[摘要] 10月16日，DTZ戴德梁行召开了2013年第3季度新闻发布会，并总结了青岛房地产市场在2013年第3季度的发展。会后，就中国城镇化与房地产行业的关系、青岛未来商业地产发展等问题，房天下独家采访了戴德梁行天津及青岛公司总经理高炬先生。
青岛也是一个度假旅游中心，在近几年又吸引了很多开发商的入驻，包括商业也占比非常大。在提到对青岛未来的商业发展整体表现的看法时高总说了以下几个方面。
青岛作为一个二线城市，在改革开放的经济发展当中扮演了很重要作用的角色，这两年它的商业地产发展速度非常快，我们看到了在青岛有大量的购物中心和高端写字楼的出现，这个是目前青岛让人们觉得这个市场活力的一方面。
在谈到商业地产的表现以及它未来走势的时候，其实人们更关注的是商业地产的操作规律和运作规律。高总认为做商业地产首先定位要先强，也就是当人们在做商业地产项目的时候，一定要考虑这个项目是怎么去定位、去规划的，它的业态组合、未来功能的体现等等定位对商业地产来讲是至关重要的。如果一个商业地产定位定得准，那么它在后期的经营方面，都能够有很好的表现。反之，很多开发商通过项目的失败案例得到了这个教训如果早一点找一个像戴德梁行这样专业的顾问公司给他们做项目，研究好定位并拿出项目设计方案，效果肯定好得多。
作为商业地产除了定位之外，还有很重要的一点就是它的后期管理和经营。因为商业地产，大部分好的商业地产都是通过投资人或开发商的长期持有，不断的去经营、打理它，把它的投资回报潜力提升出来。这个本身就要求开发商需要持有一个理念，尽量的少卖或不卖。刚才我们也谈到了土地性的好处，这样才能够保证你商业的项目能够做到统一的运营管理。
在经营管理方面，目前中国的商业地产遇到的问题是做过商业地产经营管理方面的人并不是太多。在专业人才方面，万达自己创办了商业管理的人才学院，其目的也是为了填补这方面的空白。一个人才如果有良好的商业运营理念的，在市场是很抢手的。总之，如果要做好商业地产，就需要去打造一个好的、有经验的商业运营团队。
在提到新都心万科的商业定位时，高总认为万科的模式不完全是商业操作的模式，而是土地一二级联动的模式。万科作为一个大的地块整理，之后又把其中一部分交给作为二级开发商的凯德，而凯德的优势就在于它的商业资源和经营理念。万科更多是把他的商业作为他写字楼的一种配套，跟凯德形成错位的经营，它能够把整个区域的商业氛围很好的提升。将来那个区域整体的商业氛围，包括商业的面积都会增加，发展潜力还是挺大的。
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