[摘要] 浮山后片区是岛城楼市房价上涨的一个比较典型的区域，近日，岛城楼市知名评论者张百忍针对浮山后房价上涨发表博文，他认为，地价暴涨助推房价上涨的最重要的原因。
浮山后片区是岛城楼市房价上涨的一个比较典型的区域，近日，岛城楼市知名评论者张百忍针对浮山后房价上涨发表博文，他认为，地价暴涨助推房价上涨的最重要的原因。
地价暴涨助推房价上涨
说到浮山后的房价上涨，就不能不说一个很重要的因素，就是它的土地价格出现了非常大的提升，这是我们买房人非常关注的一个因素。我们刚才讲到了鲁信长春花园(小区网论坛)这个楼盘，它当时拿地非常早，它的楼面地价大约是400元左右，你可以想象它最后的房子的利润。
一直到09年之前，浮山后的楼面地价一直很稳定，早几年拿地，也就1000到2000元，晚几年差不多也就是在2000到3000元，没有超过3000元的。导致它的房价稳定在六七千元、七八千元，因为这个地价之下，成本相对能控制得住。橄榄城和尚东区在08年底能打七六折，把房价从8000降到6000，就在于它当初收购环宇的地价很低。
浮山后的地价出现跳跃是09年到2010年，首先我们知道的是麦迪绅，在09年的拼杀中，拿了香邑暖山的一个地王，楼面地价一下子跳到了6990元，是以前地价的三倍。这个地块很小，一共五个小楼座，但却起到了风向标的意义。拿地价近7000了，除去土地成本之外，加上建造成本、财务成本、管理成本，至少要加上4000元，所以项目成本肯定会过万，房价只能更高它的卖价肯定不会低于1万元，所以我们看到浮山后的房价会出现了跳升。 ，这个小项目后来开出来就13000了，后来拉到15000，现在还有尾盘。后来省房也效仿他家，也搞了个一栋楼的小地皮，楼面地价也6000多。
2010年的3月份又出现了一个新的地王，就是远洋风景7500的地王。浮山后以前的特点是青岛本地企业唱戏，鲁信也好，城建也好，它拿地的成本相对低，价格卖得相对低，大家无论是对土地还是市场，争夺都没有那么激烈。但是远洋进来之后，完全打破了这个局面，所以开盘之后风景带装修的价格一下子拉到了17000，拿地就7500了，这是业内给它的核算，为什么房价会大幅度跳升。后来他拿了二期，就是远洋自然，这块地相对便宜一些，但是容积率更高，还靠近立交桥，楼面地价也达到了6500，所以毛坯楼价格是13000左右。
顺便加一句，自然的容积率是4，也就是说地价每平26000元，所以每亩的价格是1700多万，而政府征收这些地给村民的补偿是多少钱一亩呢？20万左右。你可以想象天下间最暴利的是什么了。
远洋自然今年开盘13000左右还是出现了热销，为什么？就是因为我刚才说的，浮山后吸引到了青岛人和外地来青主流市场的购买力，但是近几年它整个的土地出让非常少，原有的一些开发商开发非常慢，金光丽园已经基本没什么房子了，而有房源的呢，我们看到香山美墅也好，或者是印象山也好，都是大户型，单价高，总价更高，一套高层也得200万。这是他们定位的问题，如果小点，肯定会更好卖，这样他们就把购买力弱的客户拱手给了远洋。这也是个定理：一个热销盘一定是有周边竞争对手的笨拙配合。
当然浮山后楼市热销最关键的是供需失衡。李村到处都在盖房子，到处都有售楼处，包括四方的新都心非常热闹，而浮山后非常沉寂，楼盘不多，导致了供求矛盾，你想在浮山后可挑选的余地非常小。浮山后小户型是很稀缺的，再加远洋的操盘能力比较强，出现一枝独秀之局面。远洋自然继去年风景之后，也出现了热销的局面。
所以远洋先是给自己出了道地王的难题，靠着大形势和操盘能力，又自己解了这个题目。购买者在没有太多选择的情况下，帮助远洋成就浮山后楼市新大鳄。
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