[摘要] 自今年年初国家限购政策出台以来，限购、限贷以及加息、上调存款准备金率等重磅调控举措对岛城房地产行业产生了重大的冲击。除此之外，在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是楼盘交易量处于萎缩状态。可以说岛城楼市政策、供应量双双“追尾”。
自今年年初国家限购政策出台以来，限购、限贷以及加息、上调存款准备金率等重磅调控举措对岛城房地产行业产生了重大的冲击。除此之外，在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是楼盘交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，房天下数据监控中心统计，青岛下半年63家楼盘（包括别墅、商铺、写字楼）总共27286套房源上市。可以说岛城楼市政策、供应量双双“追尾”。
2011岛城楼市供应量“追尾”
青岛市场存量及出清周期自上半年至今一直处于连续上升趋势。据中指研究院青岛分院数据显示，截止到7月31日，青岛全市新房可售总套数为96790套，可售总面积为1103.40 万平方米。其中，青岛住宅市场存量为74014套，总建筑面积达780.2万平方米，环比分别均增长5%左右。而按照之前6个月(包含7月份)平均销售速度58.51万平方米/月计算，要消化掉这些存量需要13.33个月。随着库存上升、销售疲软，有业内人士预言，岛城楼市的买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年更加明显呈现出来。
从今年上半年市场来看，一季度推迟开盘和收缩投资成了岛城许多开发商的方式。由此可以看出，开发商整体上的资金链在上半年仍然能够运转，然而一旦资金持续受到压力，开发商势必积极推盘，甚至是降价求量。
在经历一个季度的僵持后，开发商终于支撑不住。自5月底开始，岛城新盘开盘潮逐渐显现。
下半年开首的7月份，市场各方已感受到来自调控政策加码的压力，反弹迹象疲软。回顾7月的市场表现可以看到，虽然7月份楼市成交量有所增加，但是住宅存量同样不减反增。因此，开发商在推出新房源时也均显低调，不少楼盘都采取了悄悄开盘的方式静静亮相，“日光盘”渐渐成为历史。分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力十分充足。
进入八月份，岛城楼市将迎来新一轮的 “开盘潮”，预计将有20多家楼盘选择入市，开盘密度接近一天一盘。据监测预计，下半年青岛的商品房供应将迅速放量，供应量十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年第四季度和明年季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大，市场竞争将更趋激烈。
目前来看，今年下半年库存压力将比08年时更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。中指研究院指数研究中心研究人员分析，随着开发商推盘速度加快，市场存量仍会保持上升趋势。开发商销售压力会继续增加。
今年下半年，岛城潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。
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