[摘要] 2011年一纸令下，青岛迎来了限购调控时代，无论是外来房企还是本土房企日子都不好过。至今，青岛限购已经近3年了，回顾这三年，尽管调控警报一直长鸣，但是调控力度逐渐减弱，调控“退潮”迹象明显，房企也开始了青岛“赶海”之旅。
青岛这座美丽宜居的滨海城市，既吸引了众多外来人口前来定居，也吸引了不少外来房企大鳄前来布局。不过，好光景没过几年，2011年一纸令下，青岛迎来了限购调控时代，无论是外来房企还是本土房企日子都不好过。至今，青岛限购已经近3年了，回顾这三年，尽管调控警报一直长鸣，但是调控力度逐渐减弱，调控“退潮”迹象明显，房企也开始了青岛“赶海”之旅。
那么，三年来，青岛调控政策是如何变化的？2011年、2012年、2013年分别呈现出怎样的调控特色？2014年青岛楼市政策走向又会如何？下面一起跟笔者重走历史长廊，回顾青岛楼市限购这三年，展望明年楼市政策走向。
2011年青岛楼市“三天一大调两天一小调”楼市如坠冰窟
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有业内人士坦言，青岛楼市限购三年了，其中2011年调控最为严厉，楼市如坠冰窟。笔者梳理2011年青岛楼市调控历程，发现调控政策出台的频率之高叫人窒息，非“紧锣密鼓”不能形容。
1月29日，青岛在时间响应中央的“新国八条”，出台了“青十二条”。规定已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
“青十二条”一出台便引起社会各界的广泛关注，媒体直呼青岛被“突袭”，新政猛于济南；业界则质疑新政的执行效果，抛出“隔靴搔痒”论；对新政最为敏感的市民则大呼伤不起，称“以家庭为单位不合理，限了不该限的人”……
在一片议论声中，2月15日，青岛市国土资源和房屋管理局下发了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，给尚处乐观态度中的业界泼了一盆冷水。通知决定，限购适用1月31后网签者，无论何性质住房均算家庭已有住房，而拥有两套房卖出一套再买不被限购，此后购房必须先开证明。从下达“限购令”到下发执行细则中间相隔仅半月的时间，节奏相当紧凑。政策的频繁变换也对房企反应速度提出了更高要求，有些房企利用1月31日—2月15日的节点，加大销售力度，在“寒冬”来临前狂捞了一把。
伴随着限购令的出台，一系列金融政策也相继出台。2月初房贷开始收紧，首套房优惠利率几乎绝迹；2月9日公积金贷款利率上调，5年期以上上调0.2个百分点；2月9日起央行加息、4月6日起央行再次加息、7月7日起央行启动年内第三次加息……
不难看出，这一次青岛楼市调控“动真格”的了。总结起来，2011年青岛楼市调控的特色不外乎两点：一、紧锣密鼓，“三天一大调两天一小调”；二、调控面不断拓宽，行政手段、金融手段齐上阵。
2012年调控政策“老生常谈”楼市“起死回生”
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1月2日，山东省住房和城乡建设厅宣布，2012年山东省将继续实施房地产调控，继续落实国家差别化房地产税收、信贷政策及住房限购政策，促进房价合理回归。此消息一出，为2012年楼市调控定下了基调，2012年延续2011年的调控政策，算是“老生常谈”。
2012年调控政策“老生常谈”调控多利好（图片来源网络）
监控市场信息显示，经过2011年多重调控政策的打击，2011年底青岛楼市的承压已经十分严重了。2011年底，随处可见“降价潮”，“震撼价格”、“全城优惠”、“买一送一”等促销语，各家楼盘为了过年，纷纷降价。此外，相较于前一年2012年楼市调控环境已经缓和了许多，但是楼市“寒冬”并没有过去。
为了房地产市场的“健康发展”，2012年楼市政策开始“见风使舵”，出台了不少利于楼市发展的政策：下调存款准备金率、降息。
2月18日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此大型金融机构存款准备金率将降为20.50%，中小金融机构则降为17.00%。
