[摘要] 上半年的最后一个月，是大部分企业开始做上半年总结的月份。上半年青岛楼市“大考”，岛城外来大鳄战果如何？青岛房天下为您盘点万科、绿城、中海、保利、万达、中冶、中铁、阳光、卓越、中信、龙湖等大鳄上半年销售情况。
编者按：上半年的最后一个月，是大部分企业开始做上半年总结的月份。上半年青岛楼市“大考”，岛城外来大鳄战果如何？青岛房天下为您盘点万科、绿城、中海、保利、万达、中冶、中铁、阳光、卓越、中信、龙湖等大鳄上半年销售情况。
据青岛网上房产、房天下数据中心显示，1-5月，万科青岛公司共计5个项目在售，销售套数844套，前5月销售金额6.93亿，中海地产青岛公司共计3个项目在售，销售套数438套，前5月销售金额5.63亿，绿城地产青岛公司共有2个项目在售，销售套数533套，前5月销售金额5.04亿，其余保利地产青岛公司共有2个项目在售，销售套数285套，3.02亿，中铁置业和龙湖地产分别有一个项目在售，1—5月销售金额逼近2亿。
以青岛万科为例，2011年上半年青岛万科近7亿的销售额中，超过三分之二的贡献率来自青岛郊区的万科城市花园（万科城市花园1—5月成交285套，销售额2.2亿）以及万科四季花城市（万科四季花城1—5月成交412套、销售额2.6亿）；据青岛万科相关负责人透露，青岛分公司2011年年度指标为70亿，重点押宝李沧和四方两项目：其中万科生态城指标近27亿，万科城15亿。
四方押宝盘万科城，1046套房源，肩负15亿的销售额，对青岛万科来讲，不大有压力，资深业内人士皮先生告诉记者，“万科城下半年主推的是多伦多街区组团，无论位置、朝向还是户型，都属万科城最有优势的组团，称得上楼王，加上周边区域没有类似项目产品供应，及时价格往上拉拉也没大有问题。”而即将重磅面市的万科生态城，市场压力则大不少，皮先生进一步指出，“主要还是周边类似项目较多，如绿城理想之城、米罗湾、和达和城等，而项目本身位置的优势还有待市场认可，不排除非毛坯9000左右低价入市走量的可能。”
据房天下公布动态显示，6月18日，青岛万科生态城售楼处即将开放。
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青岛绿城：质疑中的成长 前5月斩金6.25亿 2011力争
2010年青岛楼市白皮书房企销售前十名单中，绿城（青岛）落榜，从理想之城的“造城运动”开始，绿城以其较高定位的坚持和营造，助推了周边项目的热销，同样，绿城理想之城的价格也是一直小步快跑，追求较高利润率的做法也备受争议，有博友预言，“绿城价格不拉下来，会很难堪。”而就2011年1-5月的销售业绩来看，绿城青岛三个项目以6.25亿的销售额杀回前十，仅次于万科。
开盘现场
6月2日，绿城西子公寓加推开盘，330套房源，去化率70%，而支持年度目标押宝的项目则是绿城的多层产品—绿城御园，预计于6月25日加推463套，户型在128——200平左右，如果按均价1.5万，去化率60%来算，开盘保守贡献6.5亿，出清贡献10亿。绿城市南项目预计也将于年底动工。
据了解，绿城理想之城高端系产品中客户群，以青岛本地人为主，老带新占相当比重，不放弃对产品差异化追求的定价策略，御园开盘去化率在60%—70%就是比较理想的状态。而绿城西子公寓面临下半年万科生态城、阳光香蜜湖等临近项目对应产品的推出，和较大的供应量，有较大压力。绿城紫薇广场因其大户型以及前期对胶州对应客户的挖掘，略显疲态。
绿城西子公寓项目效果图
而绿城青岛对年度指标重围十强信心十足，绿城青岛相关负责人透露，2011力争，在营销策略方面，绿城除了坚持暖场活动，绿城健康工程、“海豚计划”、园区服务体系、绿城会维护工作有条不紊落实。
中海青岛：一年一项目 2011下半年押宝中海紫御官邸
中海和万科的“一哥”之争，近日各大媒体猛爆5月战绩表，中海以100亿销售额，比万科之前公布的5月业绩90亿元超出约10亿元。
对中国海外战机卓著的环保海区域，中海（青岛）2010年销售额17.99亿，仅为青岛万科41.27亿一半。今年1—5月，中海（青岛）销售额5.63亿，保守少1亿。主要业绩源于四方区中 江华府项目，营销来看，并没有采取“以折换量”的大幅度优惠等举措，5月18日以非毛坯以均价13500元/平价格入市，推出300余套房源，去化率过60%，参与购房的网友表示，去年推300套，有700多组客户抢房，今年200多组客户到场，表现都比较理性，没有中意的房源就直接放弃了。
