[摘要] 据统计，2012年前四个月份，青岛新房共成交了16395套，比2011年前四月份的28239套减少了11844，下降幅度高达41.94%，估计这样的成交势头持续下去，2013年连“铜三铁四”也保不住，直接变成“棉三木四”。
传统意义上的“金三银四”又变成了“铜三铁四”，2011年，青岛房地产市场就未见“金三银四”，但是2012年的3、4月份的房地产市场金属含量更趋减少。
据统计，2012年前四个月份，青岛新房共成交了16395套，比2011年前四月份的28239套减少了11844，下降幅度高达41.94%，估计这样的成交势头持续下去，2013年连“铜三铁四”也保不住，直接变成“棉三木四”。
2012年前四月成交疲乏2月火爆有"隐情"
自进入2012年以来，青岛市的成交数据就疲乏不堪，成交的要数2月份，共成交新房5959套（包括纯住宅2646套），环比2012年1月暴涨125.21%，同比2011年2月大增79.49%。但是这样的数据导火索则是房屋"养老金"促批量"抢签"。来自青岛房天下数据监控中心统计显示：27日成交1085套，26日交易529套，这一现象在调控政策重压下出现实属罕见。
《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》施行前不久，青岛市房地产交易大厅人满为患
由于3月1日《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》正式施行，在3月1日以后办理网上签订购房合同的新建商品房以及3月1日以后挂牌公示交易的存量房屋，应当按照有关规定交存房屋专项维修资金，赶在2月过户，就暂时不用缴纳这个钱了。数据显示，此政策发布后，岛城楼市单日成交量节节攀升。所以，若理性看待这个数据，2月成交火爆并不是什么喜事。
保障房就占了3000余套 今年建设力度还加强
近日，小编从青岛网上房地产发现，截止到5月8日下午，青岛保障性住房已成交3071套，其中经适房为1677套，限价商品房1051套，拆迁安置房343套。而各片区中四方区保障房成交量，为1871套，占岛城保障房成交总量的一半以上。从数据中我们不难发现，前四月的新房成交保障房可谓是贡献不小，这样看来，商品房成交仅在13000套左右。
保障性住房的迅猛成交在一定程度上催暖了楼市，在今年2月份表现的尤为明显。据了解，今年2月份岛城七区共有5959套新房成交，这其中保障房成为支撑楼市中间力量。根据新闻网统计，2月份新房成交排行榜中，有共有三个保障房项目进入前十，这三个项目都位于四方区，且成交总量远超四方区商品房销售量。
据市政府工作计划，今年青岛将加快公共租赁住房建设，开工建设保障性住房2.3万套，配租配售保障性住房9000套。推动城中村和旧城区改造，预计新开工项目25个，回迁项目18个、惠及居民8000户。全年新建农村住房2.5万套，改造危房4060套。
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5月3日，记者了解到部分开发商接到市房产管理部门通知，在市南开了一个座谈会，主要内容就是现在房地产开发商的运营情况、市场存在的问题和下步市场走势判断。据分析，如果再过半年，多数开发商依然坚持不降价，很可能遭受更大的灾难。因而，就目前青岛楼市而言，降价才是硬道理。
岛城地产圈著名人士张百忍认为，“请的20多家开发商都是近期区划量比较大的开发商，召开这个会议是为下一步本地政府政策走向的一个东西，”
之所以召开这个会议，主要是因为1-4月份岛城楼市成交低迷，直接导致了住宅存量不断创新高。一至四月份青岛是16000多套，去年同期是3万套左右，下降将近一半，“可能政府的有关决策者看到这个数据以后，据说是也很着急，不但意味着税收、相关的产业拉动，尤其是土地出让的一个情况，都会受到重大影响，所以本地政府也相对比较着急一些。”张百忍分析道。
降价才是用硬道理
2012年楼市调控使市场依然面临严冬。五一期间，北岸新城区域的青岛风景楼盘超低价销售，每平方米3000多元的价格获得了不错的成交量。五一小长假，青岛风景近600人次到访，认购90余套。张百忍说：“我们是没有价格上的调整，因为我们本身的房子卖的是胶州的楼盘，价格已经很低了，再调也没有很大的调整空间，我们的策略就是一种积极作为，天冷的时候也要出来锻炼，包括在去年年底的时候，天气最冷的时候，很多人找我们退房子的时候，我们依然在搞暖场活动，应该说从那时候到现在一直在持续，当然在投资上一直在控制，必须钱掰开了一半花”。相比之下，在市内四区，仍然有很多楼盘死扛不降价，而它们依然遭受门可罗雀的煎熬。在国家坚持楼市调控的形势下，岛城开发商的出路就是降价。降价是硬道理，期待楼市松绑是遥遥无期的。
