政策分析：保持威慑
2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，政府开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有，足见决心之大。
进入2011年，楼市调控也一直从紧。从5月1日起，各地按照国家发改委要求，开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下，开发商可自行降价，但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。虽然“一房一价”可执行性颇受质疑，但对开发商的警示作用是明显的。
同样具有威慑意味的调控政策还有北京的叫停“商改住”和重庆的房产税试点。虽然这是一线城市的政策，但其向推广的可能性还是为青岛楼市拉响了空袭警报。
在北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》出台时就有专家表示，该项禁令意味着政府调控政策正向商业地产靠近，这将对各大城市的商业地产发展产生深远影响。
土地分析：地王不再
土地市场历来被视作房地产市场的风向标。据中指研究院数据统计，5月青岛共推出22宗地块，较上月增加37.5%；成交9宗，与上月持平。5月土地供应集中在城阳和黄岛，以工业用地和商服用地为主。其中市北CBD一商服和住宅地块以及李沧2宗地块关注。 【5月土地供应:市北李沧3宗地受关注 城阳黄岛仍是供应"大户"】
5月27日，市北区敦化路以南、连云港路以东地块，李沧区夏庄路124号地块以及李沧区九水路以北、汉川路以西地块三地块成功出让。值得关注的是，此次土地拍卖并没有出现大鳄云集的场面，除市北区敦化路以南、连云港路以东地块争夺比较激烈外，其余2宗均以底价成交。尤其是李沧区夏庄路124号地块楼面地价4400元/平，与该地块附近2月25日被中海竞得的李沧区河南、南庄社区地块8250元/平的天价相去甚远。
对此，某业内人士认为这与政府“控地价”的决心是分不开的。纵观近期土地动向，地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，土地市场“降温”，在政府的严厉调控下，“地王”拿地热情一落千丈，有的甚至退出一线市场，转战二、三线市场，本次拍卖中未见大鳄身影也在意料之中。
“虽说市北CBD拍出了8310元/平方米的高价，但总体而言眼下的土地市场相比去年差远了。”一名不愿透露姓名的开发商负责人分析认为，市北CBD主要是商业地块，附带小部分的住宅用地，在目前住宅受限的情况下，商业地产突然走俏，再加上市北CBD经过几年的发展，尤其是万达广场的开业，为周边带来无限的人流和商流，因此备受地产商关注，尤其是以商业投资为主的地产企业。
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