[摘要] 近年来，城镇化和房地产行业的关系为业内人士所津津乐道。那么新城镇化如何区别以往过度依赖房地产的城镇化？戴德梁行在做项目的过程中又是如何承接青岛城市功能的转化……带着诸多的疑问，青岛房天下独家专访了戴德梁行青岛公司副总经理、策略发展顾问部助理董事陈聪先生。
城市化发展中住宅/商业/产业缺一不可
在房地产界有这样一种现象：已经广泛布局三、四线城市的开发商想重回一、二线城市，仍在一、二线城市与同行“贴身肉搏”的开发商，借着新型城镇化的契机意图到三、四线城市抢占商机，这就是新城镇化下的“地产围城”。新城镇化带来的地产机遇不言而喻，但显然以往粗放式的低端开发模式并不是新城镇化所需要的。那么，住宅、商业地产、产业地产，到底哪一类才是新城镇化最需要的？
在陈总看来，单纯做住宅、商业和产业，都有点以偏概全，一个完善的城市化，要为居民的饮食起居，还有工作、教育、医疗提供一套完善的配套服务，所以是缺一不可的。像北京的华夏幸福基业，一方面，本身在固安引进一批企业，吸引部分就业人群，与此同时，配套较好的生活居住场所，导入医院等，这就吸引了部分人群；另一方面，北京的房价很高，六环以内都是两万以上，在市中心没有买房的人，也会考虑在固安买房。因此，最重要的还是解决本地的就业问题，如果说这种城镇化产业空心化的话，那就很难长久。
对于新城镇化下的“地产围城”，陈总认为，三四线城市的开发商要回到一二线，还是看自身的开发能力，而如果一二线城市想去三四线倒是有机会的，本身具备一些比较好的开发理念、操作模式，把一些资源放到三四线去，带着三四线往前走。但是要注意一点，三四线城市市场容易饱和，对于企业本身的追求来说，发展规模也有一定的局限，所以还是应结合自身的发展策略去合理的制定一些节奏。
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