3月22日，青岛银行（青岛惟一一家总行级法人银行）率先推出首套房贷利率八五折。这是2011年“打折”房贷绝迹后，青岛市场首次出现“打折”房贷。
5月12日，央行发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。
6月7日，中国人民银行决定，6月8日起下调金融机构人民币的存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
7月5日晚，时隔一个月央行再一次降息。央行宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。这其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
……
总体来看，2012年青岛楼市调控政策大方向虽未“松口”，但是在金融政策层面利好逐渐增多。在降息、首套房贷利率85折等政策和事件的激励下，2012年青岛楼市逐渐走出阴霾，上演了“先抑后扬”的盛况。另外，临近2012年年底，青岛区划调整从“小道”变成板上钉钉的事实，引起楼市不小的轰动，2012年青岛楼市“翘尾”明显。
2013年青岛楼市“打太极”楼市利好政策频出
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“如果说2011年调控严，那么2012年调控开始变软，到了2013年调控已十分宽松了”，资深业内人士这样评价。
2013楼市调控“打太极”（图片来源网络）
2012年青岛楼市现“龙摆尾”，2013年是站在“巨人的肩膀上”拉开帷幕的。年初，多数业内对2013年青岛楼市的走向持乐观态度，但是仍有部分人对楼市政策的不确定性持观望态度。
2月份，国务院出台了“新国五条”，要求已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市实施全市限购，另外还提出征收二手房“20%个税”。历史性的一幕再次上演，青岛是否会按照“历史惯例”坚决执行中央的决定成为一个谜。在楼市政策走势不明朗的大环境下，青岛恐慌性抢房开始出现。
3月31日晚，“青岛版国五条细则”千呼万唤始出来，不过并未提及备受关注的“全市限购”和“20%个税”。青岛版细则被指温柔落地，更被指是“打太极”，不管评论如何，自此青岛楼市进入了长达半年之久的“稳定期”。
被“新国五条”闹市，接下来青岛出台了不少利于楼市发展的政策，政策主要集中在公积金还贷款上。2月1日起，青岛住房公积金贷款限额进行上调，新建商品房公积金贷款限额统一调整为60万元，二手房公积金贷款限额统一调整为35万元；6月8日青岛取消公积金还款限制，借款人只需每月的还款额不低于还款额度，就可以随意确定月还款数额。
此外，除了公积金相关政策，青岛年初还出台了原胶南开缴房屋维修基金相关政策。前不久，又有基准地价明年起上调消息放出。
纵观2013年，青岛楼市政策相较于前两年属于“小打小闹”型，但总体方向是利好楼市的。
2014年悬而未决的事儿太多 房产税“被期望值”较高
新的一年，往往会根据前一年的尾巴确定楼市下一步调控方向。2013年，楼市整体成交可圈可点，房价也在11月份撞了本轮调控收紧的“红线”。在一线城市和部分二线城市调控加码之后，青岛仍置身事外似乎并不是长久之计，青岛楼市未来调控方向不明朗。
2014楼市政策走向不明朗（图片来源网络）
结合2013年和青岛楼市情况，有专业人士分析，方面2014年城镇化政策将会大量出台，青岛在此大环境下也会跟进。另外，青岛不久或将加入本轮调控加码队列。
2013年，青岛房产税试点呼声高涨，在各种传闻版本中都有青岛的身影。分析人士指出，青岛房产税试点或成板上钉钉，2014年下半年有望出台。笔者梳理房产税试点城市的楼市特征发现，房产税试点城市一般选择房地产发展势头高涨、房价上涨压力较大的城市，青岛楼市确实存在这样的特征，青岛房价已经连续几个月出现环比和同比上涨现象。
调控收紧、房产税试点……2013年留给2014悬而未决的事儿太多，2014年青岛楼市政策走向到底如何，我们只能静静等待！
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