%和3.02%。
3、办公类商品房成交情况及区域分布
本周（7.25-7.31）全市办公类商品房共成交25套，成交面积0.18万平方米，分别环比下降19.35%和34.14%。
分区域来看，办公写字楼本周成交量的区域为黄岛区（8套），占比32%；接下来是崂山区（6套）、城阳区（4套），分别占比24%、16%；胶南市成交3套，四方区成交2套，市北区和李沧区成交1套，其他各区无成交。
4、商业类商品房成交情况及区域分布
本周（7.25-7.31）全市商业类商品房共成交111套，环比下降18.37%，成交面积1.20万平方米，环比下降3.51%。
分区域来看，商业类商品房本周成交量主要集中在平度市、李沧市和胶州市，分别成交25套、20套和15套，占比23.58%、18.87%和14.15%，本周成交的是即墨市和市北区，分别成交2套和3套，占比1.89和2.83%，市南区无成交。
二、本周销售排行榜
本周销售套数排行榜入围的七个项目共成交368套，比上周减少近200多套。上周排名和第二的中南世纪城和云南路改造项目容让盘踞本周排行旁的双甲，青岛中南世纪城，位于李沧区重庆中路903号，本周售出104套，价格7300-8300元/平方米不等；云南路改造项目，本周成交85套，位于市南区。李沧区沔阳路1号的海岸华府项目位居第三，本周售出38套，价格在4500-5500元/平方米左右。
三、土地成交情况
本周全市共成交土地20宗，按规划用途来看，以公路用地为主，共成交11宗，本周成交的住宅用地3宗，分别位于城阳区和崂山区。其中城阳区成交2宗，均为经济适用房用地，分别位于城阳区城阳街道大北曲前社区和城阳区兴阳路南、凤岗路东，土地使用人为城阳区城阳街道大北曲前社区居民委员会和青岛国宏置业有限公司；崂山区成交1宗，位于崂山区张村河以东、李沙路以南，，总建筑面积5.0491万平方米，成交价格为30769万元。
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