[摘要] 近年来，城镇化和房地产行业的关系为业内人士所津津乐道。那么新城镇化如何区别以往过度依赖房地产的城镇化？戴德梁行在做项目的过程中又是如何承接青岛城市功能的转化……带着诸多的疑问，青岛房天下独家专访了戴德梁行青岛公司副总经理、策略发展顾问部助理董事陈聪先生。
城镇化应从房地产化回归人口城镇化
新城镇化建设意味着大量基础设施的投资建设，同时，大量农业人口转化为城镇人口必然带来一个庞大的内需市场。但住宅开发并不是新城镇化建设中的地产机会，商业地产、产业地产等能给地方经济带来投资、税收以及就业等根本性变化的地产产品似乎更为重要。面对这一加速发展的市场，房地产开发如何体现“以人为本”与“城乡统筹发展”的特点？陈总对此别有一番见解。
首先，城镇化要从过去简单的房地产化回归到人口城镇化，不能只是做房地产开发，最终人口却难以导入。人口城镇化怎么去做呢？很重要的还是要去解决产业的问题，不只是二产、三产，甚至包括一些旅游行业，最重要的还是要去解决人口的导入、人口的就业问题。
至于产业支撑的城镇化如何区别以往过度依赖房地产的城镇化？陈总表示，由于开发商有特定的属性，有自身一套较成熟的商业模式，因此要去完善城镇里面所需要的公共配套，政府可能要扮演更重要的作用。“就像现在很多开发都是BT模式，开发商代建，代建之后由政府来运营管理，通过采用这样一些模式来做出努力。”
陈总认为，过去中国一直是在走“都市化”路线，而并非“城镇化”路线。好的资源要素向一线城市汇集，自然吸引了大量人口。可以看到，一线城市房价高企，年轻人不用说“居者有其屋”，就是有一套房子、有一张床都很难，而二三线城市缺乏这样一些城市公共配套的服务资源能够把人才再拉回来，这也是国家提出这一问题的大的背景。而谈到城乡统筹发展，陈总表示，这跟中国长时间以来的城乡结构有一些关系。随着三中全会的临近，这方面也会有一些改革措施，能够推动城镇化往更健康，更有序的方向发展，而在没有一套很成熟的方案出台之前，可能推动相对比较慢。
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