[摘要] 节过后，岛城楼市渐渐“复苏”，各大销售中心内人潮涌动，记者了解到，绝大多数购房人群为刚需一族，婚房市场也成为开放商营销的主导，从近两个星期的市场来看，各大媒体纷纷展开龙年首次看房活动，并得到广大购房者的认可，记者实地探访了个大看房团现场，刚需可谓耐不住等待，纷纷流入购房热潮。
春节过后，岛城楼市渐渐“复苏”，各大销售中心内人潮涌动，记者了解到，绝大多数购房人群为刚需一族，婚房市场也成为开放商营销的主导，从近两个星期的市场来看，各大媒体纷纷展开龙年首次看房活动，并得到广大购房者的认可，记者实地探访了个大看房团现场，刚需可谓耐不住等待，纷纷流入购房热潮。加上央行宣布自24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，更是让广大购房者乱了阵脚，不知何去何从？
开发区卫星图
银根松动 刚需迫不及待忙出手
上周末，岛城各大媒体纷纷爆料，看房大军火爆难挡，这一现象也实实在在的记录了，岛城购房者迫切的购房热情。据房天下数据监控中心统计，上周（2012年2月13日—2012年2月19日）共成交1352套，环比上周增长77.2%。总成交面积122996.44平米，环比增长90.9%。区域成交量排名前三的区域是四方区、市北区和李沧区。如此看来，节后青岛楼市已经开始“蠢蠢欲动”。
近日，央行宣布自24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2011年12月5日，央行三年来第二次下调存款准备金率。
据了解，青岛2011年末全市人民币存款余额为6947.75亿元，理论上下调准备金率后将会释放34亿元左右的银行资金。银根松动，首套房贷利率也有望松绑，现在包括工商银行青岛市分行在内的部分银行，已经开始对首套房执行基准利率。
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中国人民银行
楼市资深分析人士张百忍表示：央行第二次调低准备金利率，说明决策层对经济下滑的担心超过对通货膨胀的担心。这样对银行首套利率回到正常是一大利好。但对具体的楼市现状来说，以价换量是当前开发商获得成交量的一大法宝。比如近期的卓越蔚蓝群岛，现在的均价在五千多，中南世纪城六千多，这样的价格基本上都到达了当地区域的一个底价，就取得了比较理想的效果。（>>>刚需出手需看准信号 存准率下调青岛楼市有何反映? ）
青岛某盘项目负责人称，虽然只要限购不解除，楼市就不会有大幅反弹，但银根松动，对开发商来说是一个好消息。“去年利率上升，购房成本增加，让很多人暂停购房计划，这次准备金利率下调，释放出来的就是房贷利率的松绑，尤其是首套房贷，这对首次置业的刚性需求人群来说是件好事，也会让楼市成交有所好转。”
上周住宅成交量再增77% 谁是"幕后操纵者"?
