[摘要] 春节过后，岛城楼市迅速“回暖”，成交量回归节前常态，众开发商纷纷看好节后楼市，3月或将迎来蛇年首轮销售大战
新“国五条”颁布之后，引起业界一片热议。新政策出台后首周对岛城新房成交有何影响？房地产商如何看待？专家如何分析后市情况？刚需将如何面对这一变化？……本报记者立足本地进行关注报道。
楼市调控细化政策呼之欲出
部分细则或在两会前出台一线城市准备率先“亮剑”
本报讯随着20日国务院常务会议部署房地产市场调控的五项政策措施出台，相关部门正紧锣密鼓启动准备工作。记者获悉，近期多个部委和机构纷纷召开会议，总结调研情况，提出政策建议，对楼市调控作出部署。一些地方政府尤其是一线城市相关部门也在加强市场分析，并提交市场报告，为新政出台提供依据。
业内人士认为，此前提出的五项措施，在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面暗含了加码空间。随着房价持续上涨，调控加码预期强烈，近期相关部委和地方政府可能出台细化政策。
多部门落实会议精神
在国务院发布调控楼市的五项措施后，相关部门立即开始落实。来自国土部的消息显示，2月22日，国土资源部在京召开房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智指出，此次会议旨在贯彻落实国务院常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。
胡存智提出，今年要努力保持土地供应总量基本稳定。其中，在保证充足的增量同时，国土部还要求快速释放存量，并继续加大盘活闲置地力度。
国土部还针对地价作出部署并强调，要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。
值得注意的是，在落实国务院常务会议精神和要求方面，国土部提出了今年的八项任务，其中一项便是“深入研究房地产调控的配套政策”。不少业内人士将其解读为，国土部可能出台有关土地供应和开发等方面的细化政策。
记者获悉，除国土部外，其他相关部委也在近期召开内部会议，部署房地产调控的有关工作。在保持现有调控政策的连续性和稳定性的同时，配套政策的出台也是各部委研究的重点。
一些地方政府也在近期纷纷加强市场监测，形成市场监测报告，作为下一步政策动作的重要依据。
北京市有关部门近期召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作，该市的部分储备政策已在此前的内部会议上有所披露。同时，包括北京在内，不少地方政府有关部门负责人也于近期参加国家部委的内部会议并发言，会议内容以落实国务院常务会议精神为主。
最快于“两会”前出台
记者获悉，有关楼市调控的细化政策可能近期出台。维持楼市调控的连续性和稳定性，是此轮政策的重要思路。因此，未来出台的细化政策，将对原有的不少条款予以强化，包括房价控制目标的制定，预售制度的实施，土地供应和开发过程的管控等。
在此基础上，政策加码的空间仍然存在。业内人士认为，此次国务院提出的五项措施，虽然力度稍显温和，但在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面，都暗含加码空间。
市场人士分析，房产税试点城市将可能在今年有所“扩军”。研究人员认为，按照当前的准备情况，热点城市+有准备的中“西部城市”或成下一批试点的城市组合。限购城市也可能有所扩大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年调控形势比较严峻，倘若房价上涨的局面继续恶化，不排除更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台。3月及之后各部委和北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。
