[摘要] 5月1日，青岛市房地产交易中心公布了今年4月份岛城新建商品房销售数据，4月份新建住宅成交量为8525套，较之3月份14553套的成交量，环比跌幅达4成。二手房签约量同样大幅下跌，跌幅高达7成以上。业内人士分析，楼市调控政策落地，稳定了购房者心理，量跌价稳仍是房地产市场大势。
新政满月，观望情绪再起
经历恐慌后楼市回归平静，量跌价稳仍是大势
经历3月份恐慌性购房后，岛城楼市再次变得理性，买卖双方都变得谨慎起来。五一小长假期间，记者走访市区各大楼盘发现，不少开发商选择5月下旬作为入市良机 ，而在定价方面则较为谨慎，逆市涨价的项目并不多见。业内人士分析，受调控政策落地、市场需求被透支等因素的影响，部分购房者再次产生了观望情绪，这导致本季度的购房信心小幅下降，量跌价稳仍将是市场大势。
新政满月楼市趋稳
5月份正是岛城地方版楼市调控政策“满月”，经历了政策出台前的恐慌性购房高潮 ，楼市开始趋向稳定。
“3月份的时候，因为担心个人所得税按照差额的20% 征收，新房的契税税率上调到3%到5%，无论是新房还是二手房市场均出现扎堆的情况，刚需的集中爆发一度导致市区‘日光盘’频现，但新政出台后，市场迅速进入稳定。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。
青岛市国土资源和房屋管理局统计显示，3月份李沧区、市北区、黄岛区、城阳区均曾出现新盘“日光”的情况。“我们曾在3月份分两次推出过房源，刚开盘就被抢购一空。”李沧区蓝山湾项目的销售人员说。此外，万科城、联城海岸锦城等项目同样取得了不错的销售业绩。
但经历 3月份的市场高温后，开发商的销售策略依旧非常保守。“3月份的市场热度具有不可持续性 ，政策的明朗化，盲目的购房需求不可能再现。”市北区一家新盘项目的营销总监李经理说，因此，5月份，他们的定价策略将依旧主打“优惠促销”招牌。
五一小长假期间，楼市显得较为冷清。青岛市房地产交易中心的数据显示，其中4月30日全市新房签约196套，而5月1日全市网签数量为零套 。
购房者观望情绪再起
地方版新政细则落地后，购房者急于入市的冲动消失，买房时的选择更趋理性 。
市北区的梁先生说，从今年2月份起，他先后到市北区的中央商务区、崂山区的午山片区、市北区的清江路片区看过房子。“因为听说要施行二手房20%的个税新政，二套房贷款利率要上调，这些区域的新房和二手房都卖得很快，家人一度催着我赶紧把房子定下来。”梁先生说。青岛版国五条细则落地后，他原本焦急的心态平静下来。“现在的新盘普遍推迟开盘的时间，二手房的交易也重新变得冷清起来，家人也同意先看好市场的走势再考虑买房。”梁先生说。
来自青岛锐理数据的市场调查显示，日趋收紧的调控政策已对购房者的心理造成影响，并导致多数购房者产生观望情绪，37.8%的购房者表示将选择延迟购房，静待政策进展和市场反应再做决定，二季度岛城购房者的购房信心指数明显下降。
链家不动产的殷天逸表示，地方版细则出台后，买卖双方的心态已由以前的快速成交变成观望等待，导致4月份二手房成交量大幅下滑。“细则落地前需求的集中释放已基本透支了未来半年的市场需求。”殷天逸说，上半年岛城二手房的交易量或将维持低位。
改善性房源供应增加
值得关注的是，刚需在市场独当一面的成交格局已经悄然发生变化。记者探访市场了解到，五一期间不少项目推出了面向改善性需求的大户型房源以及洋房项目。定位于改善性需求的房源增加了两成以上。
崂山区的青岛印象山项目推出了多层以及洋房项目，户型面积在130平方米到270平方米之间，销售均价在2.1万元/平方米左右；崂山区的懿品御府项目也将推出别墅洋房项目，销售均价达2.5万元/平方米；李沧区的时代城、中海国际社区项目也推出了“阔景大宅”，超过130平方米的户型面积，也将客户定位于改善性需求；绿城理想之城、鲁信南海花园等项目也都推出了面向改善性需求的洋房项目。
“进入4月以来，大户型成为新盘市场的热门，开发商开始抢夺随之而来的改善性需求。”城阳区一家新盘项目的销售总监陈经理说，他们的洋房、别墅项目也将在5月中旬开盘 。青岛市房地产交易中心的统计数据显示，4月下旬以来，90平方米以下和130平方米以上户型的销售速度非常接近。城阳区、李沧区、崂山区多家新盘项目90平方米到144平方米之间的改善型物业成交环比增幅均明显增加。
利好利空因素角力
此前，新出台的青岛版实施细则，从制定新建商品住房价格控制目标，加快保障性安居工程规划、建设和供应，增加普通商品住房用地和有效供应，坚决抑制投机投资性购房以及加强房地产市场监管规范市场秩序等五方面，保证房地产市场平稳发展。
其中个人所得税按照差额的20% 征收，新房契税上调到3%到5%，这些政策已经确定暂不执行，二套房首付比例及贷款利率也还没有明确上调。此外，新房市场还面临一个重大利好，岛城公积金贷款额度上限提高到60万元，二手房公积金贷款限额统一调整为35万元，这些都在一定程度上缓解了购房者的购房压力。“但值得关注的是，今年对投资性投机性购房者依旧从严控制。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，如果市场出现异动，信贷门槛以及税收门槛可能一齐提高，开发商如果盲目乐观，极有可能会招致更为严厉的后续政策出台。
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