[摘要] “银十”即将落下帷幕，11月即将到来。刚需、改善一改往日的“角色”，在数量上呈现出“颠倒”现象，且优惠盘也是凤毛麟角。随着11月楼市的开启，岛城或将来一场改善盘之间的“硬战”。记者探访发现，城阳、李沧某刚需盘热度仍然十分高涨。
岛城楼市旺季之一“银十”即将落下帷幕，11月即将到来。据房天下数据监控中心统计，青岛11月份预计33个楼盘开盘或加推，其中，刚需、改善一改往日的“角色”，在数量上呈现出“颠倒”现象，且优惠盘也是凤毛麟角。随着11月楼市的开启，岛城或将来一场改善盘之间的“硬战”。
另外，记者电话探访城阳、李沧某刚需盘发现，虽然11月的改善盘占据压倒性优势，但工作人员反映，近期销售的不错。可见，刚需盘的热度仍然十分高涨。
青岛11月改善盘硬仗”一触即发，数量引堪忧？
据房天下数据监控中心统计，岛城11月份预计有33个楼盘开盘或加推，其中，刚需盘大大缩水，改善盘占据了主流，在数量上呈现出“颠倒”现象。就算是在传统的李沧、城阳等刚需腹地，改善盘也占据了压倒性优势。
例如，在李沧区中海国际社区、绿城理想之城、玫瑰庭院所推房源都以洋房为主，价格自然比刚需高出很多；在城阳，臻园即将加推洋房和商业，金日紫都、龙湖悠山郡、山水太和月光、喜山、智慧之城等都以洋房和别墅为主，星雨华府和润兴新海湾也是刚需、改善兼具。
据调查，在青岛11月入市的楼盘中，明确报出价格的楼盘数量很少，优惠盘更是凤毛麟角，而在前几个月，许多开发商都是早早做出各种宣传，声势浩大。其中，城阳、胶州数量居多。例如，龙湖滟澜海岸悦澜居2期与房天下合作推出5000抵5万的购房优惠；金日紫都伊顿洋房早就释放出价格，起价6580元/平起，交5000元可以获得优先选房权；胶州的中置少海湾将于11月20日左右开盘，预计推出260-360平的独栋别墅，现在又10万抵30万的购房优惠。随着11月楼市的开启，岛城改善盘之间的“硬战”可谓是一触即发。
回想9、10月份楼市，预计开盘数量分别达到33、50个，而实际的开盘量却不是很乐观，10月仅有一半多。11月份33个的预计开盘量，可以说是达到一个高点。业内人士分析，排除其中一部分拖延至11月开盘的楼盘，其实，11月并没有这么多，楼市的好与坏，最终要归结于成交量，所以，11月楼市的热度还有待考验。
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城阳、李沧刚需盘依然火爆，低价是关键
针对当前的楼市状况，记者通过电话进行了探访。位于黑龙江路的一大热盘的工作人员告诉记者：“我们现在就剩下40套左右了，楼层都有，只是位置不同，户型主要以80-130平为主，均价6200-6300元/平，估计很快就会销售完的。”据了解，接下来，该盘后期有洋房产品，主要针对改善人群。
另外，记者也探访了正阳路沿线的某楼盘。置业顾问告诉记者，现在主要是以高层销售为主，均价6300元/平，另外，还有洋房在售。从青岛网上房地产上的数据监控，该盘近期的销量也还可以。据悉，该盘于10月初加推，高层当时的起价是5580元/平，在周边来说是非常占优势的。
李沧区作为刚需重地，关注度一直非常高。近期，热点的就是海岸华府及时代城。海岸华府正在与房天下进行电商合作，推出5000抵80000的优惠，现主要有12#、16#、18#楼在售，户型面积60-100平，总价45万起，近期的成交量也排在前列。时代城也与房天下推出电商合作，3888元抵30000元，房源面积从59—138平不等，优惠后6430/平起。
此外，卓越蔚蓝群岛憩云岸于10月28日加推，当天共300多套，洋房，均价6000元/平，几近售罄；银盛泰星河城于10月28日加推，销量也不错。通过房天下400来电监控，刚需盘来电咨询量也并没有减少的迹象。可以发现，尽管11月预计改善盘占据绝大江山，但是刚需盘的热度并没有减少，反而销量不错。
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楼市调控变数多，地产大鳄谨慎中“求销量”
楼市调控依然继续，对楼市的打压是显而易见的，其中最明显的就是观望情绪浓厚。近日，在“银十”接近尾声之际，不少地方的楼市调控政策悄然微调。多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。市场人士担心，公积金“新政”会否引来投资投机性需求搅乱当前楼市稳定局面？
对此，中指研究院华中分院副总监李国政表示，这一轮公积金贷款上限调整及异地互贷等措施，均有利于刺激房地产市场，加速新房和二手房流转。同时，部分城市用公积金贷款购买首套住房，首付可达两成，大大降低了刚需入市的门槛，可以在一定程度上刺激成交量回升。但是在短期内，不会对楼市造成大的波动。
鉴于楼市调控的威力，地产大鳄在面临最后的冲刺关头时，在策略的指定上也变得更加谨慎。“接下来的两个月对我们来说的确很重要，在推盘节点及速度、定价、优惠等方面，需要慎重，还要考虑市场的预期，”某地产公司告诉记者。
业内人士认为，楼市调控对房地产企业的影响是不可避免的，岛城还未对公积金新政表态，但是这也为地产开发商敲响了警钟，楼市调控是大方向。但是对于他们来说，尤其是地产大鳄，销量无疑是最重要的，不排除有促销的情况，但是会更加谨慎。
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