而当前房价加速上涨，也可能加速新政的出台过程。知情人士透露，部分政策细则也可能在今年“两会”前出台。（钟峥）
□青岛市场表现
17项目入市“抢收”3月份
据网上房地产网提供的数据显示，青岛在新“国五条”后首周新房成交量没有受到影响，成交量依旧处在节后回升阶段。17个项目的首批房源将在3月份登场。业内人士分析，新“国五条”的出台，再度指明了限购、限贷、房产税三大“法宝”，但实际上是“老瓶装新酒”，并未突破2011年的“国八条”。岛城楼市走向短期内不会受到影响，房价上升空间仍存在。
市郊成交量年初活跃
新“国五条”颁布以后，有专家预测，这会让从去年第四季度开始升温的岛城楼市“镇定”一些，2013年楼市的走向又多了一种可能。然而，从楼市成交情况看，市场并未立即给予回应。
据网上房地产网提供的数据，2月18日~2月24日青岛住宅网签1256套，环比前一周仅100套的周成交量骤增11.56倍，总成交面积121862.47平方米，环比前一周骤增11.51倍。胶州市、原四方区和李沧区，分获前三甲。从新房成交情况，成交量正处在一个节后回升的状态。
通过成交区域分布情况来看，胶州、原胶南、即墨等区域新房成交占比较大，而且成交户型大多是刚需盘。专家分析，一方面这些区域房价相对低廉，另一方面新型城镇化建设的提出起到了一定的刺激性作用。
新政后首批17盘房源入市
与此同时，新“国五条”出台后的首批房源即将入市。据岛城某专业房地产网站提供的数据显示，2013年3月份，我市将有17个项目开盘或加推，与去年同期持平，但是较前两个月开盘数量有了大幅增长。
从分布区域来看，市区是主要的供应区域。城阳作为刚需重地，以7盘的入市量位居，主要分布在正阳路沿线、高新区及红岛地区，或许会再次成为购房者关注的焦点。新黄岛有4个楼盘入市，位居第二位，新市北有3个楼盘加推，分别是万科城、万科蓝山和国信紫云台。
值得注意的是，本来是主城区刚需重地及置业热点区域的李沧区有3个楼盘入市，即中海国际社区、山景小城、李沧万达广场，较之城阳区，数量上也有不及。此外，市南区、崂山区及岛城五市3月则无新盘入市。
3月迎年后首波“抢收”潮
“月底并不是传统的推盘高峰，3月才是年后波‘抢收’的高潮”。中国价格指数研究院青岛分院分析师认为现正处于政策敏感期，房价大幅上涨可能性不大。但目前开发商的融资渠道较为通畅，资金面压力不大，短期内降价促销动力也不会大。
此外，对于新“国五条”，业内人士张百忍认为，“国五条”再提限购、限贷、房产税三大“法宝”，指明未来政策方向，但并未突破2011年的“国八条”，依旧是“旧瓶装新酒”，未来房地产政策将在两大方面着力，即支持自住需求和抑制投机投资性购房，两会后新政具体落实值得关注。
也有部分人士认为，调控政策将给各地市场短期运行带来一定压力，但住房需求的根本动力仍在。只要房价平稳，经济平稳，市场需求依然广阔。长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力。
本报记者葛均艳
楼市告别“优惠”战
春节过后，岛城楼市迅速“回暖”，成交量回归节前常态，众开发商纷纷看好节后楼市，3月或将迎来蛇年首轮销售大战。
春节至元宵节期间，岛城楼市日成交量维持在200套左右；区域成交方面刚需楼盘依然占据主流，成交热区为李沧区、城阳区、原四方区等刚需盘集中区域。
岛城楼市的迅速回暖让楼市间各方力量开始摩拳擦掌，开发商们更是蓄势待发，不少楼盘也将于近期推出新的优惠。如已经交付的海岸华府项目，近期加推了稀缺多层、高层等，起价7200元/平方米，首付仅15万元，还有团购优惠。
去年楼市整体仍显低迷，房价一路下跌，以价换量成为开发商挥之不去的名词，但是年底的“翘尾”行情却让楼市过了一个“暖冬”。同时，成交量的回暖也带动了房价的上扬，据国家统计局数据显示，今年1月份，岛城新建商品住宅价格指数环比上升0.7％，二手房价格指数也出现了小幅上涨现象，涨幅为0.1％。