中海紫御观邸接待中心内景
中海紫御观邸沙盘亮相
而同样备受关注的老牌地王中海山东路项目——中海紫御官邸，在历经万达39克拉把周边楼价拉升逼近2W均价，资深媒体人活动板房预测其均价不低于2.5万，诺德广场、卓越市北项目陆续登台，市北CBD初长成之后，也将顺势启动，6月下旬，中海紫御官邸售楼处即将开放，预计7月开盘。大户型、非毛坯，以其做较高端项目，高利润的操盘思维，09年，中海银海一号10000均价，推盘不久售罄，支撑年度任务的翻牌，或将再现。
历经重庆质量门，中海银海一号塔尖门事件后的中海，青岛团队的品牌营销变得更为保守、谨慎。与青岛万科“躲猫猫”不同，青岛媒体似乎也习惯中海“闷骚发財”的做派，只是万科上半年“躲猫猫”更多让人关注其对市场的判断，8月后见分晓，而中海入住青岛的品质印象，公众印象中，更亟待重塑，需要实实在在的产品，同时中海在危及公关的应对也提出了更高的要求。
保利青岛：前5月夺金3.02亿 保利海上罗兰试水胶南
2010年，保利地产青岛全年销售金额为20.17亿，位列2010年度青岛房企销售金额第7位。2011年1—5月，保利青岛多金3.02亿，位列第四。主要依靠保利百合花园和保利里院里的市场贡献。形象宣传主推保利在胶南的高端项目—保利海上罗兰，保利海上罗兰项目地处胶南，不受限购影响，也是由经验较丰富、同时也在青岛市场操刀高端项目的同策联合代理，从活动的推广到售楼处的人气，整体反应较活跃，但考虑市场大势的影响，预计于5月开盘也延期入市，业内人士王先生表示，“最终还得以下单为准，保利青岛的回款目标主要靠保利里院里，保利海上罗兰同样存在是否以牺牲利润走量的问题。”
保利里院里鸟瞰图
保利百合花园鸟瞰图
此外，保利香槟国际有望今年动工。
万达（青岛）：生猛万达应对市场 李沧万达广场商业轻取7亿余元
去年12月拿下地，3月18日，李沧万达广场奠基，4月下旬，李沧万达售楼处开放，6月18日推出首批商铺2万余平，开盘去化9成，劲销7亿（实际销售额，非网签金额）。万达（青岛）与中海（青岛）在一年主力做一个项目这点比较相似，也侧重在相对主流的区域拿地，不过万达更不忌讳去吃螃蟹，生猛快速的应对市场，与其它开发企业应势而动，待价而沽的保守做派对比鲜明。
李沧万达广场鸟瞰图
李沧万达广场从拿地到动工推盘，速度之迅猛，另周边对手始料未及，据万达（青岛）相关负责人透露，继6月万达首批商铺推出之后，首批住宅产品即将面市，700余套住宅预计7月推出，面积在85-135平之间，其中以85平套二及89平套三居多，下半年也会有多批住宅产品相继推出。
就目前李沧万达广场车流顺，人流不够顺的现状，李沧万达广场坚持周周暖场活动聚人气，积极挖掘刚需客群，业内人士杨先生表示，价格策略万达也相对灵活，在市场不明朗之际，降低利润率换销量，不失为明智之举。
购房利好：李沧万达商业运营经验丰富，一期商铺已出清，主流客户为品牌企业、原台东自营业主，纯粹投资的客群较少，有“养铺”的先天优势。
而同样业绩需住宅来冲，目前区位认识性还不够，加之周边类似产品集中放量，李沧万达住宅以较高性价比入市或可期。
中冶：上半年斩2亿 圣乔维斯/爱彼岸分别成城阳/开发区佼佼者
中冶置业圣乔维斯、爱彼岸处于两个比较有代表性的区域——城阳区和开发区。据青岛网上房地产数据，中冶两项目上半年共成交279套，成交金额2亿左右。
中冶爱彼岸效果图
中冶圣乔维斯鸟瞰图
进入2011年，青岛市场观望情绪浓厚，楼市前景不明朗，城阳区是七区五市受影响的一个，成交量，四五月蝉联全市住宅成交。城阳区是刚性需求集中爆发的区域，中冶圣乔维斯正好处于这样一个区域。因其位于核心地段，拥有品牌优势，产品精雕细琢，4月底开盘，推出3栋楼280套房源，至今已销售220套房源（青岛网上房地产数据），总成交金额1.48亿。据了解开盘优惠之后的实际价格是7300元/平左右，与之前价格基本持平。据悉，7月18日，中冶圣乔维斯将加推3栋楼200多套房源，具体价格待定，据中冶置业营销总监杨爽透漏，本次将推的房源因为是楼王单位，所以价格会稍高一些，但是性价比是很高的。
中冶爱彼岸5月份开盘推出100余套房源，去化率70%，在楼市遇冷的开发区来说，爱彼岸销售情况的项目，取得5月份开发区销售。青岛网上房地产数据显示，中冶爱彼岸上半年共成交59套。由于网签的滞后性，中冶置业营销总监杨爽介绍说，项目2011年至今已销售140套左右。
