[摘要] 纵观楼市，“看不见的手”和“看得见的手”相互作用往往左右着发展进程，其中“政策”作为楼市调控的重要手段往往发挥着意想不到的作用。尤其是今年上半年，一系列政策出台，不但改变了人们的预期，更改变了楼市的走向。
纵观楼市，“看不见的手”和“看得见的手”相互作用往往左右着发展进程，其中“政策”作为楼市调控的重要手段往往发挥着意想不到的作用。尤其是今年上半年，一系列政策出台，不但改变了人们的预期，更改变了楼市的走向。
区划改变新热点接连出现
2012年12月1日，国务院作出《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》、山东省政府发出《关于调整青岛市部分行政区划的通知》，决定对青岛市部分行政区划实施调整。按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整的主要内容是：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区。撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区。
虽然政策在去年年底出台，但是对今年上半年的岛城楼市带来了深远的影响，尤其是在区域房价涨跌方面。像原四方区，由于在城市建设上和原市北区有一定差距，因此楼盘的定价也是瞻前顾后，但是并区消息出台后就有楼盘打出“新市北”概念。如今，原四方区的楼盘搭上“新市北”顺风车，价位也是水涨船高。不仅如此，有业内人士表示，本来作为边缘区域的新都心，此次合并则使其成为新市北区的核心。按照城区的发展规律，市区中心通常都是房价至高区域。如今，在新都心各楼盘的开盘也是有条不紊，有些刚需楼盘开盘遭热抢，二三期价格跳高已不让人意外。
黄岛区和胶南市的合并成立新黄岛区如今拥有绵长的海岸线和广阔的地域，因此旅游地产，养老地产，产业地产等纷纷在此试水，并且一系列项目也开始开盘，丰富的产品序列也给众多市民带来了更多的选择。西海岸的楼市购买群体也大大扩容，尤其是西海岸CBD的打造，已经开始显现出热点区域的聚集效应。
新国五条最终轻轻落地
3月初，国务院“新国五条”政策无疑是对楼市的“重磅一击”，其中征收20%个税更让楼市陷入一种焦灼，岛城频现房产交易中心火爆景象。青岛网上房地产数据显示，3月份青岛新房共计成交15592套，环比2月份涨幅达到207%，同比2012年3月份上涨299%；3月份青岛二手房成交量更是出现了爆发式增长，共成交9437套，比2月份1340套的成交量增长了7倍。
3月底4月初，各地陆续出台地方细则，但令人意外的是，除北京外，其余城市均没有对20%个人所得税的征收提出明确规定。4月青岛版国五条细则正式落地，楼市的反应仅仅是将过剩的刚需集体提前释放了，岛城楼市并未产生过多影响，也未曾出现之前业内人士担忧的“重新洗牌”，无论是新房市场还是二手房市场，青岛楼市如今一派“稳中有升”的平稳景象。地产商们也纷纷放松下来，重新开始按部就班执行年前就已安排好的全年工作规划。
其实，随着房价攀升，政府针对房价过快上涨出台了一系列以房价调控为主要指向的调控措施，但房价却没有跟着调控指挥棒走，大有越调越高的趋势。“新国五条”出台时其实效就收到质疑。业内人士表示，对楼市调控力道的把握更要显示出政府的执政智慧。
公积金买房优势更加明显
住房公积金贷款因具有政策性低利率优势，成为广大住房公积金缴存职工购房贷款的。而今年随着一系列公积金“新政”出台，公积金买房的优势更加明显。
今年2月1日起，全市商品房公积金贷款限额统一调整为60万元；全市二手房公积金贷款限额统一调整为35万元。此前我市
公积金贷款政策为：六区购买新建商品住房可贷额度为40万元，四市20万元；购买二手房，六区可贷25万元，四市为15万元。此次新政策不再区别对待“六区”与“四市”，而是全市统一标准。
5月9日，青岛市住房公积金管理中心党组书记、主任王春芳在网谈中表示“经济适用房首付至20%”的政策是于今年2月1日刚刚实施的。虽然在具体执行过程中，部分保障房项目称新政无效，但是王春芳表示：“我们目前正与律师和相关开发商进行沟通，近日相关问题就可以解决。”
此外，6月8日，青岛市住房公积金管理中心决定取消公积金贷款提前还款业务的次数限制，这意味着市民采用公积金贷款的还贷压力减轻，贷款利息支出减少。商业贷款提前还款，其数额必须为1万元或5万元的倍数，而公积金贷款没有这个规定，只要大于“还款额”的还款，全部视为提前还款金额，而且次数不再有限制，可按月提前还款。
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