[摘要] 自11月1日起，胶州湾隧道车辆通行费开始执行新标准，7座以下（含7座）的小型客车最低通行费仅为16元/车次，并且原定25年的隧道收费期限并没有延长。“新收费标准”将会对西海岸楼市产生怎样的影响呢？目前，西海岸楼市现状又如何呢？11月8日下午2点，房天下诚邀资深业内人士共同探讨这一话题。
据房天下相关数据统计显示，截至11月7日，青岛市全市一手房住宅库存量为114681套，仅黄岛开发区和胶南就有35125套，占全市总量的30.63%。但是从成交数据来看，西海岸的去化率却令人担忧，今年前10个月，开发区和胶南的月均成交量仅为1400多套，这意味着在没有新盘入市或加推的情况下，35125套的库存量也要近25个月才能消化完，由此可见，西海岸楼市面临巨大的去化压力。在这样的市场大环境下，西海岸楼市迎来了一个好消息。自11月1日起，胶州湾隧道车辆通行费开始执行新标准，7座以下（含7座）的小型客车通行费仅为16元/车次，并且原定25年的隧道收费期限并没有延长。“新收费标准”将会对西海岸楼市产生怎样的影响呢？目前，西海岸楼市现状又如何呢？11月8日下午2点，房天下诚邀资深业内人士共同探讨这一话题。
15位地产界资深业内人士与房天下相约
下午2点多钟，15位地产界资深业内人士相聚在英伦海售楼部，活动现场气氛十分活跃，大家各抒己见，谈到西海岸楼市以价换量的基本现状，以及西海岸公寓的尴尬之处。谈及隧道调价一周西海岸的变化，宏程置业有限公司营销部经理郭朝非的回答逗乐了大家，“感受到的变化，就是开发区开始堵车了。”
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保税板块“倒逼”开发区 胶南刚需跑量快
楼市受到限购限贷政策的影响，购房者的改善型需求得到抑制，市场主要是由刚性需求来支撑，因此2012年被业内戏称称为“刚需年”。刚需入市，为楼市“撑门面”在青岛表现尤为突出。
拿西海岸来讲，2012年前10个月，西海岸楼市的表现没有什么出彩的地方。地平线地产顾问有限公司常务副总吴文珍这样描述，“前十个月，西海岸，特别是开发区的销售一直都是不愠不火的，尤其是保税板块成交开办之后，整个开发区房地产市场的表现，没有什么高潮和特别值得肯定的地方”。
地平线地产顾问有限公司常务副总吴文珍
由于开发区受到限购政策的影响，开发商的日子也比较难过，加之遭遇保税板块“揽客”的影响，开发区项目大幅降价现象十分普遍。“2011年开发区的住宅均价基本在10000元/平米上下，受到限购限贷政策的影响，楼市不景气，住宅价格呈直线下降状态，现在均价被拉到6000元/平左右，有些项目要亏一栋楼”，富源公馆销售经理王宇介绍说。
与开发区相比，胶南楼市表现要好得多。价格是影响刚需群体最敏感的因素之一，刚需楼盘对胶南的推进力度是比较大的，最主要的原因就是胶南房价相对较低。吴文珍女士介绍说：“今年上半年，胶南房价基本是三字头和四字头起，现在的均价基本上在3500元/平方米到4500元/平方米之间”。胶南楼市成交明显好于开发区，还有一个很重要的原因，胶南只限贷不限购，这对刚需入市影响不是特别大。
“穷乱差”印象短期难改 发展是长期问题
提到西海岸，很多土生土长的青岛人会觉得西海岸是个很荒凉的地方，甚至可以用“穷乱差”来形容，这种刻板的老印象一直暗暗地影响着西海岸楼市，很多人不愿意到西海岸置业买房。
与会嘉宾畅谈西海岸发展问题
天齐•天域蓝湾销售经理王占龙向大家透露了一个西海岸头疼的营销难题，“我们感触很深的，当接到一个来访电话，只要说是开发区的项目，客户就会把电话挂掉。在很多人的意识里，开发区还是三五年前遥远的新型农村”。买房买的不仅仅是房屋的居住权和使用权，还包括社区周围生活配套和基础设施的使用权，因此楼盘周边配套对项目销售情况影响很大。而这种刻板“新型农村”形象恰恰大大弱化了西海岸楼盘的周边配套优势，导致很多人不愿意到这里置业安家。这一观念性问题，在短期内很难改变。
而随着胶州湾隧道通行费的调整，到开发区和胶南的人多了起来，这种情况有望得到扭转。对此，王占龙表示，“要想改变这一现状，必须让购房者看到西海岸的美丽愿景。如果说“十二五”规划和西海岸新区发展规划，是给市民造的一个梦，那么，胶州湾隧道调价就是关于这个梦的实质性发展和突破。人们看到政府发展大青岛的决心，也有更多的机会到西海岸考察和参观”。
政府规划也好，隧道调价利好也罢，都不能起到立竿见影的效果，因为发展是个长期性问题。目前，安子片区等新区正在规划推进和建设当中，未来3-5年，随着安子片区交通等基础设施的不断完善和成熟，西海岸楼市的房价必将迎来大幅上调。可以说，目前受政府规划和隧道调价双重利好的西海岸短期发展受阻，但是长期开看，发展潜力巨大。
抱团求发展 “公寓超市”呼之欲出
今天到场的15位嘉宾都负责过住宅、公寓等多种类型产品的开发和营销，根植西海岸几年，他们坦言西海岸公寓继续“打包”，再好的产品，别人不认识不知道也是白费。
（左李玉超、中赵国帅、右王占龙）
目前，西海岸的投资型公寓处境比较尴尬。一方面，西海岸一向以“低价搏刚需”，西海岸刚需群体最为旺盛，虽然有金沙滩等一些景点，但是对公寓的拉动作用较小，一般投资客不愿意到西海岸投资公寓；另一方面，公寓本身的定位比较尴尬。“公寓是商住两用型产品，但是人们‘住’不会公寓，‘投资’的话也是商铺”，万利国际上流汇的田开文如是说。
为了改变西海岸公寓这一尴尬境地，金色海湾的销售经理李玉超、香江公馆(小区网论坛)的项目经理赵国帅等几位业内人士提出了“公寓超市”这一概念。“我觉得我们散打，不如重拳出击。比如推出一个西海岸‘公寓超市’的概念，各个公寓项目可以设定团购优惠政策，或者其他方式，把西海岸的公寓集中往市场推。这样的话，效果可能会更好”。
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