中冶始终肩负央企的责任，除了在产品方面精雕细琢，也适时改变营销对策。对于下半年楼市，杨爽认为，20日央行将再次加息，如果下半年政策继续从紧，开发区楼市将更加严峻，开发企业应该做好充足的心理准备，适时推出刚需产品，甚至是打折优惠促进销售。
中铁：低价开盘赢得市场 2011年上半年揽金1.73亿
据网上房地产数据显示，截至目前，中铁城阳项目华胥美邦共成交318套，集中在4、5、6月份，均价6400元/平方米，成交面积27255平方米，总金额1.73亿元/平。中铁华胥美邦成为2011年上半年城阳赢家。
中铁华胥美邦开盘现场人气火爆
中铁华胥美邦4月19日首次开盘推出333套房源，当天基本售罄，在2011年楼市整体成交惨淡的情况下，续写了销售传奇。中铁华胥美邦二批房源6月10日开盘热销，推出222套房子，起价6425元/平，房源加推当天已经宣告售罄。由于网签滞后性，6月份网前仅成交4套。
中铁华胥美邦以其低于购房者心里预期的价位、区域发展潜力和中铁的品牌赢得了购房者的认可。其中价格低是项目热卖的主要原因。中铁华胥美邦开盘均价6400元/平方米，这在动辄上万的岛城房地产市场来说，价格的确具有很强的诱惑力。就简单的和周边楼盘对比，将近两千的价格差使华胥美邦价格牌的优势得以彰显。
阳光新业：城阳最贵楼盘公园1号两次推盘 上半年成交七千万
阳光新业城阳公园1号项目2011年上半年入市，两次集中推盘300余套房源，至今网签99套，总成交鳄68294105.5元。内部消息称，阳光公园1号仅有六七十套房源在售。
阳光公园1号当年的城阳地王，目前均价8000元/平左右，同类产品来说，与万科魅力之城三期尊域可以称得上城阳最贵的房子。4月17日开盘，推出100多套房子，均价8000元/平-8500元/平，5月加推200余套房源，均价9000元/平，优惠之后比上次推盘涨200元/平。
阳光公园1号由情境花园洋房、电梯多层寓所、观景小高层等多种建筑形态构成，打“公园地产”牌，为了营造社区的高端，举办小音乐家培养计划、静态电影拍摄等系列高端活动。
另外，阳光李沧项目香蜜湖将于下半年入市。
卓越：稳定成交 上半年销售额近8700万
据青岛网上房地产数据显示，卓越蔚蓝群岛上半年成交167套，每月均有成交，累计均价5790元/平，总成交额87023700元
目前卓越蔚蓝群岛2期89#、90#楼座小高层85-135平、38-45平非毛坯瞰海公寓在售。
伴随海底隧道、海湾大桥、双元路通车，以及地铁M1号线利好，交通问题逐渐解决，卓越蔚蓝群岛居住理想更加现实。为了吸引更多的购房者前去置业。5月底，卓越蔚蓝群岛联合青岛房天下发起“0元起拍 限价封顶”大型网络拍卖活动竞拍房源卓越蔚蓝群岛封顶价格105.32万，市场113.24万元，优惠80000元，掀起一股网上购低价房的热潮。
外地大鳄青岛别墅项目2011年上半年在售的主要为中信和龙湖。
中信：卖别墅像卖白菜？两度开盘劲消8.1亿元
据青岛网上房地产数据，2011年上半年中信森林湖共成交207套，总成交面积78946，总成交金额8.1亿。
中信森林湖会所效果图
中信森林湖一期3月26日正式开盘销售，推出106套，当天全部售罄，均价16000/平，因网签滞后性，签约期主要集中在5月份，5月份签约66套，至今共成交71套，成交面积28,785平，成交均价11026元/平， 成交金额3.2亿元。中信森林湖5月15号加推新房源，推出160套，中信4月份成交134套，5月份成交3套，共成交137套，均价9771元/平，成交面积50,161平，成交金额4.9亿元。
作为别墅项目，中信森林湖比很多普通住宅销售情况情况还好，据了解，中信森林湖的客户群体是本地购房者，作为位于青岛GDP前三甲的胶州目前本地人收入普遍提高，改善需求强烈，再加上胶州不限购，政府对少海新城加大力度进行建设，以及企业品牌被认可，促成中信森林湖热销。
龙湖：上半年成交1亿余元 二期和院别墅市场蓄客
龙湖滟澜海岸1.2期3月26日开盘，面积280平-500平 价位在350万-800万之间，目前一期已经售罄，上半年成交31套，其中3月份成交16套，总成交价格1亿余元。
龙湖滟澜海岸二期和院别墅鸟瞰图
龙湖滟澜海岸二期和院别墅，4月23日举行产品发布会，正在蓄客期，5月22日起30000平样板区开放，周末“和院•私享荟”尊崇体验专场活动持续举办。
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