下半年，如果多数开发商依然坚持不降价，充满幻想，很可能遭受更大的灾难。资金链断裂、烂尾楼的出现就不遥远了。理智的开发商，面对如此市场，应该毫不犹豫地降价，房子销售出去才是王道。死守着那点利润，不值得。“我们应该眼光放现实一点，把价格放下来！”张百忍说道。
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今年以来，由于形势严峻，岛城楼盘降价现象频频出现，纵观岛城4月的房地产市场开发商越发的注重销售的节点，价格方面则普遍采取积极的降价和优惠策略，特价房、团购风盛行，以换取成交量的显著回升。5月份，优惠促销依然是常态化手法。那么，红五月能否再现，我们拭目以待。
特价房、低首付成常态 电商团购成新宠
今年以来，各楼盘接二连三的促销让利活动，让部分高价位板块的新房均价不再“高高在上”。部分板块的均价连续下探，“以价换量”渐成了青岛市大部分房企的认可走货手段。据房天下数据监控中心4月监测的数据显示，青岛目前至少106家楼盘放出各色优惠。（>>>>百家楼盘亮出折扣牌）
另外，由于传统的营销促售方式竞争太大，开发商开始向电子商务平台靠拢，利用电子商务平台进行团购。4月份有诸多开发商和房天下合作电商，效果良好。李沧中海国际社区推出房天下团购优惠活动，并于4月28日加推7号地块“润园”2#、4#，户型面积85-135平，开盘当晚，300人抢房，超9成成交！阳光香蜜湖与房天下团购，5000元抵40000元，幸运儿可获得开发商提供的18万置业基金大奖。阳光公园1号与房天下团购，5千元抵5万5千元，还有机会获得18万装修基金。位于开发区的华通唐岛七星与房天下合作开启团购，交1万元能顶12万元巨惠。（>>>“触电”银四你拼了吗？房天下团购立省25万元！）
市区大鳄不淡定 直降百万只是开始？
4月岛城楼市重磅事件非中海豪降百万莫属。前不久，中海紫御观邸高调打出 “每套直降100万元”的降价信息吸引着岛城众多购房者的眼球。某楼市分析人士表示，在持续调控背景下，“地王”开发商无疑需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。中央反复表态严控房地产市场，如今房价已经进入下行通道，区域地价也开始大幅下调，先期高价拿地的开发商们也面临到“无钱可赚”的窘境。要么降价，要么继续僵持，而开发商“死扛”同样会增加各种综合成本，所以降价才是楼市严控大背景下的突围之路，这也是中海高调降价的因素之一。
继中海高调降价后，同处于市北区的另一地产项目华远汤米洋房也推出总价直降50万元的大优惠，折合为单价的话，从19500元/平方米降到了16000元/平方米，该项目为多层非毛坯住宅，户型在130-200平方米之间。市北区同德花园推出清盘价八折特惠，折后均价13000元/平方米，此外，还赠送非毛坯及车位一个。（>>>>>众大鳄割肉卖房）
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降价跑量成共识 优惠依然是5月主旋律
降价跑量也成为开发商的共识。从四月份成交上榜楼盘来看低价就是王道，前十名楼盘全为降价盘，且降幅都不低于8折。如成交套数名的秀兰禧悦山，均价已经达到每平方米6000元左右，而周围项目基本都在每平方米8000元；成交金额名的晓港名城，也由最初开盘时的每平方米1.7万元降到现在的1.1万元左右，折扣已经近六五折。
进入五月，各大楼盘开始推出各种促销手段，御景尚都爱英堡5月6日开盘，以5280元/平的起价再次引得购房者关注。据悉，开盘推出180余套房源，几天内几乎售罄。心海壹号现推出20套特价房，为59平南室南厅全面户型房源。购房可享受92折优惠。海信淮安郡推出特价套二房源，2号楼2单元02户不分楼层一口价：11398元/㎡！祥泰正阳东郡优惠2.5万元；中铁华胥美邦办理iHome会员卡总房款优惠1.5万元；另为房天下友提供30套特价房；卓越蔚蓝群岛购房全款享94折、按揭贷款享95折的优惠；金日紫都可享9折优惠 ；御景尚都爱英堡46万/套起，参与看房团一周之内下定享受总房款优惠3万元。
“现在整个市场都疲软，降价是道路”，岛城房地产界人士张百忍认为，现在已经到火拼时候了。购房者不会考虑你现在的价格是不是已经到了成本价，而是关注你现在的价格是不是比周边项目低，是不是已经到了我可以接受的心理价位。”张百忍如此分析目前购房者的价格心态。
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