记者走访了解到，旺盛的需求也使得一些热销楼盘做出价格调整。例如，位于崂山区合肥路附近的刚需项目开泰锦城，去年3月底时以9998元/平方米的起价开盘，11月份时均价还仅有11800元/平方米，但目前均价已经调到12500元/平方米，每平方米涨了近千元，且相比去年，购房无忧优惠活动也已结束。本报记者刘希金
国土部：调控增强针对性
国土部副部长胡存智在房地产用地管理和调控工作汇报会上亦提到，2013年房地产调控要“增强针对性，突出差异性”。在为此提出的8项措施中，“编好计划，指导好供应，引导好预期”位列；“提高市场调控和运作水平”位列第三；“切实抓好保障房用地供应”位列第四。排名第二位的是，“明确异动城市，提高调控的针对性和精准性”。“深入研究房地产调控的配套政策”，则列第七位。
另据研究人员认为，现在的核心问题是看政府会继续调控，还是加强调控。其中，最关键的在于两点:财政、税收和信贷政策是否会加码政策，地方政府是否会跟进。“两会之前，这两天（加码政策）不出就很难出。两会之后，不排除出加码政策的可能性，但宏观经济低迷，且政策一出会引起股市大跌，需要权衡。”
李战军认为，即使不出国五条，房价大幅上涨或者下跌的基础都不存在，房价反弹完全在可控范围内。其实，2012年各省市都有房价控制目标，大多数城市的房价涨幅都低于其城市可支配收入增幅，和当地GDP增幅大抵相当。另外，从1月70个大中城市房价数据来看，新房同比下降的城市有16个，二手房同比价格下降的城市有34个。
李战军认为，若上海出细则，有三点值得讨论：，外来务工人员如何纳入住房保障范围；第二，继续落实房价控制目标；第三，房产税扩容，存量房是否纳入征税范围。
业内人士表示，经过一段的观望期后，部分房企会在3月加紧推盘，而由于已习惯于调控下生存，在未有更多细则出台前，价格仍会小幅上扬。（董锦）
开发商：仍看好今年楼市
“国五条”重申调控立场，眼下尚未明显影响房企的营销布局。有开发商认为，国五条就传递一个信号——房价不要快速上涨。
尽管国务院已经暗示要扩大限购范围，但是开发商依然看好今年楼市。中海董事长孔庆平21日称，“国五条”出台意味着中央对于楼市调控无放松迹象。不过，他称，今年楼市对于该公司而言，机会多于挑战，纵使中央维持调控，但相信政策已常态化，预期整个市场表现将与过去一段时间相若。而且，孔庆平还提到，部分二三线城市对调控已出现困难，预期调控力度会于今年维持。
一位国企开发商称，今年公司的销售目标和去年差不多，仍是40多亿元。2月初，上海相关领导曾找开发商和专家谈过话，领导也感觉去年10月份以后楼市升温，想看看有没有新的方法控制。“当时，我们的建议是市场上本身有需求，再收紧或者放开都不好。”
具体到营销策略，受访开发商似乎也无意大幅调整。一外资开发商介绍，该公司旗下楼盘春节后的价格比节前涨了1%，相当于降价促销都取消了。销售也没有太火爆。“2月相对是淡季，3月上旬很多开发商会加推，我们也会。”
“目前不会改变营销策略，等‘两会’的表态。”该外资开发商称，眼下市场的涨价预期升温，“国五条”是消除预期的一个做法。
另一别墅开发商同样强调，不会改变营销策略。“我认为市场会继续回暖，量价齐升。改善型客户也不会受到影响。”该别墅开发商称，春节后，不论是售楼处的来访量还是销售都比节前好。
另一上市房企高管还告诉记者，“企业资金最困难的时机已经过去，今年不太会再用‘以价换量’的营销手段。”
面对“国五条”的出击，上海开发商都选择了避其锋芒，一央企楼盘负责人表示，对于上海这样的一线城市，即使调控政策升级，开发商也不太会像去年年初那样主动下调房价，可能会扛一阵。
相关阅读：
【重点推荐】2013买涨 新市北"破茧成蝶"
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