1月青岛住宅成交量曾跌到近年的点，不过，随着龙年正月临近尾声，楼市也逐渐热闹起来，成交量开始有所恢复。从成交价位来看，低价楼盘依然，靠价格优势占得市场先机。楼市“以价换量”降价促销的策略也从城阳李沧开始向市内四区蔓延。昨日记者了解到，一些岛城楼盘团购消息在市井风传，不绝于耳。纵观开发区，很多楼盘的价格都跌至6字头。位于开发区漓江东路某盘“定向团购变相降价”，曝出六折超低价格，此项目目前的均价是9300元/平。
房天下市场分析师王静介绍，目前青岛部分区域房价下调幅度比较大，导致成交复苏。此外，青岛房屋“养老金”3月1日开缴，不少购房者想提前过户少花点钱，房地产交易中心出现扎堆办业务的情况，也造成成交数据“繁荣”。
“定向团购就是变相降价优惠”？
“定向团购就是变相降价优惠。”一位不愿透露姓名的楼市观察人士说，这种方式几年前在上海市场出现，并发展成熟。主要的做法就是在楼市低迷期，开发商不公开面向社会降价，而是联系移动公司、中石化、知名高校等大单位、有钱单位，给这些单位的员工提供更低廉的团购价以吸引购房。这样做的好处是既降价卖掉了房子，又不必背上降价的“恶名”，引起老业主不满，避免老业主打砸售楼处类似事件发生。“因为这种团购一般都比较低调，而且团购按常理应该价格低一些，容易获得老业主理解。”
青岛市房地产业协会开发委秘书长 冯显泉
适当调低售价 走量效果明显
青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉表示：从近一两周来看，不光是青岛，各地看房者数量均有所增加，成交量有一定回升，有一部分购房者在遇到中意且符合心理价位的楼盘后已经开始下单购买了。去年青岛市成交的9000多套房子来看，绝大部分都是120平方以下的，90平方以下的占大部分，而从销售价格来看，一万每平米以下的占了90%，一万以上每平米的仅仅占了不到10%，这说明中小套型是去年成交的主力，中低价位，刚需支撑起了去年的市场。可能经过这一年之后，购房者现在也在担心市场会明显反弹，担心一旦市场好起来以后，又抢不到合适的房源。当然还有一部分纯属刚需的这一块，今年就要结婚，原先就没有房子，哪怕买一个小一点的，所以这一块刚需有中小户型需求的客户群体，是2012年青岛市场的重点客户。
“做为房地产开发企业，理性的判断大局，冷静客观的分析市场，高效的利用客户资源及媒体资源，满足刚需购房群体的切实需求，将会是2012年房企营销致胜之道。衷心希望青岛市的房地产行业，特别是品牌企业，能够在这一轮的市场历练下得到稳定健康发展，青岛的房地产行业越来越走向长期稳定持续发展的轨道！”青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉说道。
刚需购房门槛有望降低 开发区版块或迎新契机
恩马地产营销总监唐弢表示，西海岸楼市整个片区目前存在一定的问题，应该说从去年限购政策出台以后，受打击最严重的就是开发区。岛城其他区域，虽然我们看到李沧和城阳价格略有下降，但是成交量仍保持平稳变化不大，仍在拉升整个青岛的成交量。但是对于开发区版块来说，降价带来的销量提升并不明显，基本上是属于政策调控的重点区。从今年年初市场回暖的现象来看，开发区版块应该说还是有一定的机会。
恩马地产 营销总监 唐弢
西海岸新区 吸引力渐增
像开发区来说，它本身是一个新城区，对于青岛来说，它是一个新城的概念，目前来看开发区和胶南外地人购买的比重较大。但随着桥隧的开通，往来的便捷度提升。越来越多的青岛准购房者，已经开始选择到西海岸置业安家。
刚需松绑 利好显现
今年的地产宏观形势，可能会对刚需的这一个板块来进行一个松绑，适当降低刚需首套置业门槛，鼓励刚需购买力释放。那对于开发区目前房价应该说也不是非常高的一个区域来说，也算是一个利好，开发区今年还是有一点戏看的。
2011年末岛城楼市寒风劲吹，低迷、观望、调控作为楼市关键词雄霸全年。开发商或哀叫连连或沉默不语，摇旗降价者促使观望气氛愈加浓重，整个市场进入僵持的状态。人云亦云，众说纷纭，在号准楼市大脉之前，人们做的的除了观望，还是观望。然而，经历了这严厉的调控高压期和长久的楼市观察期后，转入新的一年，无论是调控政策本身，还是买卖双方对市场的思考都日趋稳定，越来越多的购房者对市场特别是楼市价格走势的理解更为理性，从观望中走出来，走进售楼处深入了解、客观评判出手时机。这些无疑可以看做需方递出的橄榄枝，给了市场转暖以信号，购房者的需求已经积蓄至一个高点，急待释放，开发商们在此时对市场的正确引导将显得尤为重要。
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